Freno a los pisos de alquiler para turistas: con la recuperación del sector se extienden las restricciones en ciudades medianas

La regulación de los pisos turísticos se extiende por España. La llegada de visitantes extranjeros se duplicó de 2021 a 2022 (71,8 millones de viajeros, cada vez más cerca del récord de 83,7 millones de 2019) y con esa oleada de turistas volvieron a crecer las viviendas para alquileres de corta estancia. Si hace años que las principales urbes, con la excepción de Málaga, tienen regulado (que no resuelto) el asunto, en los últimos tiempos han recogido el relevo núcleos medianos. Entre octubre y marzo, al menos cinco capitales provinciales —Cádiz, Toledo, San Sebastián, Girona y Burgos— además de Santiago de Compostela han aprobado nuevas restricciones o están en trámite de hacerlo. También Andalucía ha anunciado una modificación normativa, algo que hizo Aragón en enero, para limitar un fenómeno que según Álvaro Ardura, profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, “se ha abordado muy tarde”.

Según la última estadística del INE, con datos de agosto de 2022, en España hay 311.518 pisos turísticos, un 1,5% más que en 2021. En total, ofrecen 1,59 millones de plazas, casi las que sumaban ese mismo mes todos los hoteles (1,87 millones). Estos inmuebles representan un 1,24% de todas las viviendas, pero el porcentaje varía por municipios y se nota más, lógicamente, en pequeñas poblaciones de zonas turísticas. El 61% de las localidades españolas (8.115) cuentan al menos con un apartamento de alquiler para viajeros, según el INE. “Somos una potencia turística para lo bueno y para lo malo”, sintetiza Ardura, quien no duda en calificar la turistificación como un “problema” que en España “es más agudo que en otros países europeos”. Entre las consecuencias, el urbanista considera que “la más grave es la incidencia sobre los precios de la vivienda”. Pero también cita el desplazamiento de habitantes (sustituidos por visitantes ocasionales) o la destrucción de tejido comercial. Los casos más extremos se dan en las islas, donde muchas veces es imposible alejarse de los núcleos más afectados para evitar los inconvenientes. De ahí que incluso haya problemas para cubrir los puestos de profesores, sanitarios o policías.

El debate, además, enfrenta al sector turístico tradicional con los propietarios de pisos turísticos, un ámbito especialmente profesionalizado en las grandes ciudades. Según InsideAirBnB, una web crítica con la popular plataforma de pisos que extrae datos de la misma, cerca de un 26% de los pisos de Madrid y más de un 37% de los de Barcelona pertenecen a anunciantes con más de 10 inmuebles. José Luis Zoreda, vicepresidente de Exceltur (el lobby de las grandes empresas turísticas, que incluye varias hoteleras), considera que hay “una competencia desleal” a los alojamientos de toda la vida. “Nuestro deseo en ningún caso es ir contra las viviendas turísticas, sino contra las que se ofertan de forma ilegal, que están proliferando de forma salvaje por toda España”, continúa.

Miguel Ángel Sotillos, presidente de la patronal de pisos turísticos Fevitur, lamenta que se esté demonizando la actividad y se use como “chivo expiatorio del encarecimiento del precio del alquiler residencial”. Sotillos asegura que “aproximadamente, por cada 10 viviendas se genera un empleo directo y casi dos indirectos”. Y admite que a veces se dan “dinámicas negativas”, en alusión a problemas de convivencia con los vecinos. “Cuantas más trabas se pongan, más gente irá al mercado negro. Es mejor aprobar normas que sean asumibles para que las cumpla todo el mundo”, señala el presidente de la organización.

La Comisión Europea prepara un reglamento que deberá ser ratificado por la Eurocámara y exigirá más transparencia a plataformas como Airbnb. Propone un número de registro único por piso para facilitar la identificación y que las empresas realicen controles aleatorios para verificar que los datos publicados coinciden con lo registrado por el dueño. Exceltur pide al Gobierno español, que asumirá en julio la presidencia europea, que “contribuya a estrechar la laxitud que hoy rige en Europa y obligue a las plataformas a asumir sus responsabilidades” en caso de incumplimiento. Fevitur sostiene que lo que plantea el Ejecutivo comunitario “ya se está aplicando en España”.

El profesor Ardura resume que, con carácter general, “se ha tardado en poner modificaciones legislativas para acotar el fenómeno y funcionan regular”. Es decir, que como no hay inspectores suficientes, muchos pisos esquivan la normativa. Todas las comunidades autónomas cuentan, dentro de sus competencias en Turismo, con regulación básica. Y mientras estas fijaban las reglas generales de juego, muchos ayuntamientos también han optado por poner cortapisas a la proliferación de este tipo de alojamientos, lo que en ocasiones ha generado controversia política.

Así son los controles al alquiler turístico en España:

Cataluña y Baleares, las pioneras

Barcelona y Palma fueron las primeras ciudades en adoptar medidas. La capital catalana tiene congeladas las licencias desde octubre de 2014, con Xavier Trias como alcalde. Un año después, su sucesora, Ada Colau, redactó un plan especial urbanístico que solo permite abrir nuevos alojamientos en zonas periféricas. El Ayuntamiento destaca su empeño en perseguir los pisos ilegales, que desde 2016 han pasado de unos 6.000 a suponer en la actualidad “una cifra muy baja”, según el consistorio. InsideAirBnB estima que un 31% de los anuncios en la capital catalana carecían el pasado diciembre de la licencia pertinente. Los datos del INE, que también se obtienen de la oferta publicada en varias plataformas y se depuran para evitar repeticiones, indican que las casas turísticas se han reducido más de un 50% entre 2020 (cuando se inauguró la estadística experimental) y 2022. El retroceso de plazas ha sido del 41%.

En Baleares se prohibió en 2017 ampliar la oferta de pisos turísticos en la mayoría de las localidades. La capital autonómica, Palma, fue la pionera en España en adoptar normativa para impedir a los residentes alquilar sus hogares a turistas. Desde 2018, además, no se permite esta práctica en los edificios plurifamiliares, una decisión que el Tribunal Supremo respaldó hace apenas un mes. El plan general de Ibiza prohíbe el alquiler a viajeros en todas sus modalidades; Formentera lo hace en los núcleos turísticos; y en Menorca solo se permite en cinco urbanizaciones.

Caídas de oferta en Madrid y Valencia

Tras Barcelona, las grandes ciudades que más han visto caer el porcentaje de apartamentos entre 2020 y 2022 son Madrid y Valencia. En ambas hay un 22,5% menos de casas según el INE, pese a que ambos núcleos han vivido situaciones distintas. La capital tiene vigente un plan aprobado cuando Manuela Carmena era alcaldesa, pero su cumplimiento es deficiente. En la almendra central solo permite los pisos turísticos con acceso independiente a la calle. El actual alcalde, José Luis Martínez-Almeida, prometió acabar con las prohibiciones al llegar al cargo y confió en que la justicia tumbaría la normativa municipal. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sin embargo, rechazó en 2021 los recursos de asociaciones y empresas que defienden esta actividad. El Consistorio no ha aprobado un nuevo plan y ha optado por limitar las inspecciones y como consecuencia los cierres de estos pisos, según ha reportado El Periódico de España.

El de Valencia es, en cambio, el Ayuntamiento más severo de su comunidad autónoma. En 2018 estableció que solo se pueden alquilar pisos ubicados en bajos o en la primera planta, sin mezclarse con el resto de las viviendas. Además, ha endurecido las condiciones en el casco antiguo y en el distrito marítimo, los dos principales polos de atracción de visitantes. El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana anuló el pasado noviembre algunas de las condiciones que se exigían en Ciutat Vella, el núcleo histórico, y el Consistorio ha anunciado planes para prohibir allí cualquier forma de alquiler turístico, aunque eso sería tras las elecciones municipales. La tercera ciudad española por volumen de población lo era también en número de apartamentos turísticos en 2020, pero ahora ocupa la quinta posición tras Madrid, Barcelona, Marbella y Málaga. Y en plazas también la adelanta Sevilla.

Nuevas normas en Andalucía y Aragón

Aragón aprobó en enero pasado un decreto que regula las viviendas turísticas, ubicadas principalmente en Huesca (el 62% del total). Exige a los propietarios un certificado de idoneidad y da capacidad a los ayuntamientos para determinar si los usos turísticos son conformes con la normativa urbanística.

En Andalucía, el Gobierno autonómico ultima un decreto que también habilitará a los ayuntamientos a controlar los alquileres turísticos a través de sus planes urbanísticos. Es una manera de reforzar esa opción ante posibles recursos judiciales. Sevilla actuó por esta vía en junio de 2022, de forma que ahora los propietarios de pisos turísticos están obligados a contar con licencia y cumplir los mismos requisitos que hoteles, hostales o pensiones.

Málaga, con una alta tasa de pisos turísticos y un mercado inmobiliario disparado en los últimos tiempos, lleva más de un año preparando una regulación que limitará la apertura a bajos y entreplantas con entradas independientes. El alcalde asegura que esperará a la norma autonómica. De las seis ciudades con más apartamentos, Málaga es la única donde el pasado agosto había más pisos turísticos que en 2020. Y la que tiene un mayor porcentaje, por su menor volumen de población y el peso del turismo en su economía, es la vecina Marbella: oferta cerca de 35.000 plazas en alquileres de corta estancia, casi las mismas que Barcelona con 11 veces menos habitantes censados.

Las últimas en sumarse

Precisamente en Andalucía empezó también la última oleada de regulaciones municipales sobre pisos turísticos. Si en 2021 el fenómeno parecía ir a la baja, según las cifras del INE, en 2022 se revitalizó y el traqueteo de las maletas volvió a muchos edificios. Esto animó a muchos municipios de tamaño mediano a imitar lo que, ya antes de la pandemia, habían hecho las grandes urbes. Cádiz anunció en septiembre de 2022, y aprobó un mes después, una ordenanza que declara saturada la zona centro para hospedajes que se anuncian en portales como AirBnB. En la otra punta de la Península, Girona fijó el pasado noviembre un tope máximo del 15% de pisos turísticos en cada barrio, que en algunas zonas ya se supera. En el centro no se podrán abrir más, salvo que se haga una reforma integral del edificio incorporando ascensor.

Santiago, Toledo y San Sebastián han aprobado medidas en los primeros meses de 2023. En la capital gallega, el casco histórico ya era territorio vetado a los pisos turísticos por su protección patrimonial, una prohibición que se ha extendido a otras áreas más. El cambio del plan urbanístico se aprobó en febrero y solo permite abrir estos pisos en las plantas más bajas. Ante la falta de alojamiento para estudiantes universitarios, distingue las casas destinadas a alquiler turístico de aquellas que solo se dedican a esta actividad durante el verano.

Toledo es la única ciudad de Castilla-La Mancha que ha decidido poner coto a la turistificación. En febrero anunció una ordenanza prohibiendo que los pisos turísticos superen el 20% de las viviendas del casco histórico, donde en la actualidad una de cada 10 casas se destinan al alquiler para foráneos. Y San Sebastián ha cerrado el grifo a la apertura de nuevos alojamientos turísticos, incluidos hoteles y pisos. La medida en la capital guipuzcoana se mantendrá al menos un año porque la oferta se encuentra “saturada”, según ha acordado este marzo el Ayuntamiento. Es el mismo mes en el que el concejal de Urbanismo de Burgos ha anunciado una revisión de su Plan General de Ordenación Urbana para regular la cuestión. Pero para eso se necesitará tiempo y hay elecciones de por medio. En la precampaña han aflorado numerosas promesas (mayoritariamente de partidos de izquierda) sobre la materia.

Menos restricciones en el norte

Por la menor presión del turismo, las regulaciones son menos frecuentes en las capitales de la cornisa cantábrica. Santander no tiene una regulación específica y descarta aprobar una ordenanza porque implicaría disponer de unos medios de control que el Ayuntamiento no tiene, indica a EL PAÍS la concejala de Turismo, Miriam Díaz. Esa Administración sí ha trasladado al Gobierno autónomo la conveniencia de que “solo se puedan promocionar los pisos que estén registrados”.

Un ejemplo de las dificultades para hacer cumplir las reglas es Pamplona. Los vecinos del centro han protagonizado protestas en las últimas semanas para exigir el cumplimiento de una normativa que solo permite un alojamiento turístico por portal, siempre que esté en la primera planta. Además, un 75% de la superficie del edificio residencial debe destinarse a vivienda habitual. Pero esas restricciones no han impedido la proliferación de apartamentos turísticos en la ciudad de los sanfermines, que sumó más de 100 inmuebles turísticos de 2021 a 2022, según el INE, y supera los 500 pisos.

Como en Santander, tampoco hay una normativa específica en las principales ciudades asturianas. Gijón ha encargado un estudio a la Universidad de Oviedo que analice el impacto social y económico que genera este negocio y calcule su dimensión en la ciudad. A nivel autonómico, se castiga con sanciones que van de los 150 a los 6.000 euros a los establecimientos que incumplen la normativa.

Con información de Aldo Gómez (Toledo), Fernando Peinado (Madrid), Eva Pérez (Zaragoza), Sonia Vizoso (Santiago), Cristina Vázquez (Valencia), Eva Sáiz (Sevilla), Jesús Cañas (Cádiz), Lucía Bohórquez (Palma), Clara Blanchar (Barcelona), Amaia Otazu (Pamplona), Fermín Mier (Santander) y Nacho Poncela (Gijón).

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