El filón del estudiante atrae capital

Algo está cambiando en las residencias de estudiantes que se están construyendo o proyectando en España. Son complejos mucho más modernos, sofisticados y tecnológicos, muy alejados del modelo obsoleto de algunos colegios mayores. Detrás de esta metamorfosis está un grupo de inversores internacionales que están sabiendo aprovechar el enorme potencial que ahora tiene este sector, el segundo más rentable de todo el mercado inmobiliario español (5,25%), solo por detrás del logístico (5,5%). Aunque en el último año la rentabilidad se ha contraído ligeramente debido a la llegada de más jugadores, las residencias rentan mucho más que los segmentos tradicionales: locales comerciales (3,15%), oficinas (3,75%), residencial (3,75%) o centros comerciales (4,25%), según la consultora JLL.

Estos inversores han llegado para ocupar un nicho de mercado hasta ahora desatendido. En España tan solo existen 93.600 plazas disponibles al año en las residencias de estudiantes y se estima que unos 473.254 jóvenes nacionales e internacionales serán susceptibles de necesitar alojamiento, lo que se traduce en un desajuste importante entre la oferta y la demanda de más de 380.000 plazas, según los cálculos de la consultora. De hecho, ya hay más estudiantes internacionales en España que plazas disponibles: en el curso 2016-2017, 98.741 alumnos fueron extranjeros, un 10,2% más con respecto al curso anterior.

Y, además, la oferta es obsoleta. Todo esto explica el enorme apetito de los inversores en desarrollar este sector en España y no solo en Madrid y Barcelona, como ocurre con la vivienda, sino también en otras ciudades como Valencia, Sevilla, Bilbao, Granada o Pamplona. Por si fuera poco, han contado con un aliado inesperado: la subida del precio de los alquileres de las casas, que crecieron un 10% en Madrid y un 8% en Barcelona el pasado año. En cambio, "el precio de las habitaciones en residencias ha subido ligeramente por encima del IPC", dice Nick Wride, director de Activos Alternativos de JLL. En este negocio, las rentas son estables y los contratos largos, de forma que los ingresos son menos volátiles e incluso contracíclicos.

El boom se nota en las cuentas. La inversión se disparó en 2017 hasta los 560 millones de euros, frente a los apenas 50 millones de 2016. España aglutinó el 30% de toda la inversión en residencias de estudiantes de Europa (a excepción de Reino Unido). El 75% de ese volumen fue protagonizado por la venta del grupo Resa a AXA Investment Managers, CBRE Global Investment Partners y Greystar; y por la venta de la cartera de residencias que poseía el fondo estadounidense Oaktree en España, que fue adquirida por el fondo GSA (Global Student Accommodation).

El perfil de estos inversores va desde "grandes fondos soberanos a inversores privados pasando por un creciente número de instituciones, fondos de pensiones y compañías de seguros que están invirtiendo en múltiples mercados para lograr escala", explica Nuria Béjar, responsable de inversión en alternativos en Savills Aguirre Newman. "Su amplia experiencia en otros mercados y la marca e imagen bien reconocida por estudiantes internacionales garantiza un volumen de demanda que continúa creciendo", añade.

Hay casi 30 proyectos en marcha que pondrán en el mercado 10.000 nuevas camas hasta 2020. El principal operador privado en España es Resa, que tiene en gestión 8.300 camas más otras 1.000 en proyectos con licencia, por lo que representa el 10% del mercado, apunta Wride. Le sigue Nexo Residencias, con 2.300 plazas operativas y en proyecto. El tercer puesto lo ocupa Mi Casa Inn, con unas mil. Cierran la lista The Student Hotel (TSH) y el fondo europeo Catella European Student Housing Fund.

Aunque algo más profesionalizado, sigue siendo un sector muy atomizado y en manos de particulares, órdenes religiosas, universidades, promotores y constructoras. "La oferta sigue estando muy concentrada, hasta el punto de que las cinco primeras entidades recogen solo el 15,5% de las plazas del mercado", analiza un informe de DBK. "La aparición de nuevos operadores es relativamente nueva y por eso nos encontramos con un sector todavía joven en comparación, por ejemplo, con el de Reino Unido", comenta Frank Uffen, director de Partnerships de The Student Hotel (TSH). Pero de cara a los próximos años se espera concentración y un mayor crecimiento en un sector que cada vez es menos alternativo y más tradicional.

Compra de suelo

Además, la preferencia de estos nuevos operadores es ahora la compra de suelo para la construcción de sus residencias, aunque sin dejar de lado la reconversión de edificios inactivos. Esto es así porque "los inversores prefieren tener la propiedad y no el derecho de uso o la concesión que dan las órdenes religiosas o las universidades", dice el experto de JLL. "Contemplamos las dos opciones: rehabilitación y obra nueva. Nuestro modelo es la compra, desarrollo y administración de las propiedades a largo plazo", señala Frank Uffen, de TSH. Este y otros operadores han aportado al sector un nuevo concepto de negocio. "Estamos especializados en ofrecer un modelo híbrido de coworking y coliving para estudiantes que acuden para estancias largas o programas cortos, así como alojamiento para otros huéspedes que se alojan por ocio o negocios", explican en TSH. En 2019 esta firma abrirá una residencia construida sobre la antigua imprenta de la madrileña Cuesta de San Vicente 28.

Madrid es la provincia con más plazas, abarcando un 22,6% del stock de camas, seguida por Barcelona con un 12,4%.