Control de precios, castigo a los pisos vacíos y otras claves de la futura ley de vivienda

El Consejo de Ministros ha dado luz verde este martes en primera lectura al proyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda. El texto, al que ha tenido acceso EL PAÍS, pone fin a meses de tensas negociaciones en el Gobierno de coalición y configura, a expensas de las enmiendas que se introduzcan en la tramitación parlamentaria, cómo será la futura norma. Estas son sus claves:

¿Cómo se van a regular los alquileres?

Es la cuestión sobre la que ha girado casi toda la discusión entre el ala socialista del Ejecutivo y la de Unidas Podemos. Los primeros abogaban por incentivos fiscales y los segundos querían establecer topes. La solución que se ha encontrado es diferenciar las medidas en función de quién es el casero. Cuando se trate de un gran tenedor (cualquier propietario de más de 10 viviendas) y además sea persona jurídica (es decir, una empresa) se estará a expensas de lo que determinen los índices de precios. Esta es la regulación más estricta que prevé la norma: significa que la renta que pide el casero depende de una estadística oficial que todavía está por configurarse. Es por ello que su aplicación se retrasa 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley, lo que de facto hace muy complicado que estos controles de precios vayan a ponerse en marcha antes de 2024 y, por lo tanto, de la próxima legislatura.

El texto del proyecto, además, contiene otro detalle importante de esta vacatio legis. Determina que “se aplicará a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor”. Se refiere por tanto a los alquileres que se firmen a partir de entonces y no a los ya vigentes. Cuando se anunció el acuerdo sobre vivienda el pasado 5 de octubre, fuentes de Unidas Podemos celebraron que iban a “bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos” de grandes propietarios. Eso será así solo para todos los contratos futuros porque modificar los términos pactados previamente por caseros e inquilinos resultaría legalmente imposible, inciden fuentes jurídicas. Los que se hayan firmado ya o se firmen hasta transcurridos 18 meses desde la aprobación de la ley mantendrán el precio que ponga en el contrato. Los sindicatos de inquilinos desconfiaron precisamente el lunes de esa moratoria antes de aplicar los índices. Entre otros problemas que le ven, señalaron que deja margen para que hasta entonces los arrendamientos suban.

Todo esto, además, se aplica solo en las denominadas “zonas de mercado residencial tensionado”.

¿Qué son las zonas de mercado tensionado?

Son aquellas donde se considera que los precios han subido más de lo razonable y donde, por tanto, se regulan las rentas de alquiler. El proyecto fija una doble circunstancia que debe cumplirse: la primera es que la carga media de las hipotecas o los arrendamientos en la zona más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, teléfono e internet, impuestos vinculados a la vivienda y gastos de comunidad) “supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares”. En otro apartado de la ley se especifica que el esfuerzo financiero debe medirse con los “ingresos netos”. Por tanto no se referiría a la renta bruta, sino al dinero contante y sonante de que disponen las familias cada mes. El segundo requisito de las áreas tensionadas es que los precios de compra o alquiler hayan subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico. El texto no detalla cómo se medirían los precios de alquiler, si con los futuros índices, con las estadísticas que elaboran algunas comunidades autónomas o con otros medios. Ahora mismo, a diferencia de los precios de compra, no hay ninguna estadística oficial a nivel estatal que permita medir este parámetro.

Otro aspecto fundamental de las zonas de mercado tensionado es que su declaración depende de que el mecanismo lo activen las comunidades autónomas. Esto, de entrada, excluiría a los territorios donde gobierne el PP (Actualmente, Galicia, Madrid, Castilla y León, Murcia y Andalucía), que ha dicho que nunca aplicará los controles de precio. La ley detalla un trámite que comienza con “un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información”, continúa con “un trámite de información” y sigue con una resolución motivada dirigida al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La declaración tiene una vigencia de tres años pero puede luego prorrogarse anualmente, repitiendo el procedimiento.

¿Qué pasa con el resto de propietarios?

Siguiendo con las zonas de mercado tensionado, todos los propietarios particulares (independientemente de cuántas casas tengan) y aquellas empresas que tengan 10 o menos casas estarán sujetos a un procedimiento encaminado a congelar los precios. Por un lado, si al inquilino se le acaba el contrato en una de estas zonas, puede pedir una prórroga extraordinaria de tres años y seguir pagando lo mismo, con las actualizaciones correspondientes (normalmente el alquiler sube anualmente en la misma proporción que el IPC). En caso de firmar un nuevo contrato, el precio se ve limitado por lo que señalara el contrato anterior, siempre contando con la posibilidad de incrementarlo conforme al IPC anual.

Pero esta congelación permite algunas excepciones en las que el casero sí puede exigir una subida del precio. Esta, en todo caso, no podrá exceder el 10% y para ello el arrendador deberá justificar que ha hecho algunas obras en la vivienda (rehabilitación, mejora de eficiencia energética, obras de accesibilidad…). Otra opción es ofrecer una duración mínima de contrato de 10 años (en lugar de los 5 años que con carácter general contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, 7 años cuando el propietario es una empresa).

¿Hay otros mecanismos para bajar los alquileres?

Sí, la ley cambia las actuales bonificaciones que obtienen los caseros por arrendar vivienda, lo que significa que los incentivos fiscales se reorientan para abaratar las rentas en algunas situaciones y, a más largo plazo, reordenar el mercado. Hasta ahora la bonificación general era del 60%, lo que significa que el arrendador no tiene que declarar en el IRPF por 6 de cada 10 euros que percibe en concepto de alquiler. Al articularse sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, estos supuestos se refieren solo a particulares, no a empresas. En adelante, con carácter general, la bonificación bajará al 50%, lo que significa que en la mayoría de casos habrá que declarar más rentas. Pero en las zonas de mercado tensionado, la bonificación subirá hasta el 90% si el arrendador acepta rebajar el precio al inquilino al menos en un 5%; y se arbitra una bonificación del 70% para quienes pongan por primera vez en el mercado una vivienda y la alquilen a un inquilino de entre 18 y 35 años.

La bonificación fiscal será igualmente del 70% si se arrienda el piso, aunque sea fuera de las áreas tensionadas, a una Administración Pública o una organización sin ánimo de lucro para que lo destine a arrendamiento social. Y cuando se acredite haber realizado obras de rehabilitación en la casa en los dos años anteriores a la firma del contrato de alquiler, la bonificación será del 60%.

¿Qué otros cambios fiscales se prevén?

El más relevante hace referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se modifica en la disposición final tercera. La idea es ayudar a que los ayuntamientos que lo deseen suban el IBI a las viviendas vacías, una posibilidad ya se contempla en la Ley Reguladora de Haciendas Locales pero que actualmente es de difícil aplicación por la indefinición de la norma. Para acabar con esa carencia, el nuevo texto que se propone define como “inmueble desocupado” el que “permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a los dos años”. Los recargos solo se aplicarán “a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial”. De la definición de vivienda vacía se excluyen supuestos de traslado por motivos laborales o de estudios, el cambio de domicilio por cuestiones de salud o emergencia social, las obras y rehabilitaciones y otras circunstancias que imposibiliten residir en la vivienda. También cuando el inmueble está en venta “con un máximo de un año” o en alquiler “con un máximo de seis meses” sin encontrar un comprador o inquilino, siempre que además se ofrezca “en condiciones de mercado”. También se excluyen las segundas residencias pero con un límite: no podrán pasar más de cuatro años de “desocupación continuada”.

Así, por tener una casa vacía el ayuntamiento podrá aumentar el IBI en un 50%. Si la desocupación supera los tres años, el recargo podrá subirse hasta el 100%. Los consistorios, a través de sus ordenanzas fiscales, podrán modular, sin superar este límite, el recargo que aplican en función del tiempo que la vivienda permanezca vacía. Por último, se puede subir el tributo en otros 50 puntos porcentuales (para un 150% en total), cuando un mismo propietario tiene más de un inmueble vacío en un mismo territorio. Será la administración local la que deba buscar las vías (mediante inspecciones, petición de información a las compañías de suministros y otros medios) para acreditar que una casa está desocupada.

¿Qué cambia en la normativa antidesahucios?

La futura norma se sitúa a medio camino entre la legislación especial que actualmente está en vigor como consecuencia de la pandemia y la que se aplicaba antes de la emergencia sanitaria. En los procedimientos penales, que durante la covid se suspenden en las mismas condiciones que los civiles si afectan a víctimas de violencia de género, personas dependientes u otros supuestos de especial protección, el proyecto se limita a señalar que habrá que dar traslado de la situación a los servicios sociales, pero no se establece ningún plazo de suspensión.

En procedimientos civiles (que son mayoritarios) se refuerza también el aviso a los servicios sociales para detectar casos de emergencia habitacional. Se introduce como parte implicada específicamente a las comunidades autónomas (que tienen las competencias en vivienda y por tanto son propietarias de la mayoría de pisos sociales) y se alargan los plazos de suspensión del procedimiento que pueden acordarse: dos meses si el propietario de la vivienda es persona física y cuatro meses si es una empresa. El juez debe decidirlo “previa valoración ponderada” y se incluye entre los supuestos aquellos de ocupaciones en precario (personas que no pueden acreditar que tienen un título válido para residir en la vivienda). Superados esos dos o cuatro meses, un plazo que según las organizaciones del movimiento a la vivienda es insuficiente para encontrar una vivienda alternativa por la falta de parque social, el procedimiento debe continuar.