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España en los programas electorales | Vivienda: un problema enquistado y sin consenso

La izquierda pone el acento en el desarrollo de la ley que limita los alquileres y la construcción de pisos sociales; la derecha promete derogar la nueva norma y luchar contra la okupación

vivienda españa
Bloques de viviendas en el centro de Barcelona.David Zorrakino (Europa Press)

El problema del difícil acceso a la vivienda lleva enquistado en España desde la Gran Recesión de 2008. Pero sus raíces son mucho más profundas. El “país de propietarios” que el franquismo se empeñó en construir y que tuvo continuidad durante las primeras décadas de la democracia se basaba en subvenciones masivas para la compra de casas. Un modelo más fácil de sostener para una economía en desarrollo que para la economía desarrollada en la que se acabó convirtiendo España, por más que la burbuja inmobiliaria de principios de este siglo fuera capaz de mantener la ilusión durante unos años extra. Cuando el acceso masivo al crédito barato se interrumpió abruptamente por la crisis financiera, el acceso a la vivienda también cortocircuitó. Y entonces quedó al descubierto un efecto perverso de ese sistema: el Estado gastó durante décadas en viviendas protegidas, pero transcurrido un tiempo la protección desaparecía (lo que se conoce como descalificación) y los propietarios pudieron venderlas en el mercado libre obteniendo una jugosa plusvalía. Mientras, los que querían comprar no encontraban casas a precio asequible.

Carme Trilla y Alfred Bosch son dos de los expertos que más atención han prestado a este problema. En 2018 publicaron un estudio en la Fundación Alternativas, un centro de pensamiento vinculado al PSOE. Pero la principal conclusión a la que llegaron no era complaciente ni con los gobiernos socialistas ni con el resto. De 1952 a 2016 se construyeron en España 6,8 millones de viviendas protegidas (es decir, con ayudas públicas y a precios tasados), más de una cuarta parte del parque total de casas. Sin embargo, las estimaciones más generosas sitúan el porcentaje de viviendas públicas que tiene España actualmente en menos del 3%. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2020 España tenía unas 450.000 viviendas sociales, y el Gobierno las cifra ahora en torno a las 300.000, aunque no está claro si usando la misma definición que entonces. Sea como sea, está claro que más de seis millones de viviendas que en su día contaron con financiación pública han pasado al mercado privado y se venden según las reglas de este.

Desde 2008 España ha dejado de ser un país de propietarios. O mejor dicho: lo es cada vez menos. El porcentaje de personas que viven de alquiler ha crecido. Si en 2005 el 80,5% de los hogares españoles tenía la vivienda donde residían en propiedad, ahora no llega al 76%, más de cuatro puntos menos, aunque aún por encima de la media europea (70%). El 24% restante son mayoritariamente hogares que pagan alquiler, y los que lo hacen a precios de mercado son el grupo que más ha crecido: de un 9,5% en 2005 a más del 15% el año pasado. Ese segmento es donde, según los expertos, se concentra la mayoría de la crisis de accesibilidad a la vivienda que atraviesa España.

En el cóctel de esa problemática hay muchos ingredientes, pero al menos tres son los más repetidos por los académicos. Por un lado, la financiación para comprar casa se complicó porque en la Gran Recesión los bancos se vieron obligados a fijar condiciones más estrictas. Se acabaron las hipotecas por el 100% (o incluso más) del valor de la casa, lo que es bueno para la estabilidad del sistema financiero pero deja fuera del mercado inmobiliario a quienes no tienen capacidad de ahorro. En segundo lugar, el cambio de rumbo hacia una población creciente de inquilinos no se vio acompañado de políticas acordes. Algunos expertos incluso hablan de una década ausente de políticas de vivienda. Los presupuestos al principio se mantuvieron porque persistía la obligación de subsidiar parte de los préstamos; pero, en el marco de recortes propios o impuestos por Bruselas, estas ayudas acabarían. Y como entonces los precios de la vivienda se desplomaban, el asunto no parecía urgente y España asistió a un lustro de presupuestos declinantes: el culmen fue 2017, cuando el Gobierno del PP previó menos de 400 millones en las cuentas para las políticas de vivienda.

Los menores recursos se tradujeron en una menor construcción de viviendas de protección oficial (VPO). En las dos décadas que van de 1991 a 2010, el año 2002 fue en el que menos VPO se edificaron en España: alrededor de 37.000. La siguiente década asistió a una jibarización que tocó suelo en 2017, con menos de 5.000 viviendas protegidas terminadas.

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El tercer elemento principal del cóctel es la subida de los precios de los alquileres, lógica si se tiene en cuenta la demanda creciente, mientras que la oferta no ha contado con el impulso adecuado de las administraciones. Un reciente estudio de Infojobs y Fotocasa situaba el esfuerzo medio para alquilar muy por encima del tercio de los ingresos del hogar que, como recomendación general, se debería destinar a pagar la casa. En concreto, los portales inmobiliarios concluían que en 2022 el precio medio de los alquileres representaba un 43% del sueldo bruto medio. En 2013 era el 28% y no dejó de crecer desde entonces. La foto se completa con dos elementos que parecen más coyunturales, pero han contribuido a empeorar mucho el panorama: la subida general de precios ha hecho perder mucho poder adquisitivo a muchos hogares, y la política monetaria para contrarrestarla ha hecho estragos también en las cuentas de quienes pagan una hipoteca.

Las aguas de la vivienda bajan revueltas y eso ha tenido un reflejo en la acción legislativa de los últimos años. La Ley de Vivienda ha sido la principal solución propuesta por el Gobierno. Pero para el 23-J no dará tiempo a evaluar ni el control de precios de alquiler que propone (solo en las comunidades que así lo decidan, puesto que la vivienda es una competencia autonómica) ni otras medidas de más largo alcance, como las mayores reservas de suelo para vivienda protegida. La norma nació el pasado mayo sin consenso entre la izquierda y la derecha parlamentarias. Y eso se ha trasladado a los programas electorales.

Análisis de Jorge A. Rodríguez.Foto: David Zorrakino (EUROPA PRESS) | Vídeo: EPV

PSOE, un programa continuista

Es el que más atención presta a la materia: 134 veces aparece en su programa la palabra vivienda (en singular o en plural). Y también el que presenta soluciones de una manera más transversal, ya que el asunto figura en apartados dedicados a despoblación rural (esto lo recogen todos los partidos), juventud, violencia de género o infancia. En el apartado específicamente destinado a vivienda hay 35 medidas, muchas de las cuales son una continuidad de la acción del Gobierno. “Desarrollaremos las medidas contempladas para la contención de los precios de la vivienda”, dice la primera. También se recoge el impulso de los parques públicos de alquiler que el Ejecutivo anunció, con escaso éxito a la vista de los resultados, antes de las pasadas elecciones autonómicas y sociales; o la regulación de alquileres temporales.

Hay también medidas para poner a disposición más suelos para casas asequibles, facilitar cambios de uso o reforzar la colaboración público-privada, aunque en general con poco nivel de concreción. Entre las más detalladas figura la de “desarrollar y aplicar” la nueva línea de avales del ICO para menores de 35 años o familias con menores que piden una hipoteca y que así podrían obtener hasta el 100% del valor del piso. El PSOE también se compromete a seguir prolongando el Bono de Alquiler Joven de 250 euros mensuales.

PP: más medidas sobre okupación que sobre vivienda

Es el programa que menos cita la vivienda: 21 veces. Recoge cinco medidas para las políticas de vivienda y siete en otro apartado dedicado a la okupación. La primera es proponer un “pacto de Estado sobre la vivienda” del que participen comunidades autónomas y ayuntamientos. La siguiente es derogar la Ley de Vivienda. En el resto de propuestas hay escasa concreción, pero buscan reforzar la seguridad jurídica de los planeamientos urbanos (algo que ya ha encarrilado el Gobierno), movilizar suelo público y promover vivienda social. Proponen también un aval público para cubrir con la hipoteca hasta el 95% del valor de la casa.

El detalle es mayor en las medidas sobre okupación: el PP promete desalojos en un plazo máximo de 24 horas (algo que ya es posible en los casos de allanamiento de morada), eliminar carga tributaria a las viviendas okupadas (no aclara si solo las de particulares o también las de bancos y fondos) o impedir que los okupas ilegales “puedan empadronarse y disfrutar de los derechos asociados”, un aspecto que ha generado controversia porque algunos expertos creen que choca con otros derechos (la escolarización de un menor, por ejemplo). También propone el PP crear cuerpos policiales específicos y reforzar las penas del delito de usurpación.

Vox: vuelta al modelo de propiedad

El programa del partido de Santiago Abascal menciona la vivienda 43 veces, más que el PP, e incluye 15 medidas específicas, a las que luego añade asuntos transversales como una rebaja de impuestos generalizada o priorizar a los españoles al otorgar ayudas. De las medidas específicas, la primera es la “tolerancia cero” con la okupación. La segunda es una idea que Vox lleva años repitiendo: la liberalización total del suelo, con excepción de aquel “especialmente protegido”. Recuerda a la gran liberalización que acometió el Gobierno de José María Aznar a finales de los años noventa, en la antesala de la burbuja. Y no es la única regresión que asoma en el programa: Vox pide recuperar la deducción fiscal por compra de vivienda habitual y volver a impulsar la VPO “en propiedad o en arrendamiento con opción de compra”. Con el PP coincide en impedir el empadronamiento de okupas, la supresión del IBI a los propietarios de casas ocupadas y la derogación de la ley de vivienda. Otra cosa que no le gusta es la Nueva Bauhaus Europea, un proyecto del Ejecutivo comunitario que busca mejorar la calidad de las viviendas y rehabilitar con criterios de sostenibilidad. “Rechazamos proyectos globalistas”, dice el programa, que en cambio se compromete a fomentar “la rehabilitación de los estilos regionales y protección de las fachadas tradicionales”.

Sumar: la solución es aumentar los recursos

La formación de Yolanda Díaz alude 97 veces a la vivienda y contempla 29 medidas por el “derecho a la vivienda”. Es un programa con muchas medidas transversales, vinculadas al sinhogarismo, las personas mayores o la emancipación juvenil. También promete la creación de un banco público que ayude a rebajar el precio de los préstamos. La primera medida específica se compromete a elevar hasta el 1% del PIB el gasto en vivienda durante 10 años, con lo que prevé que el parque de viviendas protegidas supere los dos millones de casas. Aparecen medidas fiscales pero en el sentido de recargar más a formas societarias con patrimonio inmobiliario (socimis, EDAV, fondos de inversión…) en función del valor social que aporten o aumentar el gravamen a suelos ociosos. Sumar propone seis modificaciones a la ley recientemente aprobada, como el “desarrollo de un régimen sancionador” para quienes incumplan el control de precios. Propone juzgados especializados en desahucios y aumentar la duración de los contratos de alquiler “tendiendo a que sean indefinidos”. En el programa figura otra de las medidas que más ruido hizo en la precampaña: un bono de emergencia de 1.000 euros para ayudar a los hogares con una hipoteca variable a afrontar la subida de los intereses.

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PSOE

- Alcanzar el 20% de vivienda pública en régimen de alquiler en los próximos años para beneficiar principalmente a los jóvenes.
-Promoción, a través de la movilización de distintos recursos y en colaboración con distintas administraciones, de más 180.000 viviendas para alquiler asequible.
-Consolidar el Bono Alquiler Joven y reforzar las ayudas directas para el alquiler de vivienda habitual.
-Ocupación: Garantizar el desalojo de los ocupas ilegales en un plazo máximo de 48 horas. Combatir las estructuras mafiosas que delinquen con las ocupaciones de vivienda y alteran la vida de las comunidades.
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PP

- Derogar la ley de vivienda actual y promover un pacto de Estado por la vivienda.
- Crear un programa de avales para que los jóvenes de hasta 35 años puedan obtener una hipoteca de hasta el 95% del precio.
-Movilizar suelo público para promocionar viviendas de alquiler asequible.
-Ocupación: Desalojos en un plazo máximo de 24 horas; que las viviendas ocupadas ilegalmente no sean objeto de carga tributaria; e impedir que los ocupas ilegales puedan empadronarse y disfrutar de los derechos asociados.
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Vox

- Reforma del Código Penal y de las leyes de Enjuiciamiento Criminal y Civil para proteger real y efectivamente a la las víctimas de ocupación ilegal.
- Fomentar la construcción y la compra de vivienda, eliminando impuestos y liberando suelo "secuestrado por ayuntamientos y comunidades".
- Impulsar la construcción viviendas sociales públicas en propiedad o arrendamiento con opción a compra.
- Derogar la Ley por el derecho a la vivienda.
- Proteger a los vecinos de los barrios afectados por la presión turística.
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Sumar

- Invertir durante 10 años el 1% del PIB en construcción, compra, movilización y rehabilitación de vivienda para crear un parque de alquiler social de más dos millones de viviendas.
- Convertir la Sareb en una herramienta pública para garantizar el derecho a la vivienda. Garantizar una reserva del 30% para vivienda protegida.
- Gravar a las empresas y sociedades que se lucran con la vivienda.
- Crear medidas de protección a los inquilinos, un bono de emergencia frente a subidas de la hipoteca de 1.000 euros y un plan de turismo sostenible.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.

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