El nuevo índice del alquiler limita las subidas a partir de este año: la revisión máxima en enero será del 2,2%

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este jueves el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que muestra una variación interanual del 2,2% en noviembre de 2024. Este porcentaje será el que se aplique a los contratos de alquiler que deban revisarse en enero de este año. Por otro lado, aquellos contratos cuya revisión corresponda a febrero utilizarán el dato de diciembre de 2024 y así sucesivamente, mes a mes. Este desfase se debe a que la actualización de las rentas utiliza el Índice de Precios de Consumo (IPC) consolidado, que recoge los datos cerrados del mes más reciente disponible. El indicador marca un antes y un después en la regulación del mercado de alquiler en España, ya que será la herramienta para actualizar anualmente los contratos de alquiler firmados desde el 25 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda. Su objetivo, según precisa la propia normativa, es “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.

El nuevo índice, que se divulgará mensualmente, será el parámetro principal para determinar el límite de las revalorizaciones anuales de los contratos de arrendamiento. Su cálculo combina tres referencias: el Índice de Precios de Consumo (IPC), la inflación subyacente ―que excluye alimentos frescos y energía por ser los más volátiles― y un tercer valor ajustado que considera la evolución de los dos anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador, establecido de manera conjunta por los ministerios responsables de Vivienda y Economía, con el fin de reflejar las circunstancias particulares del mercado del alquiler.

La medida se aplica exclusivamente a los contratos firmados bajo el marco de la Ley de Vivienda, es decir, a aquellos que se produjeron a partir del 25 de mayo de 2023. Los alquileres firmados en fechas previas se seguirán actualizando con los datos del IPC o del Índice de Garantía de Competitividad (que está topado al 2%), según lo hayan acordado ambas partes.

La introducción de este índice llega en un momento en que ya han expirado los topes temporales aplicados a las actualizaciones de alquileres. En los últimos años, y como respuesta a las crisis económicas derivadas de la pandemia y la guerra en Ucrania, el Gobierno había limitado las revalorizaciones de los alquileres al 2% en 2022 y 2023, y al 3% durante 2024. Pero seguía pendiente un sistema permanente que permita regular el mercado, por lo que se decidió introducir el nuevo indicador del INE. En cualquier caso, la actualización anual, regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no afecta al precio inicial fijado al firmar un contrato. Este se sigue estableciendo libremente, salvo que la vivienda se encuentre dentro de una zona de mercado tensionado.

Por otra parte, la norma fija que la actualización anual debe estar recogida en el contrato, ya que de otra manera el casero no puede exigirla. Asimismo, corresponde al propietario solicitar cada año la aplicación del ajuste, determinando el nuevo precio conforme a los límites establecidos y siempre tomando como referencia la fecha original de la firma del contrato. En caso de que la solicitud se realice uno o varios meses más tarde, la actualización será efectiva, pero no se podrá reclamar el pago retroactivo.

El Ministerio ha lanzado este jueves una herramienta web para que propietarios e inquilinos conozcan cuál es el precio máximo al que puede actualizarse la renta. La aplicación diferencia por tipo de contrato, según se haya firmado antes o después del 24 de mayo de 2023, y si el mecanismo de actualización fijado es el índice establecido en la Ley de Vivienda. De esta forma, para un alquiler de 800 euros cuyo contrato sea anterior a la fecha establecida por la norma, correspondería una renta máxima de hasta 819,20 euros, mientras que para aquellos sujetos a la fórmula del INE sería de 817,60 euros.

El efecto esperado

El nuevo índice intenta atajar un problema estructural del mercado español: la falta de previsibilidad para los inquilinos. En zonas donde los precios del alquiler han crecido de forma exponencial, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, este mecanismo busca ofrecer un marco más estable para los arrendatarios. Sin embargo, se teme que su impacto sea escaso. El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, prevé nuevas estrategias por parte de los propietarios para esquivar estos límites. “Muchos de ellos, anticipando las limitaciones en las actualizaciones, fijan precios iniciales elevados para compensar la restricción en los aumentos futuros”, señala.

Este comportamiento refleja las debilidades de la medida en su capacidad para controlar efectivamente el mercado, ya que los propietarios ajustan el valor inicial para minimizar el impacto de estas políticas, resultando en un efecto real reducido. A ello se suma lo que el experto señala como un “escaso poder de negociación por parte del inquilino”, que posiblemente acepte incrementos superiores a lo establecido por el índice, por miedo a tener que buscar un nuevo piso cuando el contrato finalice.

Según la normativa, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo de cinco años, o siete si el propietario es una empresa. Durante este tiempo, las subidas de renta deben estar vinculadas a los límites estipulados por el nuevo índice de referencia. “Pero al finalizar el periodo el dueño puede elevar el precio lo que quiera o simplemente decidir que ya no renueva el contrato, lo que es un factor disuasorio para la gente que alquila”, añade el experto.

Desde el Sindicato de Inquilinas critican que se haya perdido una buena ocasión para establecer un índice que “ayude realmente a bajar los precios del alquiler”. “Si reconocemos que las rentas están disparadas, el índice debería ser cercano a 0 o incluso en negativo para que bajen los precios”. En su opinión, los criterios para establecer el nuevo indicador tendría que haber tenido en cuenta la recomendación de no destinar más del 30% de los ingresos en la vivienda. No obstante, lamentan que se halla “decidido seguir tratando la vivienda como bien de mercado, vinculándolo al IPC”.

La organización recuerda que en la última década, los precios de los alquileres han subido de media un 77%, mientras que la renta media disponible de los hogares solo ha aumentado un 33%, según datos del informe “El mercado del alquiler. Fuente de desigualdad social”.