El calentón inmobiliario dispara a niveles de burbuja los ingresos autonómicos por la vivienda

El mercado inmobiliario ha subido como la espuma. Los precios de la vivienda rozan máximos históricos, las compraventas acarician niveles récord, con más de 600.000 operaciones entre enero y noviembre, el mejor registro desde 2007. Los alquileres están por las nubes y las hipotecas se han encarecido al ritmo más rápido de las últimas dos décadas largas. Esta euforia, que tanto recuerda a la época preburbuja, pero con la lección grabada —¿y aprendida?— en la retina, también se ha visto reflejada en los ingresos fiscales vinculados a la vivienda: la recaudación por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos (ITP y AJD), en mano de las comunidades, se disparó el pasado ejercicio a niveles de hace 15 años, antes del gran pinchazo. Los expertos en la materia apuntan a otro elemento que ha podido engordar las cifras: los cambios en materia tributaria, tanto recientes como antiguos.

El ITP y el AJD, que se exigen para compraventas y préstamos hipotecarios, brindaron 10.766 millones a las arcas públicas autonómicas hasta noviembre, último dato disponible. Se trata de un incremento del 16,7% con respecto al mismo periodo del año pasado. Los derechos reconocidos —todo lo que está pendiente de cobro—, ya superan, sin embargo, los 11.000 millones, de acuerdo con los datos de ejecución presupuestaria de las comunidades que publica el Ministerio de Hacienda. Con el dato de cierre de 2021 y manteniendo el mismo ritmo de crecimiento, el año acabaría en más de 12.500 millones. Hay que remontarse a 2007 para encontrar una cifra superior.

Entonces, en plena burbuja inmobiliaria, las operaciones estaban desatadas y los precios disparados, tanto en vivienda nueva como usada. “Con la crisis financiera hubo una bajada en el número de transacciones. La caída en la recaudación de ITP y AJD fue espectacular, se quedó en un tercio”, resume Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas (REAF-CGE). El suelo se tocó en 2013: las dos figuras aportaron a los recursos autonómicos tan solo 5.188 millones de euros, la cifra más baja desde 1999.

Con la paulatina recuperación del mercado, también los ingresos fiscales de las comunidades fueron remontando. Su crecimiento ha sido constante desde 2014, con la excepción del golpe pandémico en 2020. A este resultado también han contribuido las subidas fiscales. Las comunidades tienen autonomía para modificar las tarifas del ITP y el AJD y fueron elevando tipos tras el crac financiero. De hecho, estas son las únicas figuras cedidas a las autonomías que han vivido una carrera al alza en la última década, con la excepción de Madrid, en lugar de una competencia a la baja como ha ocurrido en el impuesto sobre sucesiones. En 2022, Cataluña, Baleares y Extremadura tenían los tipos más altos, con un ITP entre el 8% y el 11,5% y un AJD del 1,5%.

“En origen, el AJD rondaba el 0,5%, y el ITP el 6%. El incremento de tipos ha ayudado a elevar la recaudación, porque después de la crisis financiera ni había tanto movimiento en el mercado ni subían tanto los precios”, compara Del Amo. “En 2022 ha influido más la subida de precios y la mayor actividad inmobiliaria”. Aunque el mercado no ha alcanzado aún los niveles del bum de inicios de siglo, el INE registró 606.124 operaciones entre enero y noviembre de 2022, el dato más elevado desde 2007, año de arranque de la serie, y del récord histórico de 800.000 compraventas. Los precios, arrastrados por la inflación rampante, también experimentaron un acelerón hasta el tercer trimestre, y están más cerca de los números de la burbuja que de los años precovid.

Tampoco es necesario acudir a las estadísticas para entender la magnitud de la subida. Encontrar una vivienda en Madrid de al menos 80 metros cuadrados, dos habitaciones y por debajo de los 200.000 euros es una misión casi imposible. De las más de 22.000 propiedades ofertadas en el principal portal inmobiliario de España, Idealista, solo un 4% cumplían con estos requisitos a mediados de la semana pasada. Ni hablar de nuevas promociones: solo había ocho pisos con los criterios seleccionados, todos pertenecientes a un único bloque en la ultraperiferia de la capital. En Barcelona, la búsqueda es aún más complicada. Para el mismo presupuesto, solo había unos 230 inmuebles de segunda mano, sobre un total de más de 16.800. De obra nueva, ninguno. Es cierto que se trata de dos ciudades donde los precios son particularmente elevados, pero hay otros datos que confirman que el mercado está en ebullición. Por ejemplo, que en el tercer trimestre de 2022 hicieran falta 7,9 años de salario bruto para adquirir una vivienda, según los últimos datos del Banco de España. Es la cifra más alta desde 2011.

Nuevo valor de referencia

El impuesto sobre actos jurídicos documentados deben abonarlo todos los contribuyentes que adquieran vivienda de obra nueva —la que se compra directamente al promotor o que tenga menos de dos años—, además de un IVA del 10%. El AJD grava también todas las operaciones vinculadas a préstamos hipotecarios, tanto si el inmueble es nuevo como usado. Su base imponible es la responsabilidad hipotecaria, que incluye todos los costes de la financiación, desde el capital a los intereses y demás gastos. El ITP, en cambio, se abona al comprar inmuebles de segunda mano —también bienes muebles como coches o motos, aunque su aportación es residual sobre el conjunto de la recaudación—, y se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la operación y el que la Administración asigna a la vivienda.

La fórmula para determinar este último fue modificada el año pasado, con la introducción del llamado valor de referencia, que según el director de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa, David Paramio, es otro responsable del encarecimiento de la vivienda en 2022 y, por ende, del subidón en la recaudación: “El número de operaciones de compraventa actuales no tiene nada que ver con las del 2007 y refleja también el impacto del valor de referencia que ha operado desde el 1 de enero de 2022”, zanja.

El valor de referencia se determina a partir de datos sobre inmuebles y compraventas y sustituye al valor real que se usaba anteriormente, que solía ser cercano al catastral a causa de su difícil cuantificación. Hacienda alega que la nueva fórmula busca reducir la litigiosidad entre contribuyente y Administración. “Durante 2022, hemos visto un porcentaje elevado de casos que tienen un valor de referencia bastante elevado, superando en muchas ocasiones el valor de mercado real del inmueble, lo cual supone de facto una subida de impuestos, como así reflejan los datos de máxima cuantía de recaudación desde 2007″, objeta Paramio.

Manuel Esclapez, del grupo de expertos en Haciendas Locales y Catastro de AEDAF (Asociación Española de Asesores Fiscales), no cree que el valor de referencia haya tenido tanto impacto en el reciente aumento de la recaudación y pone la lupa sobre el repunte de los precios y del número de transacciones. “Un alza en los precios supone un mayor gravamen sobre el producto inmobiliario. Pienso que el mercado ha retomado la senda anterior a la pandemia, cuando ya había una tendencia al alza, y que ahora se ha juntado con la liquidez acumulada durante los confinamientos”.

¿Qué pasará en 2023? Las numerosas incógnitas que acechan la economía —el conflicto en Ucrania, la crisis energética con sus derivadas en la inflación y la subida en los tipos de interés— complican toda previsión, pero los analistas descartan otra burbuja pese al calentón del mercado. La tasadora inmobiliaria Tinsa prevé que habrá un enfriamiento y el aumento de los precios se frenará “como consecuencia de una previsible moderación de la demanda”. Es decir, habrá una estabilización, al menos en el mercado de segunda mano. “En obra nueva la previsión es de crecimiento de precios, ya que la oferta sigue siendo inferior a la demanda existente y los costes de construcción siguen presionando”.