Vivienda: primeros pasos

Ha costado 43 años que la democracia española afrontase el desarrollo legal de uno de los “principios rectores de la política social y económica” que consagra la Constitución. La vivienda no figura en ella como derecho fundamental, pero sí exige de los poderes públicos que establezcan las normas para hacerlo efectivo mediante la regulación del uso del suelo “para impedir la especulación”. La larga sequía legislativa se corrige ahora con este primer paso cuya principal virtud es reconocer el imprescindible acompasamiento del precio de los alquileres a las rentas de las familias. Las políticas de vivienda que Europa ha impulsado en los últimos años muestran que el problema no es una fatalidad insoluble ni nace de causas esenciales, aunque deba abordarse de forma integral y no solo con una ley de vivienda. Holanda, Austria, Francia y Reino Unido, especialmente, han logrado con una regulación adecuada y la interacción de la iniciativa pública y privada que entre el 17% y 32% de las familias disfruten de viviendas sociales. En España su insuficiencia es tan escandalosa que se cifra en el 1,6%, mientras que el anteproyecto incluye una protección a las familias vulnerables ante los desahucios inferior a la dispuesta durante la pandemia. Las moratorias no han impedido que las ejecuciones hipotecarias crezcan también con respecto a 2019. Una medida orientada en este sentido es que se podrá obligar a los promotores privados a destinar un porcentaje mayor de los pisos de nueva construcción a vivienda asequible, aunque falta detallar el procedimiento y las posibles compensaciones.

La medida más novedosa estriba en la posibilidad de que comunidades y ayuntamientos identifiquen zonas tensionadas, es decir, lugares donde el precio del alquiler y los suministros superen el 30% de los ingresos de los hogares y en los que la renta haya subido cinco puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Ese reconocimiento permite a su vez congelar los precios, y a los grandes tenedores (por encima de 10 viviendas) les obliga a rebajarlos cuando el índice de precios esté por debajo del que cobraban en el anterior contrato. Ofrece también importantes bonificaciones fiscales sobre las rentas que cobren arrendadores que apliquen rebajas a sus inquilinos. Esta última medida tendría un impacto más rápido en los precios, aunque nada será inminente. Los topes de renta para grandes tenedores dependerán de un índice de precios cuya confección, sin embargo, está todavía por definir. Ese índice es una carencia histórica que la ley enmienda, pero no podrá hacerlo antes de un año y medio, aparte de los meses que llevará la tramitación de la ley. En todo caso, la facultad de regular los precios de las zonas tensionadas queda en manos de las comunidades, y algunas de las gobernadas por el PP ya han adelantado su rechazo a aplicar la norma.

El anuncio de enmiendas impulsadas por los socios minoritarios del Gobierno indica que es una ley de compromiso, pero también que el problema es en sí mismo de una enorme magnitud. La dotación total en vivienda de 3.300 millones de euros previstos en los Presupuestos de 2022 es netamente positiva, siete veces más que en 2017, como lo es la previsión de un total de 100.000 viviendas de alquiler asequible, la mitad públicas y la otra mitad privadas. El anteproyecto es el primer paso, a la espera de mejorar algunos flancos todavía a la intemperie.