El precio de la vivienda libre se modera en el segundo trimestre

El mercado inmobiliario da, poco a poco, signos de que se está ralentizando en España. Y eso, señalan los expertos, se traducirá en una moderación progresiva de los precios. En el segundo trimestre del año la compra de pisos y casas se elevó un 5,3% respecto al mismo periodo de 2018, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado este viernes por el INE. Es el menor ritmo en dos años y supone una caída de 1,5 puntos porcentuales menos respecto al arranque del año.

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Los indicios de que el sector inmobiliario ha comenzado a contenerse respecto a los últimos años se acumulan. La variación interanual de precios registrada en el segundo trimestre es la más baja desde principios de 2017, cuando la vivienda inició una escalada que llegó a superar ritmos del 7% en el conjunto de España, con picos de dos dígitos en algunas comunidades. Y si se analiza la tasa trimestral —lo que sube o baja el precio de la vivienda respecto al trimestre anterior— hay que remontarse a 2013, cuando el mercado caía, para encontrar un segundo trimestre del año con una tasa inferior al 1,2%, como reflejan los datos del INE.

En tercer lugar, también está la variación de precios en lo que va de año. Esto es cuánto han subido los pisos desde enero hasta junio. Y según la estadística de precios oficial lo han hecho un 2,7%. Este indicador es interesante porque da pistas sobre el ritmo al que pueden acabar los precios el año salvo que se produzca alguna inflexión brusca en la tendencia del mercado, lo que no suele ser habitual. Y de nuevo hay que echar la vista atrás un lustro para encontrar un ritmo menor: desde 2014 no se recogía un ritmo de crecimiento tan bajo a 30 de junio, lo que apunta a que 2019 puede ser el año de los últimos cinco en que menos suba la vivienda.

“La estadística sigue mostrando la tendencia hacia la ralentización iniciada a finales de 2018; y va anticipando que posiblemente nos encontremos ante el primer año con un crecimiento menor que el precedente desde que se inició la recuperación en 2014”, ha valorado en una nota remitida a los medios el director de estudios de pisos.com, Ferran Font.

Un 24% más caras que hace cuatro años

Pero aunque más lentamente, las casas siguen subiendo. Según el IPV, que es un índice que toma como base 100 lo que valían los inmuebles en 2015, el precio de la vivienda libre acabó el segundo trimestre del año en 124,2 puntos. En otras palabras, comprar es un 24% más caro que en 2015 y los pisos valen más o menos lo mismo que en el tercer trimestre de 2011. Entonces el mercado se desplomaba tras los máximos de la burbuja (que en ese índice rondaron los 150 puntos).

Por tipo de vivienda, el precio medio de las de segunda mano aumentó un 5% interanual en el segundo trimestre, 1,2 puntos menos que en el trimestre anterior. En el caso de las viviendas nuevas, su precio avanzó una media del 7,2% en el mismo periodo, más de tres puntos inferior a la del trimestre anterior, pero todavía por encima de la media. Según el IPV, la vivienda nueva está mucho más cerca de los precios máximos que alcanzó durante la burbuja (127,8 puntos actuales frente a 137,4 en 2008) que la de segunda mano (123,6 puntos frente a 169,2).

“Aunque aún estamos lejos de los niveles alcanzados en la burbuja, el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo muy fuerte y muy superior al del poder adquisitivo de los ciudadanos”, indica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, en unas declaraciones difundidas por el portal. Para la experta, los potenciales compradores tienen cada vez “menos capacidad de ahorro y menos posibilidades de acceder a la financiación, lo que explica las dificultades de acceso al mercado de la compra”.

Mejoría leve

Otra estadística difundida este viernes muestra, sin embargo, una pequeña mejora en la accesibilidad para comprar vivienda. Para medirla, la Estadística Registral Inmobiliaria calcula qué parte del salario bruto medio hace falta para pagar el importe de la hipoteca media. Para el conjunto de España, ese porcentaje se situó en el segundo trimestre del año en el 30,06%, una bajada de más de medio punto porcentual respecto al arranque del año. “Ese cambio de tendencia es, sin duda, una excelente noticia ya que veníamos de cuatro trimestres consecutivos con deterioro de la accesibilidad”, señala el estudio del Colegio de Registradores.

Que comprar vivienda sea un poco más fácil es consistente con el hecho de que el mercado inmobiliario se esté moderando. Al margen de los precios, los datos registrales muestran que otros indicadores están frenando. Por ejemplo, las compraventas avanzaron a un ritmo del 4,7% interanual entre abril y junio. Respecto al trimestre anterior, el número de operaciones incluso retrocede un 2,8%.

Los responsables de la publicación registral, que se realiza en colaboración con expertos de la Universidad de Zaragoza, ven el vaso medio lleno: “El mercado ha presentado una consolidación de buenos niveles de actividad en el segundo trimestre del año”. Y destacan que “en cuatro de los últimos cinco trimestres se han superado las 130.000 compraventas de viviendas”. De abril a junio esa cifra se superó por solo 88 operaciones. Un margen estrecho que ejemplifica el optimismo moderado de muchos análisis. El mantra es que el mercado va hacia tasas de crecimiento más saludables. Pero el recuerdo del último pinchazo inmobiliario está cerca y fuera acecha el fantasma de la incertidumbre económica mundial.

Madrid y Cataluña se moderan

Buena parte de la moderación de precios se debe al comportamiento de los mercados de las dos principales ciudades españolas. Aunque la estadística no desciende al nivel urbano, sí lo hace al autonómico, que tanto en Madrid como en Cataluña está lógicamente muy condicionado por la tendencia de sus capitales con sus respectivas áreas metropolitanas.Y según la estadística de este viernes, los precios en la Comunidad de Madrid han avanzado en el segundo trimestre del año a un ritmo del 6,5% interanual. Todavía por encima de la media nacional, pero es mucho más bajo que el 10,1% registrado un año atrás y supone también un frenazo notable con respecto al primer trimestre del año, cuando aún se acercaba a los dos dígitos (9,7%).

En Cataluña el segundo trimestre (5,2%) casi calcó la media española. De nuevo, la caída del ritmo es muy llamativa con respecto al mismo periodo de 2018 (9,3%) y también, aunque más atenuada, con respecto al trimestre previo (7,6%). Del conjunto de comunidades, Cantabria es la que más frenazo mostró en el segundo trimestre del año, ya que las subidas no solo se moderaron, sino que en términos de crecimiento intertrimestral los precios incluso llegaron a abaratarse (-0,1%) respecto al primer cuarto del año. 

Por el contrario, cinco comunidades autónomas (Aragón, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia) mostraron tasas de crecimiento interanual superiores al trimestre previo y también a las que se registraron un año atrás. Esto significa que la vivienda no da signos de ralentización en esos territorios, que tardaron más años en recuperarse del pinchazo de la burbuja, mientras que Madrid y Cataluña (con Baleares y Canarias) los precios comenzaron a crecer antes.