Los alquileres subieron por encima del tope que puso el Gobierno en el primer año de límites por la inflación

El mercado desbordó el límite del 2% para las actualizaciones de alquiler que el Gobierno aprobó en 2022. Ante la espiral inflacionista, agravada con el estallido de la guerra de Ucrania en febrero de aquel año, el Ejecutivo sacó adelante un paquete de medidas anticrisis que permitía a los inquilinos invocar ese tope en la revisión anual de la renta. Sin embargo, el INE calcula que aquel año el arrendamiento se encareció de media un 2,7%, mientras que los contratos existentes (que son los que podían acogerse a esa medida) lo hicieron un 2,1%, según la actualización estadística difundida este jueves.

Hay varias razones que pueden explicar el desajuste. En primer lugar, que la nueva regla entró en vigor a finales de marzo, y, por tanto, estuvo operativa para las actualizaciones de alquileres desde abril. Para entonces había transcurrido ya un trimestre entero en que los arrendamientos, conforme a la norma vigente entonces, podían subir en línea con el IPC, que en ese periodo como mínimo triplicaba el límite del 2%. Por tanto, los contratos renovados entre enero y marzo podrían haber tirado hacia arriba del conjunto del año, una hipótesis factible, pero que no se puede verificar en la serie estadística del INE porque esta no ofrece datos mensuales ni trimestrales.

Además, el límite del 2% solo era obligatorio para los grandes caseros (los que poseen más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, también de uso residencial). En el caso de los pequeños propietarios, que son la inmensa mayoría en el mercado español, se podía subir más en caso de acuerdo entre las partes, aunque el límite se aplicaba si el inquilino no estaba de acuerdo. Por tanto, cabe la posibilidad de que en muchos casos el arrendador y el arrendatario hubieran pactado subidas por encima del 2% y eso lo refleje la estadística. No obstante, será cuando el INE publique los datos de 2023 (este jueves ha sacado los del año anterior) cuando la serie estadística arroje más pistas sobre cómo funcionó ese límite.

La actualización de los alquileres es una posibilidad que recoge la legislación española. Al firmar un contrato y fijar el precio, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda cinco años (siete si el propietario de la casa es una empresa y no un particular) con las mismas condiciones. El casero, a cambio, puede exigir que cada año el precio se incremente. Pero ese aumento debe cumplir unas normas, como estar reflejado en el contrato. Desde 2019, además, se impedía que subiera por encima de la inflación, pero al dispararse el IPC, el Ejecutivo decidió actuar. Primero puso el límite del 2% para 2022 y 2023; luego un 3% que se aplica en este 2024; y a partir de 2025 ha encargado un nuevo sistema que está elaborando el INE.

Esto no se aplica a los nuevos contratos. Y el INE da buena cuenta de ello: en 2022 los alquileres que se negociaron desde cero subieron un 5,3%. La combinación de ambos (arrendamientos nuevos o en curso) es lo que dejó la tasa general en el 2,7%. Es la segunda más elevada desde 2012, cuando arranca la serie del INE. Cuatro comunidades superaron ese porcentaje. Baleares es la que registró el mayor encarecimiento del alquiler (3,7%), seguida por Comunidad Valenciana (3,5%), Canarias (3%) y Andalucía (2,8%). Castilla-La Mancha calcó la media nacional y todas las demás registraron incrementos de las rentas inferiores. El más bajo fue el de Asturias, con una subida del 1,8%.

Subidas en la costa

Por municipios, el INE detalla que Valencia (4,4%), Málaga (3,8%) y Palma (3,7%) fueron las capitales de provincia donde más escalaron las rentas de alquiler en 2022. Y son también las localidades que acumulan una mayor tasa de subida desde 2015. En el caso de Valencia, los pisos son un 23,3% más caros que siete años atrás, un crecimiento que supera la inflación acumulada de esos años (unos 17 puntos) incluso teniendo en cuenta el extraordinario tirón que dio el IPC en el primer año de guerra en Ucrania. Lo mismo sucede con Palma (21,8% de incremento acumulado) y Málaga (21,4%). Si se mira a los dos grandes mercados locales de arrendamiento, Madrid y Barcelona, el primero muestra un comportamiento más moderado (2,5% en 2022 y un aumento del 15,3% en siete años) que el segundo (2,9% y 17%, respectivamente).

La estadística del INE, que se publicó por primera vez en 2022 y todavía está en fase experimental, es un índice con base 100 que toma como referencia lo que valía un alquiler en 2015. En 2022, ese indicador escaló hasta 115,68, lo que equivale a decir que en ese periodo de siete años los arrendamientos han subido en España casi un 15,7%. Si se mira solo los nuevos contratos, que son los que fijan el precio libremente mediante un acuerdo entre las partes, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la subida en siete años supera el 18%.

Para el cálculo de las rentas, el instituto estadístico se basa en los datos que obtiene la Agencia Tributaria a través de las declaraciones de los contribuyentes. Es la misma base con la que se calcula el índice oficial de precios que el Gobierno puso en marcha tras aprobar la ley de vivienda, y que actúa como límite para los grandes caseros cuando un área se declara tensionada (un paso que de momento solo ha dado Cataluña y engloba a 140 municipios de esa comunidad). Pero aunque beben de la misma fuente, los datos y su presentación son diferentes. Al margen de esta estadística con carácter informativo, el INE tiene ahora encomendada la tarea de elaborar “un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda”. Así lo recoge la Ley por el derecho a la vivienda que se aprobó en mayo del año pasado con el objetivo de sustituir el límite general del IPC (y los límites fijos del 2% o el 3% que han aplicado en los últimos años) por ese indicador, que deberá quedar definido antes del próximo 31 de diciembre para comenzar a operar en 2025.

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