El INE publica el nuevo índice para la actualización de alquileres

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el nuevo índice que se tomará como referencia para la actualización anual de los alquileres, según ha anunciado este viernes el Ministerio de Vivienda. El indicador estaba previsto en la ley estatal de vivienda aprobada el pasado año, que establecía que este debía definirse “antes del 31 de diciembre de 2024″ y que tendría como objetivo “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.

El indicador, según la nota transmitida por el ministerio, tomará tres referencias: el Índice de Precios de Consumo, el Índice de Precios de Consumo subyacente (la inflación subyacente, que excluye alimentos frescos y productos energéticos por considerarse muy volátiles) y un tercer valor que tiene en cuenta la evolución de los anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador que fija el Ministerio de Vivienda.

En adelante “el INE publicará mensualmente el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento”, explica el Gobierno. Dicho límite “será el valor mínimo” de las tres referencias que contendrá. Es decir, que el tope que operará para la actualización será el que resulte más bajo entre los tres (la variación anual de la inflación, la anual subyacente o el valor resultante de la nueva fórmula con el coeficiente reductor que introduce el Gobierno).

David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, considera en la nota ministerial que se trata de “una herramienta para aportar más transparencia y dar seguridad a caseros e inquilinos”. Y restringe su aplicación a todos los contratos de arrendamiento que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Es decir, a partir del 25 de mayo de 2023.

De acuerdo con dicha interpretación, a partir del 1 de enero de 2025, el resto de contratos de arrendamiento tomarán como referencia máxima para la actualización el IPC. Ese es el límite que el Gobierno puso al reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019. Sin embargo, cuando la inflación se disparó como consecuencia del rebote económico posterior a la pandemia y de la guerra de Ucrania (en algunos meses la variación anual superó el 10%), el Ejecutivo puso límites temporales. Hasta finales de 2023, dicho tope fue del 2%, y para este 2024 se subió al 3%.

Este 3% ya ha quedado en realidad obsoleto, puesto que muchos meses de este año la inflación general no ha llegado a ese nivel. Pero al operar como límite temporal, quedaba la duda de qué pasaría en adelante si los precios volvían a crecer de manera descontrolada. Es por ello que al aprobar la ley estatal de vivienda el Gobierno introdujo la idea de un nuevo indicador que actuaría como moderador de las actualizaciones a partir de 2025.

La actualización anual del alquiler se regula en el artículo 18 de la LAU y no tiene nada que ver con el precio que se fija al firmar un contrato. Se refiere, durante la vigencia del mismo, a la posibilidad de que el casero incremente anualmente la renta para adecuarla a la realidad. En un nuevo contrato, salvo que el arrendamiento se produzca dentro de una zona de mercado tensionado (una figura que define la ley estatal de vivienda y de momento solo se aplica en Cataluña), la renta se fija libremente. Pero el inquilino adquiere el derecho a permanecer cinco años en la casa (siete si el propietario es una empresa) y a que durante esos años el precio solo pueda subir de acuerdo con el coste de vida.

Esa adecuación de la renta al coste de vida es la actualización anual, para la que además existen otras condiciones. La primera es que esta posibilidad se recoja en el contrato, ya que de otra manera el casero no puede exigirla. Además, es el propietario el que anualmente debe pedir que se aplique, estableciendo el nuevo precio de acuerdo con los límites previstos y siempre a partir de la misma fecha en que originalmente se firmó. Si lo hace uno, dos o varios meses después, la actualización se aplica pero no puede exigir que se le paguen cantidades de manera retroactiva.