La inflación baja el límite que puso el Gobierno para actualizar los alquileres: ¿qué tope prevalece?

Con un 2,8% en febrero, el IPC ha caído por debajo del porcentaje de actualización de alquileres que fijó el Gobierno: un 3% durante todo 2024. No es una situación inédita, porque algo similar pasó brevemente a mediados del año pasado (en junio la inflación fue del 1,9% y entonces el límite de actualización era del 2%), pero las previsiones de este año apuntan a que se va a convertir en algo habitual. Y eso plantea la duda, todavía incipiente, de cómo deben calcularse las rentas. “No se nos han dado casos todavía, pero seguro que van a empezar a llegar preguntas”, relata Macarena Redondo, abogada de Legálitas.

La actualización de las rentas de alquiler es una posibilidad que permite la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como esta fija que los alquileres tienen una duración mínima de cinco años, cuando se cumple cada anualidad (es decir, en el mismo día en que entró en vigor el contrato original) es posible subir el precio respetando unas normas. La principal es que ese incremento no puede superar el de la última variación del IPC que esté publicada. El problema es que, cuando la inflación se comenzó a disparar por la recuperación de la pandemia y la guerra de Ucrania, ese indicador encarecía mucho la renta para los inquilinos.

Para solventarlo, en el decreto de medidas espaciales por la guerra de Ucrania, el Ejecutivo incluyó un tope del 2% a las actualizaciones, que estuvo vigente hasta el pasado 31 de diciembre. Además, en la Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobada en mayo del año pasado, se decidió que el INE creara un nuevo indicador que funcionara como tope de manera permanente, para evitar que en futuras crisis inflacionistas volviera a suceder lo mismo. El problema es que ese proceso requiere un tiempo: de hecho, el nuevo indicador no entrará en vigor hasta 2025. El problema era qué hacer mientras tanto y por eso se decidió prorrogar las medidas especiales de Ucrania, pero con una modificación.

A través de una disposición final en la propia ley de vivienda, se introdujo un tope de actualización del 3% durante todo 2024. Un proceso legislativo un tanto alambicado, que además no contribuye a clarificar la norma porque, según señala la abogada de Legálitas, “la redacción de esa disposición es un tanto confusa”. Está claro cuál es el límite, que este se aplica durante todo 2024 y que es de obligado cumplimiento para los caseros que son grandes tenedores de vivienda (más de 10 inmuebles urbanos). Para el resto, es posible negociar otro porcentaje, pero si el inquilino no está de acuerdo, entonces se aplica el tope del 3%.

El problema es cómo se combina eso con lo que dice la LAU sobre la actualización de rentas. La norma básica que regula los alquileres en España sigue poniendo como límite el IPC. ¿Cuál prevalece entonces? El Gobierno siempre ha dicho que el que sea más bajo. Y esa es también la opinión de Redondo. “Nosotros entendemos que al tratarse del 3% de una limitación extraordinaria, lo primero que tenemos que mirar es el contrato”. Es decir, si al firmar el arrendamiento se pactó que el IPC serviría para calcular la actualización y este está por debajo del 3%, debe prevalecer el IPC.

La abogada admite que por esa “redacción confusa” de la que habla, podría algún casero intentar imponer el 3%. Pero si el inquilino no está de acuerdo y el asunto llegase a los tribunales, entiende que los jueces interpretarían que prevalece el tope que sea más bajo porque “lo que buscaba el legislador con esa limitación extraordinaria era favorecer a la parte arrendataria”. Y lo contrario perjudicaría al inquilino.

Más condiciones

En Legálitas recuerdan además otros requisitos básicos para la actualización de la renta que recoge la LAU. El primero es que esta debe estar estipulada en el contrato. Si este no dice nada de actualización, el casero no tiene derecho a pedirla. La segunda es que esta se hace con el IPC en la inmensa mayoría de los casos, pero puede haberse pactado otra fórmula o no haberse pactado ninguna. “En ese caso se aplica el Índice de garantía de la Competitividad (IGC)”, recuerda Redondo, “y el último que se ha publicado es del 0,72%”. Es decir, que la renta no podría subir más que esto en esos casos. Además, hay que tener en cuenta que debe haber petición del casero por escrito y que no se puede pedir retroactivamente. Si llegado el plazo de actualización no lo ha reclamado y lo pide un mes después, no hay que compensar lo que ha dejado de percibir el arrendador.

De momento, la diferencia no sería muy grande y además hay que tener en cuenta que el dato conocido este jueves es el indicador adelantado de febrero, que el INE tendrá que confirmar a mediados de marzo para que sea definitivo. De ser así, una renta mensual de 1.000 euros que hubiera que actualizar en abril con el indicador de febrero (el último publicado), se elevaría hasta 1.028 euros. Aplicar el límite del 3% implicaría tener que abonar en adelante 1.030 euros. Es decir, dos euros de diferencia que multiplicados por las 12 mensualidades suponen pagar 24 euros arriba o abajo. No obstante, la diferencia se agrandará si el IPC sigue bajando, una posibilidad que los expertos no descartan aunque ahora se espera que el indicador dé durante un tiempo algunos saltos arriba o abajo. No obstante, el objetivo de los bancos centrales, y a lo que debería tender durante este y el próximo, es situar la inflación en torno al 2%, el límite que la ortodoxia económica considera sano para no perjudicar el crecimiento económico ni comprometer la capacidad adquisitiva de los hogares.

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