El precio de la vivienda nueva crece al mayor ritmo desde los tiempos de la burbuja

La vivienda en España se encareció un 6,8% en el primer trimestre de este año con respecto al mismo periodo de 2018, según el índice de precios de vivienda publicado este viernes por el Instituto Nacional de Estadística. El dato supone una aceleración con respecto al trimestre previo, ya que los precios de compra cerraron el año pasado a un ritmo de crecimiento del 6,6%. La subida se debe, en exclusiva, al encarecimiento de las casas nuevas, cuyo precio sube al mayor ritmo desde finales de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

El crecimiento interanual de las casas de obra nueva alcanza el 10,4%. Desde el cuarto trimestre de 2007, en la época álgida de la burbuja, no se registraba un porcentaje similar. El índice (que es una referencia que toma como base 100 el año 2015) muestra sin embargo que los precios todavía están por debajo de los de aquella época. En el primer trimestre de este año se situó en 128,3 puntos, frente al máximo histórico de 137,4 en el tercer trimestre de 2008.

En cualquier caso, el fuerte estirón de la obra nueva (a finales de 2018 crecía al 8%), hace que los precios en general suban pese a que las casas de segunda mano, que son la inmensa mayoría de las que entran en el mercado de compraventa, frenaron levemente en el primer trimestre de 2019. El crecimiento interanual del precio en ese segmento, del 6,2%, es una décima inferior al del primer trimestre del año anterior.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista apuesta a que el encarecimiento de las casas seguirá en la misma línea durante todo el año, aunque "lejos del fantasma de la burbuja y con unos precios más contenidos" que en aquella época. Para Encinar, los precios se ven estimulados por "los bajos tipos de interés y la competencia de los bancos por conceder hipotecas".

Falta de suelo y lentitud de las licencias

Sobre las causas que provocan el alza de los precios de los pisos de nueva construcción hay práctica unanimidad en el sector. Jaime Fernández, del Departamento de Estudios de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), cita “básicamente tres factores”. El primero es el encarecimiento del suelo “en las zonas con mucha demanda de vivienda y poca oferta para atenderla”. A esto se suman “los aumentos de costes de construcción en general, y de la mano de obra en particular” y “los cuellos de botella” para la solicitud de licencias municipales, “que pueden demorarse hasta 18 meses en algunos casos”.

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Esos condicionantes que empujan los precios al alza, coinciden además con un momento en que las nuevas promociones inmobiliarias empiezan a ganar peso en el mercado. “Durante varios años, la obra nueva prácticamente desapareció”, explica el director general inmobiliario de Neinor Homes, Mario Lapiedra. “Esto se está corrigiendo en los últimos años y esa demanda latente está poniendo el foco en estas promociones, lo que tiene su efecto en el precio”, añade.

España visó en 2018 permisos para la construcción de más de 100.000 viviendas por primera vez en nueve años y enlazó un lustro de crecimiento de las licencias. Puesto que las promociones tardan varios años desde que se planean hasta que se ocupan, el sector inmobiliario vive ahora los efectos de esa mejora. La consultora CBRE calcula que la recuperación paulatina en la edificación de pisos y casas se traducirá ya este año en que la obra nueva ganará al menos tres puntos de cuota de mercado. “Si el año pasado representaba el 10% del total de transacciones, este año será un 13% o un 14%”, indica Samuel Población, director nacional de producto residencial y suelo de CBRE España.

El experto de la consultora inmobiliaria destaca también que sus previsiones apuntan a cierta moderación de los precios en lo que resta de año, sobre todo porque ven poco margen de crecimiento en los mercados más tensionados. “En determinadas localizaciones ya no vemos que haya mucho más recorrido en precios porque la demanda no puede acceder y las entidades financieras no dan financiación porque se está superando ya el esfuerzo financiero del 35%”, indica Población.

Madrid, casi al 10%

En el análisis por comunidades autónomas, nuevamente es la Comunidad de Madrid la que más tira al alza de los precios. Es también la que más se aproxima a los dos dígitos, con un crecimiento interanual del 9,7%, una décima más que un año antes. También destacan los fuertes crecimientos de Ceuta (9,1%) y Melilla (8,5%). La segunda comunidad con mayor crecimiento, Cataluña, muestra sin embargo una desaceleración: si en el primer trimestre de 2018 los precios crecían al 8,1%, este año lo hicieron al 7,6%. Muy cerca (7,3%) quedó Baleares, el último de los territorios por encima de la media nacional, tras un estirón de nueve décimas en un año. 

En la situación inversa, Extremadura (2,4%), Galicia (3,6%) y Asturias (3,8%) son las comunidades donde menos crecen los precios. En las dos primeras, además, el ritmo ha bajado con respecto al primer trimestre de 2018. "Como viene sucediendo desde el 2015, aunque la situación de los precios en España sea extremadamente heterogénea, todas las comunidades registran valores positivos", destaca el director de estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, para quien "empieza a percibirse cierta contención" en Madrid y Cataluña.

Desde Fotocasa, su directora de estudios, Beatriz Toribio, pone el foco en "el diferente comportamiento de los precios por zonas". Además, la experta recuerda que "la vivienda usada ha sido el motor de la recuperación del sector". Y añade: "Siete de cada diez compradores adquieren una vivienda de segunda mano, aunque nuestros estudios reflejan cómo el interés por la vivienda de obra nueva se ha duplicado en los últimos años entre los potenciales compradores".

Extremadura, donde más sube la obra nueva

Curiosamente, al analizar por territorios exclusivamente la obra nueva, Extremadura es la comunidad donde más subieron los precios interanualmente en el primer trimestre de este año. Su porcentaje, un 14,1%, supera incluso a Madrid (13,4%). En tercer lugar se situó Cataluña con un 11,9%. En todas las autonomías ese ritmo superó el 7%, que es precisamente lo que marcó Andalucía, situada en la cola.

Al observar el índice, sin embargo, se observa que Baleares es la única comunidad donde los precios son más altos que en la burbuja de principios de siglo. Su índice se sitúa en 126 puntos y  supera los 124,2 del tercer trimestre de 2008. Mientras, Madrid y Andalucía están muy cerca de sus máximos históricos, con 138,3 puntos en la primera (por 140,5 en el tercer trimestre de 2008), y 121,9 en la segunda (frente a 123,1 también en el tercer trimestre de 2008).

En el extremo opuesto están Aragón y Navarra, donde una vivienda nueva todavía vale mucho menos que hace diez años. En la Comunidad Foral, el índice rozó los 171 puntos en 2008 y ahora está en 122,9, casi 50 puntos menos. En Aragón, el escalón rebasa los 40 puntos: de los 117,3 actuales a los 162,9 que se alcanzaron en el segundo trimestre de 2008.