La vivienda, 14 años después

En este mundo al revés que nos ha quedado tras la covid y las subidas de los tipos de interés, los mercados de vivienda europeos se preparan para una corrección. En principio, esto no es ni bueno ni malo. Una leve corrección puede ser necesaria para ajustar oferta y demanda, pero es conveniente evitar brusquedades. Así, en Alemania, otrora ejemplo de mercado con evolución controlada, es el que más se ha sobrecalentado desde 2015 (un 50% desde entonces) y ahora se ve particularmente afectado por los precios de la energía, la inflación y los tipos de interés. En España, que durante la crisis financiera de 2008 fue uno de los mercados afectados por la burbuja, lleva desde 2014 con un crecimiento orgánico (moderado y en línea con el crecimiento de la economía). Muy distinta a la situación de 14 años antes, aunque la vivienda continúa erigida como el principal destino donde se materializa el ahorro de los españoles. Eso sí, persisten disfuncionalidades entre las que destacan tres.

La primera, hay grandes dificultades de acceso, especialmente para jóvenes. El mercado del alquiler ha visto como sus precios subían más de un 10% en muchas provincias antes de que se toparan las subidas de los alquileres al 2% en abril de este año. Hay que sumarle el incremento del coste de energía y transporte. Ya era difícil acceder a la vivienda. Con el desempleo juvenil y los precios actuales sigue siéndolo. Los últimos intentos de mejorar esta situación (como el bono social) han sido de alcance muy limitado y poco han hecho por resolver el problema de fondo. Falta oferta de vivienda pública —en alquiler en particular— y hace tiempo que no existe una política clara al respecto. Y, sin duda, ayudaría y mucho a solucionar este problema perenne.

En segundo lugar, hay muchos mercados de vivienda en España, con variaciones dispares en precios. Las estadísticas oficiales aparecen con cierto retraso y existen diferencias entre ellas (algunas sobre precios de tasación, otras sobre registrales) pero, si las comparamos con las de portales inmobiliarios, el precio de la vivienda habría subido en España entre un 5% y un 8% en lo que llevamos de 2022 respecto al año pasado, con el precio medio del metro cuadrado entre 1.700 y 1.900 euros. Madrid supera los 3.000 euros y algunas ciudades insulares y costeras han mostrado incrementos notables.

En tercer lugar, hay problemas de encarecimiento que no han tenido que ver tanto con la demanda como con la oferta. Hay retrasos en muchas promociones de obra nueva porque los materiales tardan más en llegar y son más caros, el transporte también se ha encarecido y, sobre todo, falta mano de obra. Más de 700.000 puestos de trabajo que cuesta cubrir, según diferentes estimaciones. Los salarios están creciendo para poder retener a los trabajadores y eso encarece aún más construir.

¿Qué pasará en 2023? Cada mercado necesitaría su análisis ya que la situación en Cáceres no es igual que en Denia. No obstante, lo que cabe esperar es que los precios de la vivienda se enfrenten a dos fuerzas. Una de ellas moderadora, porque la demanda debe bajar con el empeoramiento de la situación económica y el aumento de tipos. Otra impulsora, porque la inflación aún persistirá y los problemas de ajuste de materiales y trabajadores no se resolverán a corto plazo. Se espera un crecimiento más moderado de precios de vivienda, pero no habrá pinchazos ni sobresaltos. Los últimos datos indican que hipotecas y transacciones seguían aumentando en los últimos meses. Lo que no parece haber cambiado, desgraciadamente, son las dificultades de acceso para porcentajes significativos de la población.