Idealista, el fenómeno empresarial que revolucionó la búsqueda de piso en España

Era el verano del 2000. En medio de la canícula, un equipo de apenas 15 personas peinaba Madrid en busca de anuncios de venta y alquiler de pisos en marquesinas de autobuses, supermercados, panaderías o farolas. Llamaban a los números de teléfono y, en lugar de preguntar por el precio o concertar una visita, les ofrecían una oportunidad para publicitar su anuncio en Internet, en aquel momento un ente que muchos de los dueños de las viviendas ni tan siquiera utilizaban. Hoy, casi un cuarto de siglo después, esa aventura bautizada como Idealista se ha convertido en una cita obligada para todo aquel que busca un hogar, ya sea de compra o de alquiler, y en todo un generador de emociones. Pocas personas de España, Italia y Portugal no han experimentado ansiedad mirando viviendas delante de esa página web cuyos anuncios no se ajustan a su presupuesto. O esperanza cuando encuentran algo asequible. Esta semana, a raíz de su posible venta, la empresa se ha valorado en unos 2.500 millones de euros, un récord para una tecnológica española, un símbolo de todo lo que mueve por su ciberespacio.

Hay que remontarse a sus orígenes y la paralela evolución del mercado inmobiliario para comprender el salto y el lugar que la compañía ocupa en el imaginario colectivo. La génesis de Idealista data de unos meses antes de ese verano callejero. Su fundador, Jesús Encinar, acababa de llegar de EE UU, tras haber estudiado un MBA en Harvard y vivir en Silicon Valley, donde trabajó como consultor para Amazon para desarrollar su incipiente servicio de venta de CD. En 1999 vuelve a Madrid y experimenta en sus propias carnes ese quebradero de cabeza que es buscar casa en la capital. Observa que no existen en el mercado español los portales de búsqueda de vivienda que había utilizado en San Francisco. Y ve una oportunidad. En aquel momento el negocio de los clasificados estaba totalmente atomizado en España. Además de los carteles físicos, el modo de anunciar el alquiler o la venta de una vivienda en España era publicar un anuncio en el periódico o acudir a una inmobiliaria. Todos ellos exigían el pago de una comisión.

Encinar —que pronto recibió el apoyo de su hermano Fernando y un amigo común, César Oteiza, quienes se unieron al proyecto como cofundadores— no fue el único que tuvo la idea de llevar a la red los anuncios inmobiliarios. En los dos primeros años de vida de Idealista, la web vio cómo nacían y morían alrededor de medio centenar de páginas con idéntico propósito. Solo Idealista prosperó y hoy es el líder absoluto del mercado español, así como el colíder del italiano y está presente también en Portugal. Cuenta con una plantilla total de unos 1.100 trabajadores, con 220 millones en ingresos en 2022 y ebitda por 80 millones. La principal competencia en España es Fotocasa, en manos del gigante noruego de los anuncios clasificados Adevintia, que llegó a España en 2004. Por detrás están otras webs como Pisos.com o Habitalia.

Las claves de este éxito son múltiples. Tony Cunyat, profesor de la Universidad Oberta de Catalunya (UOC), las resume en dos, gratuidad y sencillez. Los dos primeros anuncios son gratis para el particular y su modelo de negocio se basa en la publicidad y no en cobrar una comisión por cada transacción (sí lo hacen bajo determinadas cuestiones, como las operaciones de más de un millón de euros o en determinadas zonas premium), como hacen las inmobiliarias. Cunyat explica que esto, junto a la facilidad para todo tipo de usuario de poner su anuncio, les ha impulsado a esta posición de liderazgo, con una alta cuota tanto de particulares como de empresas. Y también les ha hecho inmunes a los vaivenes del mercado inmobiliario y les permitió permanecer en pie tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. “Jesús Encinar supo estar en el momento correcto y en el lugar correcto. La clave del éxito ha sido dar el servicio de la forma más sencilla posible”, defiende. La elevada inversión en tecnología y el foco en desarrollar la experiencia de usuario están detrás de esa sencillez.

El nombre, hoy una marca totalmente consolidada en España, es el otro secreto del éxito. Aunque hoy parece una amarga ironía sobre las dificultades para encontrar vivienda actualmente en las ciudades españolas, este nombre no fue producto de que grupos de publicistas y expertos en naming se estrujasen el cerebro. Surgió de una manera mucho más casual, tal y como los hermanos Encinar han rememorado en multitud de entrevistas. Fue su madre, oriunda de Ávila, la que cuando Jesús Encinar le contó el proyecto de crear una página web para la búsqueda de piso le espetó: “Eres un idealista puntocom”.

“Idealista ha hecho un trabajo de branding magistral”, sentencia Aitor Ruano, profesor de la escuela de negocios EAE Business School. Explica que la estrategia de marketing detrás de la compañía es la llamada “de silos”. Esto es, optimizar la estructura de un sitio web organizando la información en palabras clave que favorezca su aparición en los motores de búsqueda, combinado con campañas de publicidad masiva en grandes webs. “El éxito ha sido tal que hay una estrategia de SEO que se llama estrategia Idealista”, explica. No en vano el propio Jesús Encinar trabajó antes como experto en naming de empresas y de su cerebro han salido algunas marcas bien reconocidas.

Su trayecto transcurrió también en paralelo al auge y pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España, así como al encarecimiento de los alquileres experimentados en los últimos años. Con un rampante problema de acceso a la vivienda en España, la empresa también recibe frecuentes críticas en redes sociales por publicitar apartamentos minúsculos a precios desorbitados. También ha sido objeto de investigación por su poderío en el mercado. En 2021 la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) multó a la plataforma junto a otras inmobiliarias por crear un sistema para fijar y repartirse comisiones, si bien la sanción ha sido suspendida cautelarmente por la justicia.

Historia económica

El devenir de Idealista es paradigmático también porque describe la historia de la economía española en las últimas décadas. Sus primeros inversores fueron las cajas de ahorros, que en la era previa a la crisis eran los inversores que acudían para impulsar los proyectos empresariales en España. Fueron BBK, hoy integrada en Kutxabank, y CaixaCatalunya, que quebró, fue rescatada por el Estado y vendida a BBVA y en medio de ese contexto vendió sus acciones de Idealista. Las cajas fueron sustituidas por los fondos como el español Bonsai Ventures o el estadounidense Tiger Global Management. En 2015 llega el turno de los grandes fondos internacionales y el británico Apax compró el portal a esta pléyade de inversores. Y en 2020, en plena covid-19, le traspasó el portal al fondo sueco EQT por 1.300 millones de euros.

Actualmente, EQT —dueño en España también de Parques Reunidos, la compañía de renovables Solarpack o el banco de imágenes Freepik— es el primer accionista de Idealista con el 55,1%. Le sigue Apax, que tras vender la firma volvió al capital y tomó un 16% y el fondo Oakley Capital, que desembarcó en la compañía en el marco de la toma de la italiana Casa.it, con un 11,6%. El 17% restante se lo reparten los hermanos Encinar, Oteiza y otros directivos del grupo.

El rumor de que algo iba a pasar con Idealista y este reparto de poder iba a cambiar ha recorrido los despachos de los centros de poder del Madrid financiero durante los últimos meses. Según indican fuentes financieras, EQT ha sondeado a los principales bancos de inversión que operan en España para explorar la venta del portal inmobiliario, cuando se cumplen cuatro años de su inversión, el ciclo habitual para este tipo de vehículos. El elegido finalmente ha sido Morgan Stanley, que se espera que organice durante este año una subasta por la compañía con un precio de salida superior a los 2.500 millones de euros. Esto dispararía a la empresa montada por Jesús Encinar a protagonizar la mayor venta de una tecnológica española en la historia, de acuerdo a los datos recopilados por la consultora Dealogic.

“Idealista ahora necesita un gran fondo extranjero, con el músculo suficiente para abordar una gran expansión internacional”, defiende un asesor financiero de este tipo de transacciones. En la quiniela de interesados el mercado sitúa a fondos como Hellman&Friedman, KKR, Silver Lake, Warbug Pincus o Blackstone.

En los últimos cuatro años, Idealista ha crecido con la compra de una decena de empresas. Esto le ha supuesto no solo iniciar esa expansión internacional, consolidándose en Italia y Portugal, sino también entrar en nuevos negocios ligados a la búsqueda de piso. Cuenta con un bróker hipotecario, que funciona como intermediario entre bancos y clientes que solicitan una hipoteca, y una aseguradora para gestionar seguros de alquiler o del hogar. También ofrecen servicios de tasaciones inmobiliarias o de búsqueda de compañeros de piso. El nuevo socio deberá apoyar esta senda de crecimiento más allá de un mercado más que consolidado. Y con un horizonte en mente que puede materializarse en los próximos años: llevar a cabo la primera gran salida a Bolsa de una tecnológica en España.

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