Los inversores no quitan ojo a las residencias de estudiantes en España

Si de algo se va a hablar este año es de residencias de estudiantes. En los despachos se gesta la venta del gigante Resa, la mayor compañía de residencias de estudiantes de España y de Europa continental con más de una treintena de centros y el 9% del mercado bajo gestión. Se convertirá en la mayor operación en cuanto a volumen de la última década, aunque de momento se desconoce el importe exacto que podría alcanzar su traspaso por parte de Grupo March y Azora.

Lo que sí se sabe es que la compraventa de la cartera de Resa hará que el volumen de inversión este año se multiplique por 13. "Se calcula que la inversión en estos activos podría situarse en torno a los 600 millones de euros en 2017, un incremento vertiginoso respecto a la cifra de 2016, cuando rondó los 45 millones", según estimaciones de la consultora inmobiliaria JLL. En este monto también se incluye la venta de otras carteras: algunas en negociación —como las residencias de estudiantes en Madrid del fondo estadounidense Oaktree Capital Management—, y otras ya cerradas. Esta misma semana la cadena The Student Hotel (TSH), presente ya en el mercado con los centros Melon District en Barcelona, ha comprado a Threesixty Developments, del fondo Oaktree, el edificio La Imprenta, situado en la calle de Cuesta San Vicente (Madrid), para reconvertir el inmueble en un centro que alternará desde septiembre de 2018 residencia de estudiantes con 300 habitaciones, hotel y zonas de coworking para mejorar los ratios de ocupación. "Tenemos modelos de negocio híbridos con una amplia gama de productos y servicios así que podemos adaptar nuestra oferta a las cambiantes condiciones del mercado. Esto proporciona ingresos constantes y estables para los inversionistas", señala Frank Uffen, director de Partnerships de TSH.

Las residencias de estudiantes se han convertido en el blanco perfecto de los operadores e inversores, sobre todo de los internacionales, como Oaktree, TSH, Corestate o RoundHill Capital, a los que no les queda otra que mirar a España, puesto que en Europa el mercado está mucho más consolidado. "El pasado año la inversión en residencias fue de 4.000 millones de euros solo en Reino Unido y de 2.700 millones en el resto de Europa", dice Nick Wride, director de Inversiones Alternativas de JLL.

Es el mercado de moda pero como toda estrella, tiene luces y sombras. Entre las primeras están el ser "un sector emergente que apenas está implantado, por lo que tiene recorrido y capacidad de mejorar la gestión y eficiencia; despierta mucho interés y análisis de operaciones", apunta Mikel Marco-Gardoqui, director de Capital Markets de CBRE.

España, país de estudiantes

Además de la capacidad de producir ingresos estables con bajo riesgo de impago (pagan los padres de los estudiantes), España es uno de los destinos favoritos (ocupa el puesto 11 a nivel mundial) por los alumnos internacionales que se instalan en el país durante su etapa educativa. "Mientras que las cifras totales de universitarios han descendido un 8% desde 2005-2006, el grupo de internacionales supone más del doble desde el mismo curso", cuenta Nicolás Llari de Sangenís, responsable de inversión residencial de Savills. Y, además, España es el país más buscado para realizar el programa Erasmus, por delante de Alemania, Francia, Reino Unido e Italia.

Una demanda que, sin embargo, no cubre la oferta actual. A finales de 2016, España contaba con 1.129 residencias universitarias y colegios mayores, lo que se traduce en poco más de 91.000 camas. Madrid cuenta con el mayor número de plazas, lo que supone un 19% del total, seguida por Cataluña (15%), Castilla y León (14%) y Andalucía (12%). Estas cuatro comunidades suman el 60% del stock. Sin embargo, "existe una gran diferencia entre la demanda estimada y la oferta actual de plazas, ya que se estima que unos 375.000 estudiantes buscan alojamiento (en residencias o viviendas de alquiler en España). Si a esto se le suma que en los próximos dos años está previsto que salgan algo menos de 2.000 nuevas camas, es evidente que hay necesidad de generar mayor oferta", recoge el primer estudio de residencias de estudiantes de JLL.

Alta rentabilidad

Otro punto a favor está en que la rentabilidad inicial de las residencias se sitúa en España en el 5,75%, por encima de países como Reino Unido o Alemania (5% en ambos), donde este mercado está muy desarrollado, dice Wride. En oficinas, por ejemplo, está en torno al 3% y en centros comerciales ronda el 4,5%.

Según la encuesta realizada por PwC y el Urban Land Institute a 781 directivos europeos, el 61% ve este sector alternativo como el preferido para invertir en 2017 ante las menores expectativas de negocios más tradicionales. Por esto, la empresa de asesoramiento financiero Orienta Capital ha recomendado a sus clientes canalizar parte de su patrimonio hacia la adquisición de un inmueble en el barrio de Salamanca (Madrid) para reconvertirlo en residencia. "Debido a la ausencia de alternativas en los mercados cotizados, estamos aumentando el porcentaje de inversiones no tradicionales en las carteras de los clientes, donde la menor liquidez ofrece una prima de rentabilidad que no dan otros activos con mayor volumen de negociación", dice Luis Miguel Corral, analista de inversiones.

Pero el sector tiene flancos muy débiles: el principal la falta de oportunidades por ser un mercado muy fragmentado y atomizado, "en el que se hacen pocas transacciones", dice Marco-Gardoqui. Y que está dominado por un stock obsoleto, a menudo gestionado aún por órdenes religiosas y universidades públicas que no permiten acceder a las propiedades. Es un trabajo arduo, pero no imposible. "El inversor nacional Tagaste es un buen ejemplo, ya que se ha hecho con activos de diferentes órdenes religiosas en diferentes ciudades universitarias (Madrid, Barcelona, Salamanca y León)", cuenta el experto de Savills.

Además, el hecho de que la mayoría de los centros estén sobre suelos que son derechos de superficies o concesiones administrativas, dificulta la aparición de socimis especializadas. No obstante, "con toda seguridad, como existen ya en otros países, las veremos", opina Llari de Sangenís.

En cuanto al tipo de centro, la llegada de operadores internacionales especializados ha traído aires nuevos en cuanto a la distribución de espacios (mayor importancia a espacios comunes, con diseños más cuidados), y el tamaño de las habitaciones y las camas (más grandes que los 90 centímetros típicos en España). Los nuevos operadores nacionales se están adaptando rápidamente. Por ejemplo, Tagaste ha reducido el número de habitaciones de los centros de su cartera respecto a la capacidad que tenían cuando formaban parte de la red de diversas órdenes religiosas (una media de 25%), lo que ha repercutido en habitaciones más amplias, según Llari de Sangenís, de Savills.