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Las residencias de estudiantes buscan modernizarse y expandirse, pese a las trabas

El sector, que puede presumir de un 100% de ocupación, atrae a inversores, pero en Barcelona tiene restricciones

La residencia de estudiantes Melon District, que estaba en la avenida del Paral.lel de Barcelona.
La residencia de estudiantes Melon District, que estaba en la avenida del Paral.lel de Barcelona.

El de las residencias de estudiantes puede ser un gran negocio inmobiliario o quedar obsoleto si no se renueva y crece. Así lo asegura un estudio sobre el sector de la consultora inmobiliaria CBRE, que indica que, en España, casi la totalidad de las residencias de estudiantes tienen una ocupación del 100%, pero que solo el 20% pueden considerarse “modernas”. El informe destaca que el sector vive un buen momento en inversión aunque, especialmente en Barcelona, el Ayuntamiento haya restringido el crecimiento y multado a operadores para evitar un uso turístico.

España es un polo de atracción para el sector de las residencias, y Barcelona, con varias universidades en puestos destacados en las clasificaciones internacionales, es una de las ciudades preferidas por los alumnos. El país suma 1,5 millones de estudiantes, de los que un 15% no vive en su residencia habitual y 113.000 son estudiantes internacionales. “España es el principal receptor de estudiantes Erasmus y experimenta una subida muy grande de los latinoamericanos. El sector de las residencias está muy en boga, aunque falta espacio: con 90.000 camas disponibles, solo se cubre el 6% de la demanda”, detalla Pablo Callejo, director de Inversiones Alternativas en CBRE. Cataluña tiene el 15% de las camas disponibles, detrás del 23% de la Comunidad de Madrid.

El informe Student Accommodation in Spain destaca que el sector está en auge por la demanda y porque despierta interés de inversores internacionales. En 2017, la inversión en residencias se disparó y llegó a los 600 millones en toda España, doce veces más que el año anterior. “El sector gusta a los inversores porque es muy estable y siempre presenta altos niveles de ocupación. Además, los costes son muy previsibles y queda mucho por hacer en España: únicamente el 20% del producto es moderno, a diferencia de otros países”, argumenta Callejo.

El interés inversor se disparó por dos grandes compras en el sector. El fondo británico GSA compró el porfolio de camas del grupo Nexo, del que era propietaria la empresa estadounidense Oaktree, por 180 millones de euros. Pero más importante fue la operación de compra de las camas de Resa, el mayor operador europeo (8.500 plazas), cuyo porfolio en España fue comprado por Grey Star, Axa y CBRE Global Investors por 400 millones. Las de Resa y Nexo, junto con las de Residencias Campus y Campus Patrimonial, son la oferta más actualizada, y representan el 13% de las camas. El resto corresponde a colegios mayores y residencias de corte religioso.

En Barcelona, no obstante, este auge está limitado por la vigilancia del Ayuntamiento para que las residencias de estudiantes no se usen como alquiler turístico y no contribuyan a la presión que sufre el centro de la ciudad. El Plan Espacial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) de la alcaldesa Ada Colau regula, además de hoteles y pisos turísticos, las residencias colectivas de alojamiento temporal.

En la ciudad, según los datos del Ayuntamiento, hay 51 inmuebles dedicados a esta actividad, con 6.785 plazas, la mayoría en Ciutat Vella, Eixample, Poblenou, Gràcia, Vila Olímpica y Poble Sec). El PEUAT limita la construcción de nuevas residencias a la vinculación con un centro docente mediante un convenio.

Uso turístico

Precisamente fue el uso desregulado de las residencias de estudiantes lo que motivó la inspección y la amenaza de sanción a 13 residencias a finales de 2016 que alquilaban habitaciones por días y que promocionaban su oferta en Internet como si se trataran de plazas abiertas a turismo. El sector defendía que los usos y las necesidades de los estudiantes habían cambiado, y pidieron una regulación específica.

“Las residencias captan sobre todo estudiantes de primer y segundo curso de carrera, porque el mercado de residencias está muy anticuado todavía, y lo que se necesita es flexibilidad: aunque operativamente no es fácil, hay que ir hacia modelos de residencia más flexibles, donde el estudiante paga por los servicios que quiere”, concluye Callejo, quien prevé que la inversión para los próximos años se centrará en la reforma de la oferta.