El frenazo inmobiliario reduce en un 14% los ingresos autonómicos ligados al ladrillo

El mercado inmobiliario se frena y las arcas públicas autonómicas advierten el golpe. La recaudación por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) ha caído más de un 14% en el primer trimestre del año, reflejo de la desaceleración en las compraventas de inmuebles y la firma de préstamos hipotecarios. “A más intereses disminuye la capacidad de compra. Hay personas que ya han dejado de ser solventes para una hipoteca”, resume Carmen López Herrera, socia de la consultora Afi (Analistas Financieros Internacionales), quien considera el fuerte encarecimiento de la financiación como la causa fundamental del retroceso.

Hay más ingredientes, sin embargo, que añadir a la coctelera: el precio de la vivienda en máximos, el ahorro de las familias en mínimos, los cambios fiscales aprobados en algunas comunidades... En total, estas dos figuras tributarias que gravan sobre todo las operaciones inmobiliarias han brindado unos 2.269 millones en el primer trimestre del año, frente a los casi 2.693 del mismo periodo del ejercicio anterior, según los datos de ejecución presupuestaria de las comunidades publicado por el Ministerio de Hacienda.

La previsión para el resto del ejercicio no es muy distinta: las consultoras del sector pronostican que el mercado vaya encogiendo después de un 2022 en el que se rozaron niveles de la burbuja. El año pasado fue el mejor desde 2007 en cuanto a operaciones de compraventa (casi 650.000, según el INE) y recaudación por ITP y AJD. También fue el ejercicio en que más se encarecieron las casas en los últimos 15 años y en el que más hipotecas sobre vivienda se firmaron (más de 463.000) desde 2010.

Este calentón fue la respuesta al parón obligado durante la pandemia, en el que los hogares engordaron sus ahorros y pospusieron sus compras, pero empezó a enfriarse en la recta final del pasado año, en línea con la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de elevar los tipos de interés —por primera vez en 11 años— para contener una inflación desbocada por la guerra en Ucrania. Estas subidas han disparado el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España —en mayo alcanzó el 3,862%, frente al 0,287% de 2022—, encareciendo por un lado los préstamos vivos y por el otro impidiendo a muchos ciudadanos el acceso a una vivienda en propiedad.

Los datos lo ratifican: en el primer trimestre de 2023, la firma de hipotecas cayó un 22,4%, de acuerdo con el Consejo General del Notariado. Las transmisiones de fincas urbanas retrocedieron un 6,3%, un 1,6% la vivienda usada, que cayó sobre todo en Baleares (-17,2%) y Cantabria (-11,9%), según el INE. En contrapartida, el número de operaciones a tocateja superó las transacciones hechas con financiación. En marzo, solo el 42,7% de las compraventas de inmuebles se hizo vía préstamo hipotecario. En el mismo periodo del año pasado, eran el 51,1%.

“Pagar al contado supone un ahorro en la fiscalidad que está vinculada a la financiación, aunque pequeño”, explica Javier Gómez Taboada, miembro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf). Mientras que el ITP afecta a todas las transmisiones patrimoniales onerosas, con el grueso de su recaudación que procede de la compraventa de vivienda de segunda mano —a la que se aplican unos tipos que oscilan entre el 6% de Madrid y el máximo del 13% de Baleares—, “el AJD se suma al IVA en las operaciones inmobiliarias de primera transmisión [vivienda nueva] y en la financiación”, añade el experto. Por ello también se le conoce como el impuesto de las hipotecas. Sus tipos son inferiores, entre el 0,5% y el 1,5%.

Estos impuestos son los más potentes entre los que están cedidos a las autonomías, como sucesiones y donaciones, pero su aportación —unos 12.000 millones en 2022— es exigua comparada con el presupuesto de ingresos de las comunidades, que supera los 200.000 millones de euros anuales.

Previsiones presupuestarias

Castilla y León es una de las comunidades donde en el primer trimestre del año más ha retrocedido la recaudación por ITP y AJD, casi un 40%, al igual que Castilla-La Mancha, según los datos de Hacienda. Le siguen Aragón (-34,37%), Andalucía (-22,83%) y Murcia (-20,27%). La Comunidad Valenciana es la única que registró un incremento en el periodo, del 1,8%. Algunos de estos territorios, como Andalucía, bajaron tipos o introdujeron deducciones en los últimos dos años, lo que puede haber repercutido sus ingresos

Los Gobiernos autonómicos no recogen sin embargo este ajuste del mercado inmobiliario en sus previsiones presupuestarias. Al contrario, pronostican que el ITP y el AJD ingresen este año unos 12.682 millones de euros, un 20% más con respecto a la previsión inicial que hicieron para 2022 y pese a que la desaceleración se veía venir. Son dos figuras muy sensibles al ciclo y el impacto sobre su recaudación es prácticamente inmediato cuando las operaciones se reducen. Algo que no ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como se demostró en anteriores crisis. Mientras que el IBI iba recaudando más, el ITP y el AJD alcanzaron un mínimo de unos 5.000 millones en 2015, con el mercado inmobiliario prácticamente parado.

“Siempre hay que pensar en clave presupuestaria y mirar no solo cuánto cae la recaudación con respecto al año anterior, sino en comparación con las previsiones iniciales”, explica López Herrera. “Si la caída estaba prevista, no va a suponer un desfase en los ingresos. Si no lo estaba, sí puede causar un agujero”. Por pequeño que sea.

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