Idealista oferta pisos hasta un 28% más baratos que el programa estrella de “vivienda asequible” de Ayuso

Cuando era candidata en 2019, Isabel Díaz Ayuso anunció su medida insignia para mejorar el acceso a la vivienda, el Plan Vive, que incluiría alquileres “hasta un 40% más baratos”, una cifra que su maquinaria gubernamental ha repetido una y otra vez desde entonces. “Asequible” es la palabra mágica que siempre han mencionado la presidenta madrileña y su equipo, en mítines de campaña o en visitas a las obras. Pero ahora que se están entregando las primeras viviendas de ese programa y se conocen con detalle las condiciones, los madrileños interesados encuentran en demasiadas ocasiones precios similares o incluso superiores al mercado libre. EL PAÍS ha hallado esta semana en el portal online Idealista otros alquileres hasta un 28% más baratos con características casi idénticas y situados en cinco zonas de la región donde este año se entregan las primeras viviendas del programa autonómico. En una comparación de siete inmuebles muy semejantes (tamaño, cercanía y servicios), los del Plan Vive salen perdiendo en tres ocasiones frente a los anuncios de Idealista. En ningún supuesto el precio de los pisos de Ayuso llega a su promesa del 40% inferior (en el mejor de los siete casos, el del plan autonómico vale un 19% menos). Además, en cinco de esos siete ejemplos, las viviendas del proyecto autonómico superan lo recomendado por el índice del alquiler del Ministerio de Vivienda para esos sectores.

Estos hallazgos coinciden con las denuncias de la oposición contra Ayuso por los defectos de su plan que, critican, ha priorizado la rentabilidad de las empresas que construyen y arriendan los inmuebles. Esa acusación se apoya también en la mala calidad de las primeras viviendas entregadas el 15 de marzo en el Ensanche sur de Alcorcón, que presentan goteras, fallos eléctricos o suelos desnivelados.

La Comunidad lanzó el Plan Vive con la finalidad expresa de “ampliar el parque de viviendas destinadas a alquiler a precios asequibles”. Para ello está utilizando la fórmula de colaboración público-privada: el Ejecutivo de Ayuso cede gratis suelo público a una empresa concesionaria para que construya pisos y recupere esa inversión explotando los alquileres durante 50, 65 o 70 años.

Inicialmente el plan iba a suponer la construcción de 25.000 viviendas por toda la región en ocho años, pero con el tiempo la Comunidad fue rebajando su meta. La semana pasada, el consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, evitó dar una cifra concreta durante una entrevista con Idealista. Dijo que ya se han adjudicado terrenos para 6.500 viviendas y que otras 2.000 estaban en curso.

Otro cambio en el Plan Vive afecta a la promesa inicial de beneficiar a colectivos vulnerables, que ha sido muy atenuada. En 2019 el programa iba a beneficiar a jóvenes, mayores, familias numerosas, fuerzas de seguridad, personas con discapacidad o víctimas del terrorismo y violencia de género. Cinco años después, solo se ha mantenido una reserva del 4% para familias numerosas y personas con discapacidad.

Además, las personas más pobres quedan excluidas. Para ser candidato hacen falta unos ingresos mínimos anuales (entre 15.750 euros y 18.000 euros, según el número de hijos).

Las promociones más avanzadas son las 1.763 adjudicadas a una sociedad con sede en Madrid, Tarvos Activos, pero controlada al 100% por Oaktree, un fondo residenciado en el paraíso fiscal de las Islas Caimán. En octubre, la gestora de estos alquileres, Sogeviso, comenzó a abrir los plazos para solicitar el alquiler de estas viviendas, en cinco municipios (Alcorcón, Getafe, Alcalá de Henares, Tres Cantos y San Sebastián de los Reyes). La web de Sogeviso promete “hogares entre un 20 y un 30% por debajo del precio del mercado”.

Ayuso visitó en marzo del año pasado las obras de Tarvos en San Sebastián de los Reyes (al norte de la capital), en el nuevo barrio de Los Tempranales. Allí dijo que las viviendas en esa zona estarían “en torno a los 600 euros dentro del Plan Vive, cuando por una vivienda de similares calidades y tamaño hoy se pagan 1.000 euros”.

La verdad dista mucho de esa promesa. La vivienda del Plan Vive más barata en ese municipio se oferta por 820 euros al mes y mide 50 metros cuadrados construidos (44 útiles). La más cara vale 1.448 euros y mide 86 metros cuadrados (76 útiles).

Este martes se abría el plazo para solicitar esos alquileres. Dentro de un amplio listado de 488 ofertas, los interesados pueden elegir por ejemplo un piso de 86 metros cuadrados construidos y tres habitaciones, por 1.438 euros al mes. Pero si ese mismo martes hubieran hecho una búsqueda en Idealista, habrían podido encontrar un piso de 91 metros cuadrados construidos, con el mismo número de habitaciones y por 1.250 euros al mes. Las dos viviendas quedan en la cuarta planta, tienen dos plazas de parking, trastero, piscina y conserjería. Se distancian una de otra en solo 100 metros.

Idealista ofrece mejores ofertas que el Plan Vive en tres de los siete casos analizados (28%, 22% y 10% más baratos). En los otros cuatro supuestos el programa autonómico sale mejor parado (19%, 18%, 14% y 12% más baratos). (Vea las comparaciones en detalle al final del artículo).

Además, cinco de las viviendas analizadas del Plan Vive superan la horquilla de precios recomendados por el Ministerio de Vivienda. Su motor de búsqueda de consulta pública permite introducir una dirección y las características de la vivienda para recibir un rango de precios sugeridos según los alquileres de esa zona, cuya información procede de lo declarado en el IRPF.

“Si no es rentable, no va a haber un inversor”

La búsqueda de fórmulas de cooperación público-privada para conseguir “alquileres asequibles” es un método que también han explorado otras Administraciones. Entre ellas, el Gobierno de Pedro Sánchez, que este jueves se reunió con empresarios del sector para prometerles facilidades. El Ayuntamiento de Madrid también anunció este jueves un plan para la construcción de 3.300 pisos en alquiler asequible. La mayoría serán construidos y gestionados por empresas privadas. Pero el Plan Vive es la más avanzada de estas iniciativas, que, en otros casos, todavía no han sacado los pliegos de la concesión. Por tanto, se desconoce con qué condiciones y a qué precios se ofrecerán esos pisos.

La Comunidad de Madrid lleva meses siendo cuestionada acerca de los precios del Plan Vive por la oposición en la Asamblea y en los municipios del Plan Vive. “El PP ve la vivienda como un bien de mercado con el que especular y no como un bien social”, dice a este periódico Candelaria Testa, la alcaldesa de Alcorcón, uno de los municipios dirigidos por el PSOE que recientemente han aprobado mociones para pedir a la Comunidad que aplique la Ley de Vivienda estatal para limitar los precios del alquiler. Ayuso se opone porque cree que es contraproducente y “ataca el derecho de propiedad” de los caseros.

El viceconsejero de Vivienda, José María García, defendió en febrero en el parlamento regional que las comparaciones del Plan Vive con los portales inmobiliarios no tienen en cuenta que los pisos del programa público son de obra nueva y calificación energética A. Tiene razón en que algunos ejemplos de Idealista son vivienda de segunda mano, pero no son casas viejas. Se trata de pisos similares, de reciente construcción, como todos en los nuevos barrios del Plan Vive.

El viceconsejero defendió que el Plan Vive no es “vivienda social” y enfatizó que las empresas adjudicatarias de los suelos deben obtener rentabilidad para que les resulte atractivo participar en el programa. Mencionó los problemas que ha tenido la Comunidad para encontrar inversores interesados al haber quedado desiertos varios lotes. “Esto es un código binario: si no es rentable, no va a haber un inversor; si no hay un inversor, no se hacen las viviendas”, dijo. “Por tanto, no tendríamos 8.400 viviendas, tendríamos cero”.

El inquilino paga el IBI

Los pliegos del Plan Vive no obligan a las empresas a fijar la renta por debajo del mercado en un 40% o algún otro porcentaje. Lo que sí hacen es establecer un máximo de precio en función de una fórmula fijada por la Comunidad de Madrid: la renta máxima anual no debe superar el 5,5% del precio hipotético de venta de esos inmuebles de acuerdo a los valores del metro cuadrado para viviendas de protección pública establecidos por el Ejecutivo regional (que ahora oscilan entre los 1.900 y 2.820 euros en función del municipio). Además, las empresas pueden actualizar los alquileres anualmente de acuerdo al IPC. Una portavoz del consejero de Vivienda asegura que no han detectado sobreprecios en el Plan Vive.

La portavoz subraya que la prueba de que los pisos son “asequibles” es su alta demanda. Según sus datos, en Alcorcón se registraron 12.000 solicitudes; en Tres Cantos, 3.500; en Alcalá, más de 5.000; en Getafe, 6.200 y en las primeras seis horas de la apertura de inscripciones el martes en San Sebastián de los Reyes, alrededor de 1.300.

Los solicitantes deben leer la letra pequeña del Plan Vive porque al precio anunciado del alquiler deben sumar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de la comunidad. Esos tres elementos suman el total de ingresos de la concesionaria: alquiler (79,3%), comunidad (14,3%) e IBI (6,4%).

La oposición en la Asamblea de Madrid ha puesto el grito en el cielo por las condiciones del Plan Vive. “Yo lo llamo el plan de las tres mentiras: no es asequible; no es 40% más barato y no son las 25.000 viviendas que prometieron”, dice la diputada socialista Cristina González.

Jorge Moruno, de Más Madrid, pone el ejemplo de la capital de Austria para destacar que otro modelo de colaboración público-privado es viable: “¿Cómo es posible que en Viena haya gente que vive con vistas al Danubio por 400 euros?”, se pregunta: “Pues se debe a que allí los gestores de los pisos son organizaciones con lucro limitado, pero si trabajas con fondos de inversión es muy difícil combinar buena calidad y precios bajos”.

Metodología

La comparación entre Idealista y el Plan Vive se ha ceñido a los anuncios de alquiler en el portal inmobiliario localizados en la zona de los desarrollos del programa autonómico: Ensanche Sur (Alcorcón), Los Molinos (Getafe), Espartales (Alcalá de Henares), Nuevo Tres Cantos (Tres Cantos) y Tempranales (San Sebastián de los Reyes). Se han seleccionado los siete inmuebles más parecidos en los listados de Sogeviso en función de su número de habitaciones, metros cuadrados, planta del edificio, garaje, trastero y piscina. Se ha dividido el precio del alquiler mensual por el número de metros cuadrados construidos de ambas viviendas.

También se ha analizado si esos siete inmuebles del Plan Vive analizados tienen precios dentro del rango que sugiere el sistema estatal de referencia de los precios del alquiler del Ministerio de Vivienda. Para ello se ha introducido la calle donde se ubican esos inmuebles del programa autonómico y las características más similares a estos: superficie construida, estado de conservación, ascensor, aparcamiento, año de construcción, amueblada, planta, certificado energético, zonas comunitarias de uso compartido como jardín, azotea o salas comunes, piscina comunitaria y conserjería.

Suscríbete aquí a nuestra newsletter diaria sobre Madrid.