El precio de la vivienda pisa el acelerador tras encarecerse más de un 4% el último año

La vivienda es cada vez más inasequible y no afloja. Eso es lo que ilustra la historia inmobiliaria de 2024, un año en que los precios han ido acelerando progresivamente y en el que, a la postre, las casas acabarán siendo un 4,4% más caras que al empezar el ejercicio. Así lo recogen los datos de Tinsa, la mayor sociedad tasadora de España, que este lunes ha publicado su estadística de precios de vivienda terminada, lo que incluye tanto casas a estrenar como de segunda mano. Según su análisis, hasta 26 provincias —seis más que a mediados de año— y 38 capitales superan la tasa de esfuerzo teórico del 30%, el límite de asequibilidad que toma como referencia la ley estatal de vivienda, en el pago de la hipoteca respecto a los ingresos de las familias.

El año comenzó con dudas en el mercado y la vivienda plana. En los tres primeros meses, los precios apenas superaron en un 0,1% los del trimestre anterior. Pero a partir de ahí fueron escalando cada vez más rápido y, para el periodo comprendido entre octubre y diciembre, la variación trimestral ya ha marcado un 2,2%. Eso es lo que explica que, en el acumulado anual, los importes de las casas crezcan más de un 4%. “El año 2024 ha estado marcado por el cambio de dirección en la política monetaria del BCE”, señala el informe, en alusión a las bajadas de tipos que, desde verano, han favorecido el abaratamiento de las hipotecas.

Eso ha provocado que la actividad también haya ido de menos a más. La demanda de casas, indica la tasadora, “continúa sosteniendo el volumen de compraventas por encima de la media histórica de 522.000 transacciones anuales”. Ese es el volumen promedio del periodo 2007-2023, que este año volverá a superarse por tercer ejercicio consecutivo porque los datos del INE apuntan que entre enero y octubre (el último mes que recoge la estadística oficial) ya se han vendido más de 537.000 viviendas. El tirón, dice el estudio de Tinsa, “se apoya en la resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares en el último año”.

Pero también en un sacrificio cada vez mayor, como muestra la tasa de esfuerzo teórico que la tasadora calcula a partir de la renta media de los hogares y la primera cuota de una hipoteca promedio. De media, esa ratio es del 35,5% al acabar el año, frente al 34,9% del trimestre anterior. En Baleares, la provincia con la situación más complicada (y la única junto con Santa Cruz de Tenerife donde los precios son más elevados que en la burbuja de principios de siglo) el esfuerzo teórico supera el 67%, diez puntos más que en Málaga, en segunda posición. La tercera más inasequible es Cádiz, con casi un 43% de esfuerzo.

En total, otras 23 provincias superan el 30% que la ley de vivienda considera pone como ejemplo de condiciones asequibles, entre las que se encuentran las cinco más pobladas (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Sevilla). Y lo mismo sucede en 38 capitales, con Palma, Barcelona, Cádiz y San Sebastián acercándose al 60% de esfuerzo teórico. Lleida, Teruel, Castellón de la Plana y Ciudad Real, las cuatro con menos del 25%, se sitúan en el extremo opuesto.

En general, las zonas más inasequibles coinciden también con las más caras y las que más han subido los precios. Aunque aparecen sorpresas. Soria, tanto la provincia como la capital, lidera la clasificación de 2024 con un encarecimiento de las casas que supera el 17% en el caso del municipio y el 15% en el caso de la provincia. Pero los primeros altos están copados por ciudades y territorios que se han convertido en clásicos de la presión inmobiliaria por el componente añadido de la demanda turística o extranjera en general, como Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Alicante o Baleares. En precios netos, Baleares y Madrid son las únicas provincias (y comunidades autónomas) que superan los 3.000 euros por metro cuadrado), San Sebastián repite como capital más cara (4.412 euros por metro cuadrado) aunque Madrid también supera por poco el umbral de los 4.000 euros.

Las casas nuevas, aún más disparadas

Tras la complicada crisis de accesibilidad a la vivienda que vive España (como otros países de su entorno) se encuentra la insuficiente edificación de nuevas casas, según muchos expertos. Eso ha convertido la vivienda nueva en un objeto todavía más preciado, como refleja otra estadística publicada este lunes por Sociedad de Tasación, otra compañía tasadora. Según esta, las casas a estrenar se han encarecido este año un 5,5% y el importe medio en España ya supera los 3.000 euros por metro cuadrado.

Por territorios, los mayores estirones del año se han notado en Baleares (donde la vivienda nueva es un 6,9% más cara que al acabar 2023), Madrid (6,6%), Cataluña (5,6%), Andalucía y Comunidad Valenciana (ambas con un 5,2% de incremento). En importes, Cataluña lidera con una media de 4.824 euros por metro cuadrado, seguida de cerca por Madrid (4.673 euros). Algo más lejos, en tercera posición, se sitúa el País Vasco (3.338 euros).

El informe muestra que los precios de la vivienda nueva también están acelerando. Y esto trae malas noticias para quienes están buscando casa, al menos en el futuro más inmediato. “El precio de la vivienda nueva continuará al alza durante el primer trimestre de 2025, con un aumento interanual previsto del 5,7%”, destaca Sociedad de Tasación.