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Las residencias de estudiantes son el nuevo Eldorado del sector inmobiliario

La oferta de camas para los alumnos desplazados crecerá un 22% en España hasta 2022 por su alta rentabilidad

Habitación de la residencia Collegiate Aravaca (Madrid), promovida por el Grupo Moraval y que cuenta con 215 plazas.
Habitación de la residencia Collegiate Aravaca (Madrid), promovida por el Grupo Moraval y que cuenta con 215 plazas.

España vive otro boom. Esta vez por las residencias de estudiantes. Los inversores están impacientes por levantar estos proyectos en el país. Saben lo que hacen. España lidera desde hace varios años la lista de destinos preferidos por los estudiantes de Erasmus (unos 100.000). En total, hay 500.000 alumnos desplazados que necesitan alojamiento. Sin embargo, buena parte de la oferta es escasa, obsoleta y poco atractiva. Para rematar, la rentabilidad de cada proyecto ronda el 5%, muy por encima de la que ofrecen las oficinas o las viviendas, que está entre el 3% y el 3,5%.

Difícil no rendirse a sus pies. Hay 20 consorcios —inversores institucionales con promotores locales y operadores nacionales o internacionales— que están invirtiendo en residencias de estudiantes en España. "Nos hemos vuelto locos. Hay un boom de inversión, pero no veo tan clara la necesidad". Quien se muestra tan sorprendido es Álvaro Soto de Scals, director general de Grupo Moraval, promotora líder en residencias por número de camas, con una cartera que en 2023 sumará 6.500 plazas en Madrid, Barcelona, Bilbao, Salamanca, Pamplona, Sevilla, San Sebastián y Málaga. Es el equivalente al 25% de las nuevas residencias que se van a construir en los próximos tres años.

La firma diseña, promueve, construye, decora y equipa las residencias, de gama alta, y lo hace llave en mano. Desde 2014 escudriña el sector como pocos. Sus estudios de mercado son oro para los inversores institucionales extranjeros ávidos de encontrar oportunidades. El último revela que entre 2019 y 2022 la oferta de camas crecerá un 22%: 94.000 camas en 2019 (3,3%), 99.500 plazas en 2020 (5,9%), 106.500 en 2021 (7%) y 111.000 camas en 2022 (4,2%). Los inversores van a poner encima de la mesa 1.000 millones de euros hasta esa fecha, según Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL España.

Como consecuencia de este acentuado crecimiento, dice Soto de Scals, seis de los principales mercados de residencias (Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao, Valencia y Pamplona) presentarán a finales de 2022 una oferta de camas suficiente para albergar al 30% de los estudiantes desplazados. El dato enciende las alarmas. "Nunca había pasado en España. El umbral de plazas está entre el 15% y el 20% y se va a doblar en seis ciudades", dice el responsable de Moraval. ¿Se absorberán esas camas? Hasta ahora se ha repetido el mantra de que faltan residencias y que existe una demanda insatisfecha. Según los cálcu­los de JLL, hay fuertes desajustes entre la oferta y la demanda, con solo 91.066 camas frente a los 491.116 estudiantes que precisan alojamiento. "En el caso de Barcelona, donde construiremos dos nuevas residencias, solo un 5% de los estudiantes puede acceder, mientras que la demanda llega a 169.000 alumnos. Además, la mayor parte de la oferta disponible no les permite estar en un entorno comunitario inspirador", según Ken Knott, director ejecutivo de Vita Student, que invertirá 350 millones en la ciudad.

"En el tramo de 2020 a 2022 se espera que se abran en torno a 17.500 camas más. Existe un déficit porque el número de estudiantes con necesidad de alojamiento ha aumentado sustancialmente en los últimos años y porque el proceso de construcción de una nueva residencia pueda demorarse entre dos y tres años", argumenta Pablo Callejo, director de Alternative Sectors de CBRE España, que calcula que el volumen de inversión en 2019 se situará en torno a 500 millones.

Cafetería de la residencia de Aravaca.
Cafetería de la residencia de Aravaca.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que el 80% de los casi 500.000 estudiantes desplazados se decantan por pisos compartidos. ¿Por gusto o por obligación ante la escasez de oferta? ¿Será el sector capaz de ganárselos? Soto de Scals cree que va a depender de que los precios se ajusten al bolsillo de las familias españolas. "Hay una parte de los estudiantes desplazados que sí optará por la residencia en detrimento del piso compartido, aunque sean entre un 20% y un 25% más caras", razona. Pero, al mismo tiempo, "es previsible que algunos proyectos se queden vacíos o no se lleguen a materializar", opina. Hay inversores que, ante la falta de oportunidades, están comprando suelos con hasta un 40% de sobrecoste, lo que les obligará a fijar precios más altos. "Estas son las que pueden tener problemas. El precio va a ser letal porque, aunque el gasto por parte de los padres está creciendo, pedir 1.200 euros al mes puede estar fuera de mercado", añade. “Existen zonas en las que se proyectan gran cantidad de nuevos proyectos y es posible que algunos sufran como consecuencia de la elevada competencia. Ya no todo vale a la hora de proyectar el plan de negocio para una nueva residencia; es importante la diferenciación en ubicación y servicios ofrecidos a los estudiantes”, observa Pablo Callejo, que calcula que el volumen de inversión en 2019 en España se situará en torno a 500 millones.

La explosión de centros más modernos, habitables y confortables no solo va a sacudir el polvo al sector. También va a reducir la presión sobre los precios de los alquileres de viviendas, cree el directivo de Moraval. Los nuevos proyectos que se están poniendo en el mercado poco o nada tienen que ver con las residencias a las que España estaba acostumbrada. "En torno al 60% del parque tradicional es muy obsoleto. Lleva 30 años igual. Muchos centros no cumplen las normativas sobre instalaciones y medidas de seguridad", asegura Soto de Scals. Los centros que promueve su firma para inversores internacionales son una adaptación de las residencias británicas —el mercado del Reino Unido ha sido el más activo en la última década—. Y una nueva generación de habitaciones. O más bien de microapartamentos de unos 25 metros cuadrados en los que se diseña a medida cada pieza de mobiliario.

Precios

"Esto no es como un hotel, hay que inventarlo todo. Diseñamos los muebles pieza por pieza. Se trata de estudios con baño, cocina, smart tv, área de trabajo y un espacio para comer", indican en esta compañía, que ha colaborado con tres de los principales operadores de residencias de estudiantes paneuropeos (Nexo, Livensa Living y Collegiate). Estas plazas no serán mucho más caras que las tradicionales, en torno a 900 euros más IVA al mes, dicen.

Muchos son los jugadores que quieren desbancar al líder del sector, Greystar —compró la cartera de Resa en 2017—. La oferta nueva llega de la mano de operadores como Nexo, Livensa Living o Collegiate, impulsada por inversores como el fondo WPCarey, Invesco, CBRE GI, Axa, Corestate o GSA, entre otros. El grupo de origen dubaití con sede en Londres, GSA, se posiciona como uno de los grandes propietarios. Prevé invertir entre 600 y 1.000 millones de euros, y alcanzar los 40 centros hasta 2025. El sector, muy fragmentado, se prepara para un proceso de concentración. Los cinco primeros operadores apenas suman el 15% del total de camas existentes. Y, a partir de 2020, se verán las primeras ventas de carteras por parte de inversores institucionales.

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