La edad dorada de las grandes naves industriales
El sector inmobiliario logístico vive un auge desde que la pandemia espoleó las compras por internet: en la primera mitad del año atrajo más inversiones en España que las oficinas, las viviendas o los centros comerciales
Almacenes, plataformas de distribución, parques industriales… la huella logística continúa expandiéndose en la periferia de las grandes ciudades y, cada vez más, también en su interior. El sector vive un auténtico auge propulsado por el crecimiento del comercio electrónico a raíz de la pandemia. Cada compra que se hace en internet para recibirla en casa implica poner en movimiento una larga cadena. Desde supermercados hasta firmas de moda, pasando por gigantes globales del comercio digital que venden cualquier artículo imaginable, todos quieren dar satisfacción al cliente lo más rápido posible. Y eso implica tener espacios bien acondicionados para ello.
En sentido amplio, el logístico es un sector en el que participan empresas muy diversas. Las más conocidas son las marcas comerciales en cuyas webs y aplicaciones se compra. También algunas firmas de paquetería que en ocasiones se encargan de hacer llegar la compra. Pero en la base de todo ello se encuentra la denominada inmologística, el sector inmobiliario dedicado a la logística. Es definitiva, los propietarios de los miles de naves y espacios que son necesarios para distribuir mercancías.
En ocasiones la cadena completa pertenece al propio comerciante: en España se considera que la mayor instalación son los 500.000 metros cuadrados de almacenes conectados que El Corte Inglés tiene en Valdemoro (Madrid). Es el equivalente a 50 campos de fútbol y supone poco menos de la mitad de los 1,2 millones de metros cuadrados dedicados a logística del gigante comercial español, con planes de crear una división específica de negocio.
Pero la tendencia es que la propiedad de estos espacios recaiga en empresas especializadas y los comercios las alquilen. “Para las marcas es cada vez más difícil establecerse rápidamente o crecer directamente en canales de consumo a gran escala sin la ayuda de un proveedor logístico”, sostiene Rui Marques, director general de GXO en España y Portugal. Su compañía busca capitalizar esa necesidad del mercado tras nacer como escisión de la multinacional de transporte XPO. GXO hizo sonar la campana de Wall Street el pasado 2 de agosto como la mayor firma mundial dedicada en exclusiva a contratos logísticos.
Cifras récord
El inmologístico se caracteriza por compañías de capital global que atraen a variopintos inversores. De acuerdo con los datos de la consultora CBRE, en el primer semestre del año se contrataron en España 1,33 millones de metros cuadrados de logística. No solo es más del doble que en el primer semestre del año pasado, muy lastrado por la llegada de pandemia, sino una cifra de récord. Desde el punto de vista de la inversión, los 1.395 millones de euros que atrajo el sector (un 169% más que en la primera mitad del año pasado) son el segundo dato más alto de la serie histórica para CBRE, que cree que a finales de año España podría batir su plusmarca. Un informe publicado por otra consultora, Savills Aguirre Newman, señalaba que el logístico español triplicó en la primera mitad del año la inversión media del último lustro. Es el segundo país de Europa donde más crece el sector.
Ni oficinas, ni edificios de viviendas, ni espacios comerciales… nada ha atraído tanto capital inversor al sector inmobiliario en la primera mitad del año como el logístico. Aunque la cifra está muy condicionada por la megaoperación de Bankinter Investment, la división de banca de inversión de la entidad española, para hacerse por la plataforma de Montepino: 22 activos y 13 proyectos por los que pagó unos 900 millones, según fuentes del mercado. Es una muestra de que este segmento interesa cada vez más; y en la causa hay bastante coincidencia. “Desde 2014 empezó a estar en el foco de inversores y clientes y luego se ha ido incrementando. Con la pandemia el comercio electrónico lo ha relanzado más, tenemos un bum total”, resume Alberto Larrazábal, director de Industrial & Logística en CBRE España.
Con la compra de más de un millón de metros cuadrados, Bankinter entra en el olimpo de los grandes caseros logísticos de España. En niveles similares están Merlin, la mayor socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) de la Bolsa española, o Logicor, a través de la cual el fondo soberano chino CIC tiene una extensa cartera de propiedades en toda Europa. También la nueva GXO.
Sobre todas ellas parece haber cobrado una ligera ventaja Prologis, que señala poseer 1,2 millones de metros cuadrados ya desarrollados. La firma estadounidense tiene como accionistas de referencia a dos de las mayores gestoras de fondos del mundo, The Vanguard Group y BlackRock. Su responsable en España es Cristian Oller, con rango de vicepresidente, quien ve margen de crecimiento: “Los pedidos online requieren más del triple de espacio logístico que las tiendas físicas”, señala, “en la compañía creemos que este nuevo patrón de demanda debería generar la necesidad de unos 11,5 millones de metros cuadrados de espacio logístico hasta 2025 contando solo EE UU y Europa”.
Nuevos desarrollos
Según CBRE, Madrid y Barcelona —los dos grandes focos con 12 millones y 6 millones de metros cuadrados, respectivamente— sumarán 850.000 metros cuadrados entre este año y el próximo. A eso se unen otras plazas que muestran mucho dinamismo como Valencia o Zaragoza. En Bilbao o Málaga hay interés, pero la escasez de suelo frena el desarrollo. La automatización, en naves en las que cada vez cuentan más los metros cúbicos que los metros cuadrados, y la sostenibilidad son las grandes tendencias del sector. Esta última se liga a dos desafíos ya clásicos como la última milla (el reparto dentro de las ciudades) y la logística inversa (las devoluciones de artículos que el cliente no quiere).
La pandemia ha alterado la forma de comprar pero nadie cree que el comercio electrónico haya tocado techo en España, por debajo de la media de la eurozona. El cambio de hábitos supone también una transformación del paisaje. Francisco Rodríguez, concejal de Ordenación del Territorio de Illescas (Toledo), admite que “la foto ha cambiado de 2015 a esta parte”. Este municipio de 30.000 habitantes a media hora de Madrid es uno de los grandes enclaves logísticos de España junto con el Corredor del Henares (básicamente el recorrido de la A-2 entre las provincias de Madrid y Guadalajara) y el eje que forman el puerto y el aeropuerto de Barcelona.
La localidad toledana no cuenta con la ventaja de un aeropuerto al lado como otros polos logísticos. Pero tiene buena conexión a las autovías que unen la capital con el sur de España y algo con que no contaron otras ciudades: en 2010 elaboró un plan de ordenación urbana que priorizó grandes lotes de suelo industrial. “Todo el mundo dijo que estábamos locos porque desarrollábamos suelo en planeamiento en plena crisis, pero cuando han hecho falta grandes parcelas, quien estaba por delante era Illescas”, reivindica Rodríguez. Nave a nave, el municipio se ha ido sobreponiendo a una Gran Recesión que arrasó su industria, tradicionalmente basada en fábricas de ladrillos y muebles, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Un recuerdo cercano que ahora se quiere espantar. “Creemos que el logístico ha venido para quedarse: no es flor de un día, es un modelo para el futuro y el futuro pasa por aquí”, zanja el portavoz municipal.
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