La altura sí importa

Los sectores empresariales, inmobiliarios y de la arquitectura están eufóricos con la próxima inauguración de las cuatro torres de la Castellana madrileña. Los más de 100.000 metros cuadrados que saldrán al mercado entre 2007 y 2008 contribuirán a aliviar la falta crónica de oficinas prime y también a frenar unos precios que han subido en espiral debido a la escasez. Pero, más importante aún, según los expertos, será el fuerte impacto de las torres en la imagen internacional de Madrid como ciudad de negocios.

Los precios de oficinas han subido un 18% en los últimos seis meses, pero los situados en zona 'prime' se han disparado hasta un 35%

A juzgar por la opinión de los expertos consultados, todos son ventajas. "La imagen de las cuatro torres juntas, como cuatro chimeneas", comenta el arquitecto Carlos Lamela, del Estudio Lamela, "tiene una potencia simbólica muy fuerte y reforzará el atractivo y la credibilidad de la ciudad". Y la pone definitivamente en el mapa de las ciudades que cuentan. "Madrid, que cuando era una ciudad de segundo orden", prosigue el arquitecto, "llegó a contar con rascacielos pioneros como el de Telefónica (1929) o Torre Madrid (1957), los más altos de Europa, tenía necesidad de proyectos emblemáticos como éste, que ahora la ponen en una posición similar a la de París o Londres".

Los nuevos rascacielos, con alturas entre los 223 y los 250 metros, vendrán, además, a suplir la falta crónica de este tipo de oficinas de lujo en la ciudad, algo que empezaba a provocar desesperación en muchas empresas, principalmente multinacionales o financieras. "El mercado", señala Ángel Estebaranz, director de oficinas de Aguirre Newman, "estaba ávido de iniciativas de este tipo, ya que la tasa de desocupación en el área de negocios de la ciudad, el eje de la Castellana, está por debajo del 2%, es decir, prácticamente nada".

Una situación que no ha hecho más que añadir combustible a los precios. Según el informe de Aguirre Newman correspondiente al segundo trimestre del año, los precios máximos de oficinas han subido en los últimos seis meses hasta un 18%. Pero los de la zona prime llegaron a dispararse hasta un 35% en el último año. Lo que no ha impedido que el mercado siguiera creciendo. "Mientras que en el año pasado se contrataron 800.000 metros cuadrados", apunta José Luis Guillermo, socio de Knight Frank, "este año, hasta junio, se alcanzaron los 450.000".

De todo ello se deduce que las cuatro torres van a ser también un excelente negocio. Inmobiliaria Espacio, del grupo Villar Mir, propietaria de uno de los rascacielos, que inaugurará en octubre a precios entre los 36 y los 42 euros por metro cuadrado, no tiene problemas para comercializar el 60% del espacio disponible, el que no ocupen OHL y el propio grupo Villar Mir. "Tenemos ya prealquilado el 80% de la zona comercializable", apunta José Antonio Fernández Gallar, su director general. Igual le está pasando a Sacyr. La constructora firmó en 2005 un contrato con Hotusa, que ocupará 33 de las 53 plantas, para instalar en ellas el hotel urbano (de cinco estrellas gran lujo) más alto de Europa. Pese a que Sacyr aún no ha empezado la comercialización, en la empresa afirman que "las expectativas son excelentes. Se acerca mucha gente interesada".

Venta escalonada

Al sector le ha venido bien, de todos modos, que el total de los 240.000 metros cuadrados de las cuatro torres no vayan a salir al mercado de oficinas, ya que ello "sí hubiera podido influir negativamente en los precios", dice José Luis Guillermo, de Knight Frank. "Teniendo en cuenta que el mercado prime madrileño absorbe 60.000 metros cuadrados al año, estos 100.000 metros cuadrados van a ser fácilmente digeribles, además, porque saldrán a lo largo de 18 meses, entre 2007 y 2008".

Aparte del espacio reservado para Hotusa y para las propias oficinas de OHL y el grupo Villar Mir, también Caja Madrid absorberá la totalidad de su torre para instalar su sede, en la que trabajarán 4.000 personas. La única empresa que alquilará toda la superficie será La Mutua.

Se comprueba así que los malos augurios sobre el futuro de los rascacielos, posteriores al 11 de septiembre, no se han cumplido. "Este tipo de edificios es cada vez más demandado", afirma Fernández Gallar, de Espacio. "Es una tendencia imparable". ¿Por qué? "Pues, porque resulta mucho más interesante poner la sede en un rascacielos que en un campus en la periferia: está en el centro, permite mejores comunicaciones y una más fácil conciliación de vida laboral y familiar. No es lo mismo que 3.000 personas tengan su oficina a la salida del metro que a 20 kilómetros del centro".

Esto, además de que la revalorización en zona prime, afirma el ejecutivo, "siempre será más alta que en la periferia". Lo demuestra la reciente operación de compra de Torre Repsol por Caja Madrid. Con un coste de construcción de 350 millones de euros (obra que se inició en 2004), ha sido vendido por 815 millones de euros.

Además, los rascacielos siguen siendo elementos potenciadores de la imagen corporativa. "Para nosotros", reconocen en Espacio, "el tener una torre como ésta es muy importante, la gente percibe que somos un grupo potente". Una afirmación con la que no todos están de acuerdo. José Luis Guillermo, de Knight Frank, considera que "a las empresas muy grandes, con fuerte imagen corporativa, estos edificios no les añaden gran cosa, lo que explica que opten por campus, donde acceden a precios mejores y unos ratios de operatividad superiores". Claro que en algunos casos les hubiera sido difícil encontrar rascacielos con el espacio requerido. "El Banco Santander", comenta Estebaranz, "se fue a un campus con 135.000 metros cuadrados y Telefónica, a otro con 191.000 metros". Y Repsol, que empezó a construir la torre que ocupará Caja Madrid, optó por un centro de negocios en horizontal.

En lo que todo el mundo parece estar de acuerdo es que vendría bien tener más rascacielos como estos. O incluso más altos. Otra cosa es que Madrid vaya a ver más iniciativas similares en el corto plazo. "De momento", apunta Fernández Gallar, "pese a su fuerte demanda, no hay suelo calificable para ellos. El único disponible es el de la Operación Chamartín, que está parada, y donde había unos 10 edificios de este tipo en proyecto". No todo está dicho, sin embargo. Queda la llamada isla de Chamartín, donde se están construyendo algunos de menor altura, y también algún pueblo periférico. "Se prevé", asegura Lamela; "que a medio plazo algún ayuntamiento cercano a Madrid entre en la carrera".