El tope a la actualización del alquiler ha ahorrado hasta 1.300 euros a los inquilinos, pero pierde impacto al bajar el IPC

El límite del 2% para la actualización de los alquileres ya no resulta tan atractivo para los inquilinos. La bajada de la inflación en España en los últimos meses ha creado este verano una situación casi opuesta a lo que se vivía hace un año. Si entonces, gracias a la medida de contención de las rentas que aprobó el Gobierno, los arrendatarios podría ahorrarse cerca de 100 euros al mes, ahora esa diferencia apenas llega a los 10 euros en las capitales más caras. No obstante, el ahorro conjunto de los dos años puede llegar a superar los 1.300 euros en los municipios más caros de España, aunque la mayor parte se corresponde con el ahorro del año pasado. Es el caso de Boadilla del Monte, en Madrid, la localidad con los alquileres más prohibitivos según el último índice de precios publicado por el ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En la más barata (el listado lo conforman los núcleos con más de 25.000 habitantes), que es la gaditana Arcos de la Frontera, los inquilinos se habrán ahorrado en estos dos años unos 340 euros.

La última edición de la estadística oficial recoge datos relativos a 2021. A partir de los importes medios de alquiler, EL PAÍS ha recalculado las rentas en 2022 y 2023 de dos maneras: incrementándolas el 2% o con el IPC del mes de referencia, que es el indicador que habitualmente recogen los contratos de arrendamiento. De la diferencia entre ambos se deduce el ahorro medio para los inquilinos.

La actualización de la renta no tiene nada que ver con el precio que se pone en un nuevo arrendamiento, que es libre. Se trata de un incremento de precio que puede hacerse una vez por año, en el mismo mes en que originalmente se firmó el contrato y durante la vigencia del mismo. Lo tiene que especificar el contrato y reclamar el propietario (muchas veces no se hace), y a partir de entonces el aumento se aplica a las siguientes doce mensualidades. Como la finalidad es adecuar el precio al coste de la vida, tradicionalmente se ha hecho con el IPC. Esto provocó que al principio de la actual escalada inflacionista algunos inquilinos vieran crecer mucho el coste de sus viviendas. Entonces, el Ejecutivo decidió mediar y poner un límite temporal a las actualizaciones del alquiler del 2%. Entró en vigor el 31 de marzo de 2022.

Esta medida, por tanto, ha ahorrado mucho dinero a los inquilinos que veían actualizar su renta en los meses en los que la inflación fue más elevada, que coincidieron con el pasado verano. Sin embargo, las diferencias se han ido reduciendo conforme los precios volvían a sendas de crecimiento más moderadas. Es justamente lo que ha pasado en lo que va de año, cuando el mayor impacto de la medida se ha visto en los primeros meses. Como en enero y febrero la inflación rondó el 6%, evitar este porcentaje y subir la renta media solo un 2% suponía economizar más de 30 euros al mes para un alquiler medio de Madrid y Barcelona. Las diferencias suponen pagar alrededor de 400 euros menos al año. En el resto de ciudades con más de medio millón de habitantes, el ahorro medio en los primeros meses de 2023 rondó los 300 euros anuales para quienes arriendan en Valencia, Sevilla o Málaga. En Zaragoza, la más barata, superaría los 200 euros anuales.

Además, aquellos que renuevan las rentas en enero, febrero o marzo también se encontraron con que la medida no estaba vigente cuando les tocó la actualización de 2022. Por eso entonces el alquiler les subió mucho y el ahorro más sustancial lo han logrado este año. A partir de abril pasó lo contrario: que el ahorro ha sido nimio en comparación con el año anterior. Con la progresiva relajación del IPC, las diferencias entre el tope extraordinario o el método tradicional apenas llegan a 10 euros al mes en las dos mayores ciudades. Y a tenor de los arrendamientos medios, en casi todas las comunidades autónomas la diferencia ni llega a los seis euros mensuales.

En junio, incluso, la inflación fue ligeramente inferior (1,9%) al límite de actualización de precios, lo que provocaría la paradoja de que actualizar la renta con este saldría más caro para los arrendatarios. No obstante, el Ministerio de Transportes siempre ha defendido que debe aplicarse el indicador que sea más bajo, y así lo creen también otros expertos, pese a que la redacción de la norma genera confusión para otros. En cualquier caso, se trata de una disparidad tan pequeña que en la mayoría de los casos ni se acerca a un euro al mes.

Además de perder interés desde el punto de vista económico, con el tiempo la medida también se ha desprendido de la parte de la polémica que generó al principio. Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, recuerda la época en que su compañía recibir “muchas llamadas” preguntando cómo había que aplicar la actualización del 2%. “Generó controversia y muchas dudas —relata el directivo— pero como todos los meses hay renovaciones, conforme se va asentando el tema se conoce mejor, y hay propietarios que ya lo han tenido que aplicar dos veces”.

Y previsiblemente tendrán que hacerlo una tercera, porque la ley de vivienda que las Cortes aprobaron al final de la pasada legislatura estipula que las actualizaciones de alquiler ya no se hagan más por el IPC. En su lugar habrá un nuevo índice que está por definir y debe estar operativo en 2025. Antes, para 2024, la norma contempla que el tope de actualizaciones se eleve al 3%. Esto podría generar nuevas dudas si la inflación se mantiene por debajo, un escenario en el que Carroza augura que habría tensión entre unos arrendadores intentando aplicar el límite superior y unos inquilinos apostando por el más bajo. En ese caso, la cuestión podría acabar “con los tribunales teniendo que interpretar la ley”.

No obstante, centros de análisis como Funcas todavía estiman que la inflación puede crecer a final de año y creen que en próximo se situará en una media del 3,4%. Y economistas como Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona especializado en mercado inmobiliario, coinciden con esta visión. La baja inflación de este verano tiene algo de espejismo (el efecto estadístico que provoca que el verano pasado alcanzara el pico favorece ahora porcentajes menos abultados), explica, y “en un escenario normalito se puede ir a final de este año al 3,5%”. El experto cree por ello que el límite del 2%, con la excepción de junio, “puede seguir siendo favorable para los inquilinos en el resto de meses”.

En lo que coinciden tanto Bernardos como Carroza es en la falta de estímulo de la oferta, donde sitúan el foco de los males del alquiler en España. El profesor universitario alerta de que “en las grandes ciudades se ve un proceso progresivo de reducción de alquileres convencionales y un aumento del arrendamiento de habitaciones”, destinado principalmente a estudiantes. Y recuerda que, al margen de medidas coyunturales para proteger a los arrendatarios de la inflación, “el principal problema que hoy tienen los inquilinos es encontrar una vivienda”.

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