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El parón de la vivienda

Lo peor de la crisis está por llegar

Los expertos pronostican al menos dos años de parón en el sector inmobiliario - Los promotores auguran que la caída inflará el desempleo hasta el 9,5%

Todo empezó hace menos de un año. El desplome de las inmobiliarias en Bolsa fue el primer síntoma de que el festín en el que habían vivido los constructores españoles podía estar acabando. Pese a los mensajes de los empresarios y del Gobierno, que repetían machaconamente que aquí no pasaba nada, que el sector vivía una desaceleración beneficiosa para todos, los datos conocidos esta semana ya no dejan lugar a dudas: se desploman las ventas, las hipotecas concedidas, los permisos de los arquitectos para construir, los inicios de viviendas... Mientras, el Euríbor ha alcanzado su máximo anual.

Por si fuera poco, ante la percepción de que los precios ya están bajando, los promotores protagonizaron el jueves un rocambolesco episodio anticipando una caída del 8% durante este año, para desmentir su pronóstico 24 horas más tarde.

La patronal inmobiliaria insiste en que el Estado ha de implicarse apoyando a un sector básico. Si ellos tienen problemas, éstos se contagiarán a la economía, argumentan. Los promotores prevén que el parón restará más de un punto al crecimiento anual e inflará el desempleo este año desde el 8,8% hasta el 9,5%.

Aunque las estadísticas arrojan cifras catastróficas, la realidad puede ser todavía peor. Fuentes del sector señalan que la caída en la compraventa que ha calculado el Instituto Nacional de Estadística (INE) por primera vez ya ha sido desbordada por la realidad. "El desfase de 18 o 20 meses con el que la estadística recoge las operaciones de vivienda nueva puede hacer que en lugar del 27%, las compraventas totales sean ahora un 40% menos que hace un año", dice el experto José Barta.

Reconocida la evidencia, queda cuantificar la duración y gravedad de la crisis. Los expertos consultados consideran que quedan por lo menos dos o tres años negros inmobiliarios. Y esto, considerando que la crisis financiera originada por las hipotecas tóxicas de EE UU no se agrave en los próximos meses.

"La situación actual parece más grave que en la anterior crisis, la de principios de los años noventa. Un factor positivo es que la economía española es ahora más potente y está dentro de la eurozona, pero al observar los datos tan malos de todos los indicadores, nos damos cuenta de que estamos en una depresión más profunda que entonces, más parecida a la que comenzó en 1973", sostiene el profesor Julio Rodríguez.

Más rotundo es Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. Él considera que las vacas flacas van a durar tres años por lo menos. "La crisis anterior fue más larga porque ahora hay menos barreras a la entrada de dinero extranjero, pero ésta va a ser más dura. Las promotoras van a tener que asumir caídas en los precios nominales que, al final del ajuste, serán del 20% o 25%. Hace tiempo que se están produciendo bajadas encubiertas, pero es muy difícil que esto se registre en las estadísticas". José Carlos Díez, de Intermoney, liga la duración de la crisis a la resolución de la crisis financiera; y considera que la demanda se reactivará cuando la vivienda sea mucho más accesible.

La saturación de un mercado en el que se llegaron a iniciar más de 800.000 viviendas anuales, más que Italia, Alemania y Francia juntas, y en el que las familias tienen que destinar para comprar un piso su salario íntegro de nueve años, se unió a las restricciones al crédito que las entidades financieras están imponiendo como consecuencia de la crisis financiera.

Pero, sobre todo, se ha roto el espejismo en el que han vivido las familias españolas durante los últimos años, que observaban la espiral del crecimiento de los precios, y sentían que su patrimonio -es decir, su piso- se revalorizaba por momentos.

Como sostiene Mikel Echavarren, el detonante fundamental es la pérdida de la confianza. Cuando la gente percibe que lo más razonable es no comprar ahora, todo el negocio se para como un elefante. "El sector inmobiliario nunca ha sido de aterrizajes suaves. ¿Quién pensaba que esta vez iba a ser distinto?", se pregunta.

¿Es buen momento para comprar?

- Depende. Es el momento de buscar oportunidades que puedan surgir de propietarios que se vean obligados a vender y no lo consigan. Pero a la vista de que los precios de la vivienda usada ya están cayendo, y que los de la nueva tienden a hacerlo, no es mala idea esperar a ver cómo evoluciona el mercado durante los próximos meses. Ahora tienen todas las de ganar las personas que disponen de dinero líquido y no tienen prisa por cerrar ninguna operación.

¿Cómo me afecta la crisis de EE UU?

- Muchas personas se preguntan cómo puede repercutir el impago de una hipoteca en Alabama a un promotor de Albacete. La razón es que en la crisis española viene por dos lados: por la demanda y la oferta. La demanda de pisos ha caído por la saturación de un mercado con precios desorbitados. Pero en la crisis de oferta interviene la dificultad de las promotoras para que los bancos les den financiación. Y el motivo de esta dificultad es la crisis subprime.

¿Va a bajar el precio de mi piso?

-Así como la segunda residencia en la costa lleva meses cayendo, otros tipos de pisos se resisten más a la baja. De todas formas, estudios como el de la Universidad de Alcalá prevén para este año caídas de hasta el 5%. Y la estadística oficial registraba descensos en la vivienda usada durante el pasado trimestre en 22 provincias. De todas formas, las caídas no son tan preocupantes para los que hayan comprado un piso para vivir en él, y no sólo como inversión.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 30 de marzo de 2008

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