Las inmobiliarias renegocian con la banca más de 16.000 millones

El idilio que vivieron las inmobiliarias y la banca mientras los precios escalaban a velocidades de vértigo es cosa del pasado. Las ansias de crecer de golpe a costa de un gran endeudamiento ha pasado factura a las promotoras, que hoy están renegociando más de 16.000 millones de euros. Ésta es sólo la cifra que arrojan las operaciones que han salido a la luz, pero los despachos de abogados son un hervidero. Por ellos ya han pasado ilustres como Colonial, Martinsa Fadesa y Habitat, que ya suman una deuda de 13.000 millones.

Las empresas han de prorrogar sus créditos para adaptarse al ciclo

Las que más sufren el parón son las que se expandieron en el pico del 'boom'

Los mercados adolecen de falta de liquidez. "Las instituciones financieras tienen que buscar crédito en el mercado mayorista. Y cuesta hallarlo, porque los bancos internacionales creen que después de la crisis de Estados Unidos debería tocarle el turno a España", asegura el director de análisis inmobiliario de AFI, Pep Ruiz. La banca ha puesto en jaque a más de una promotora, por lo que el Banco de España y el Gobierno han tendido una malla para salvarlas del concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos). Por ejemplo, la banca extranjera cedió y refinanció la deuda de Habitat presionada por los Ejecutivos central y catalán.

Pero otras, como Grupo Sánchez, Llanera, Prasi, Seop y Ereaga se han quedado en el camino y han suspendido pagos. Un directivo de una gran consultora explica que en los años del boom las promotoras se nutrieron de líneas de crédito a corto plazo dada la voracidad de la demanda. No era complicado devolverlo. "Se pedía el dinero, la banca lo daba, se vendía todo sobre plano y se iba amortizando el crédito con lo que iba dando el comprador. Y así una promoción tras otra. La maquinaria estaba siempre en marcha", explica.

Pero ahora la situación es distinta: las ventas están en caída libre, el mercado del suelo paralizado y las promociones sin empezar. "Ha habido un cambio drástico en la generación de ingresos. No se produce suficiente caja para hacer frente a los compromisos", asegura el consejero director general de CB Richard Ellis, Adolfo Ramírez-Escudero.

El ciclo ha cambiado. Los créditos a corto plazo deberán renegociarse a medio o largo, por lo que todos los consultados aseguran que por las oficinas de los grandes bancos irán pasando, una tras otra, todas las inmobiliarias. En especial, las que quisieron crecer cuando el ciclo estaba en su punto más álgido, justo antes de empezar la caída.

Del drama no se salvan ni pequeñas ni grandes. "La crisis afecta a empresas que se han expandido muy recientemente, con operaciones corporativas que se han pagado a un precio mayor al real con hipótesis de revalorización de los activos", explica el consejero delegado de Riva y García, Pere Viñolas.

En pocos días la lista se ha engrosado. Primero fue Detinsa, y luego otra grande, la catalana Fbex, quienes también están tratando de evitar el concurso de acreedores. Fuentes del mercado explican que Fbex fue una de las que arrancaron su crecimiento en la cresta de la ola con un plan muy agresivo y un apalancamiento muy elevado. El resultado: tiene 62 promociones que no puede empezar a construir y cuya financiación, de unos 600 millones, no puede devolver.

La crisis, no obstante, está dejando a varias en el camino. La primera que cayó en el concurso de acreedores fue la valenciana Llanera. Le siguieron Ereaga, Contsa, Seop y Jale. Ahora ha arrancado otra tanda con Grupo Sánchez, con una deuda de 97 millones. La empresa promovía una gran urbanización en Natal (Brasil) de 3.200 casas y apartamentos de golf en un paraje con cinco kilómetros de costa cuyo impacto ambiental ha causado polémica. El proyecto costaba 2.640 millones, según la empresa, que no escatimó recursos para promocionarlo. Contrató a Antonio Banderas y a Ronaldo y levantó imponentes expositores en las ferias.

Una fuente financiera explica que la empresa pagó "su continuo cambio de modelo". "Empezaron en Manresa, saltaron al área de Barcelona, luego se fueron a Dènia y Málaga con segundas residencias, que son los dos puntos que más se han resentido, prueban suerte en el este de Europa y no les va bien. Y al final, a Brasil. De locura".

Cosmani corrió la misma suerte. La empresa afirma que tiene activos valorados en 1.600 millones, que superan su deuda de 350. "Es una empresa bastante sólida, pero algunos activos carecen ahora de liquidez para pagar deuda", afirman fuentes próximas a la sociedad. "Las empresas tendrán que adecuar su riesgo a la nueva situación. Si tienen un buen equipo gestor y dan garantías, refinanciarán su deuda. El problema está cuando no quieren o no pueden darlas", sostiene la directora de Inversión del Banc Sabadell, Anna Ribalta.