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El enredo legal del alquiler turístico

Cada comunidad autónoma regula a su manera los requisitos para pisos vacacionales

Un viajero abre la puerta de una vivienda de uso turístico en Madrid.
Un viajero abre la puerta de una vivienda de uso turístico en Madrid.

Para alquilar un piso o una casa a veraneantes en Canarias, es necesario tener lámparas en las mesillas de noche. En Andalucía, sea en la sierra o en la costa, cada habitación debe tener aire acondicionado. En Castilla y León la ducha debe ser antideslizante. Desde que en 2013 el Gobierno delegara en las comunidades autónomas la normativa sobre alquileres vacacionales, cada región ha establecido distintas exigencias. Esta maraña normativa ha convertido en obligatorias cuestiones que antes se resolvían con un simple contrato de arrendamiento, y que son más propias de hoteles que de pisos de particulares.

“En mi casa entra la brisa marina y no entiendo por qué he tenido que instalar cuatro aparatos de aire acondicionado”, se queja Carmen Ramírez, jubilada de 68 años que desde hace uno alquila su casa de verano en la playa de Salobreña, en la provincia de Granada. Con los ingresos que tiene durante julio y agosto, Ramírez mantiene su vivienda el resto del año. Esta propietaria ha adaptado el inmueble a los requisitos que Andalucía pide, aunque a veces le parecen “excesivos”.

En los últimos años, la demanda de viviendas turísticas, que incluye tanto casas familiares de verano como pisos en ciudades de particulares gestionados a través de plataformas online de alquiler, ha crecido de manera significativa. Según el Instituto Nacional de Estadística, el pasado mes de mayo se alojaron cerca de 875.000 personas en hospedajes de este tipo, un 39,9% más que en el mismo periodo del año anterior. Esta subida es mucho mayor que la que experimentaron las habitaciones de hotel (7,1%), aunque siguen copando el grueso de la oferta turística (80% en 2016).

Perchas, conexión a Internet o persianas, según la Comunidad

  • Canarias.  La norma exige perchas de material no deformable, persianas y una luz de lectura junto a cada cama.
  • Asturias. Se debe ofrecer atención telefónica las 24 horas.
  • Navarra. Los propietarios del piso tienen que permanecer en la misma localidad del alojamiento durante el alquiler.
  • Madrid. Conexión a Internet.
  • Baleares. Se prohíbe alquilar más de 60 días al año la vivienda de uso habitual. 
  • Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Cataluña, La Rioja y Madrid.  Es obligatorio presentar ante la Policía local un registro de los clientes y guardarlos durante tres años.
  • Asturias, Baleares, Cantabria, Galicia, Navarra y Madrid.  Exigen contratar un seguro de responsabilidad civil.

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, explica que “ante el ritmo salvaje de crecimiento de las nuevas plataformas de alquiler en Internet, el sector hotelero lleva tiempo presionando para que se adopte una regulación más exigente”. En total, nueve comunidades autónomas han elaborado en los últimos tres años decretos para regular las viviendas de uso turístico y cinco están pendientes de aprobar proyectos y borradores.

El portavoz de la plataforma Homeaway, Joseba Cortázar, opina que esta situación "ha provocado una gran confusión", ya que no todas las regiones definen de igual manera la vivienda de uso turístico.

Ello ha provocado una situación paradójica: por un lado, las regiones establecen obligaciones distintas para lo que, a priori, podría ser igual, como los requisitos en cuanto a los enseres que deben tener las casas o el importe de las sanciones. Pero, por otra parte, obvian las diferencias entre los distintos perfiles de arrendadores y las características de diferentes escenarios. Y así meten en el mismo saco al propietario que renta su casa de verano en Cádiz durante un mes y al dueño que ofrece varios pisos por días en la estación de esquí de Sierra Nevada.

Los alquileres vacacionales en casas de verano no son nuevos, lo que ha cambiado es la forma de anunciarlos. Antes, se llegaba a ellos a través de agencias turísticas, mientras que ahora los particulares se ponen de acuerdo directamente entre sí a través de plataformas en línea. Lo novedoso hoy es el impulso que están teniendo los alquileres de menos de una semana en viviendas donde residen los propios dueños. Las nuevas normativas, pensadas en parte para frenar y regular este fenómeno, afectan así también al alquiler tradicional que ha existido siempre.

 

  Pincha en la imagen para ver el gráfico completo.  Fuente: legislación autonómica. pulsa en la foto
Pincha en la imagen para ver el gráfico completo. Fuente: legislación autonómica.

Una regulación que equipara viviendas y hoteles

Como muchos otros propietarios consultados, Rocío García, una sevillana de 43 años que alquila un cuarto a turistas en su casa, cree que, más que “exigir requisitos a veces absurdos”, lo importante es que se regule este tipo de oferta para que los dueños cumplan con sus obligaciones fiscales. García no solo aloja a los huéspedes. “Siempre que puedo me doy una vuelta con ellos y les enseño la ciudad. Esto no es un hotel”, zanja.

No opina lo mismo Nuria Ramos, portavoz de la Consejería de Turismo de Andalucía: “Un servicio turístico de alojamiento debe contar con los máximos requisitos de calidad, los mismos que se exigen a hoteles y apartamentos turísticos”. Ana María de la Encarnación, doctora en Derecho Administrativo de la Universidad de Valencia, cree que estos requisitos son necesarios para no rebajar la calidad del turismo.

Para controlar la oferta de alojamientos, la mayoría de comunidades exigen a los dueños que inscriban su vivienda en el registro de turismo. “El trámite no es ni fácil ni rápido”, indica Raimundo Herraiz, propietario de un piso en la Ciutat Vella de Barcelona. Para publicar su vivienda en Airbnb, primero tuvo que conseguir una licencia, para lo que necesitó contratar a un técnico y a un arquitecto y pasar una inspección. 

“Todavía hay incertidumbre sobre lo que va a pasar y el impacto que van a tener estas nuevas regulaciones tanto en los particulares como en los profesionales que se dedican al alquiler vacacional”, afirma Gandarias. Para él, es necesario tener un "equilibrio razonable", que no equipare un hotel con una empresa que gestiona seis viviendas y con un particular, ya que "tienen un peso económico muy distinto". 

Hace dos semanas, un inspector fue a la residencia de Carmen Ramírez en la playa de Salobreña para comprobar que todo estaba en orden. “Incluso miró si había una plancha", cuenta, irónica, esta andaluza. "Pero yo creo que cuando se está de vacaciones en la playa, tener la ropa planchada no es una prioridad”.

Disparidad en las sanciones

Propietarios y plataformas de alquiler se enfrentan a multas por incumplir las normas, que oscilan enormemente en función de la región:

  • Hasta 600.000 euros: Cataluña
  • Hasta 400.000 euros: Baleares
  • Hasta 300.000 euros: Canarias y Madrid
  • Hasta 150.000 euros: Andalucía
  • Hasta 90.000 euros: Castilla y León, Galicia y Aragón
  • Hasta 60.000 euros: Asturias, Navarra y La Rioja
  • Hasta 30.000 euros: Cantabria

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