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Estos son los mayores caseros de naves industriales de España

Inmobiliarias españolas y extranjeras luchan por liderar un mercado que este año espera triplicar la creación de nuevos espacios

Imagen de una nave logística de nueva construcción de Gazeley en España.
Imagen de una nave logística de nueva construcción de Gazeley en España.

Las más grandes superan las diez hectáreas, diez campos de fútbol uno al lado del otro en la clásica unidad de medida del periodismo. Salpican kilómetros y kilómetros de paisaje en los márgenes de las autovías y carreteras de acceso a las ciudades. Y van a ir a más con el avance de la economía digital. Porque es desde las plataformas logísticas desde donde salen los productos que los consumidores compran a golpe de clic en una tienda virtual para que lleguen a sus casas en el menor tiempo posible. La necesidad de nuevas instalaciones y nuevos espacios logísticos es una oportunidad que no ha pasado desapercibida para el sector inmobiliario. El principal motivo, señalan los expertos, es que invertir en instalaciones logísticas de alquiler da mayores retornos que otros clásicos del sector, como las viviendas o las oficinas, y su gestión es relativamente más sencilla.

La carrera está lanzada desde hace tiempo. Grandes compañías inmobiliarias españolas y extranjeras pugnan por los mejores espacios para alquilarlos luego a otras empresas que los necesitan. Se disputan el cetro del mayor propietario logístico de España. Al hablar solo de espacios en propiedad, junto a ellas deberían aparecer seguramente gigantes de la distribución. Inditex, Amazon o Mercadona también acumulan decenas de espacios propios (aunque también alquilan otros) desde los que llevar sus productos a cada rincón del país. Pero los tienen con ese propósito y no con el de sacar rentas de esos activos, cuyo volumen prefieren no hacer público.

La tendencia al crecimiento impregna a todo un sector que espera un gran avance este año. “En 2018 se pusieron en el mercado 550.000 metros cuadrados y el 75% se entregó comprometido, este 2019 se esperan 1,5 millones de metros cuadrados”, destaca Antonio Montero, director nacional de Industrial Logístico de la consultora Savills Aguirre Newman. Para Montero, la clave de los próximos meses será ver si la demanda absorbe los nuevos espacios que se pongan en marcha. Así que, cadenas comerciales al margen, estos son los grandes caseros del sector logístico en España:

Merlin. La mayor socimi española es también la compañía que más cartera logística declara. 1,1 millones de metros cuadrados, según su informe de resultados de 2018. Al ser una empresa cotizada (la única inmobiliaria junto con Colonial que lo hace en el Ibex 35), también es pública la cifra en que valora esos activos: 800 millones de euros. “Hay mucho donde hacer, el sector venía de la crisis anterior con un marcado carácter privado y se ha ido profesionalizando más desde un punto de vista de inversión y también promotor. Es un mercado en crecimiento”, señala Luis Lázaro, director de la División Logística de Merlin Properties. La compañía tiene nueve proyectos en marcha que, cuando estén concluidos, sumarán casi medio millón más de metros cuadrados y un valor estimado de 300 millones de euros.

Logicor. Esta compañía, propiedad del fondo soberano chino CIC y del fondo de inversión Blackstone (que la fundó para aglutinar su cartera en Europa y luego vendió a CIC reservándose una parte), está especializada en activos logísticos y tiene tantos como Merlin. Sus 37 inmuebles repartidos entre Madrid, Barcelona y Valencia suman 1.037.000 metros cuadrados para una cartera que supera los 60 clientes. Conocer el valor de esos activos no es sencillo porque todas las firmas, salvo las cotizadas que por transparencia están obligadas a hacer públicos los datos, rehúsan hacerlo.

“Teniendo en consideración las rentas prime [las de los mejores activos] y las rentabilidades esperadas para las mejores localizaciones, la referencia resultante sería de valores capitales entre 1.000 y 1.200 euros por metro cuadrado”, señala Montero, el experto de Savills, en un análisis que no se circunscribe a los activos de Logicor sino al conjunto del mercado español. Ese sería, por tanto, el multiplicador máximo para las carteras logísticas españolas, aunque hay que tener en cuenta que prácticamente todos los grandes propietarios tienen inmuebles por debajo de esos precios.

Prologis. Es uno de los grandes actores mundiales del sector y en España cuenta, según cifras de la compañía, con 832.572 metros cuadrados de inmuebles logísticos. “Es bajo en comparación con lo que tenemos en otros países”, señala Manuel Hurtado, delegado comercial de la compañía cuyos accionistas de referencia son un fondo de pensiones estadounidense y BlackRock, la mayor gestora de fondos del mundo. Hurtado habla de “apuesta clara” de la compañía por España porque “la rentabilidad ofrece un equilibrio bueno frente al riesgo y en comparación con otros lugares donde ya ha caído la rentabilidad, es interesante”. La compañía, con presencia en Barcelona (427.000 metros cuadrados), Madrid (324.000 metros cuadrados) y Valencia (23.572 metros cuadrados), añadió 58.000 metros cuadrados más el pasado febrero al firmar cinco nuevos activos. En total tiene 44.

P3 Logistic Parks. 2.400 millones de euros pagó el fondo soberano de Singapur GIC por hacerse con esta empresa de activos logísticos repartidos por toda Europa a finales de 2016. En España, P3 tiene 18 naves con 550.000 metros cuadrados, después de casi duplicar su cartera a lo largo del año pasado. “Vamos a continuar con nuestra estrategia de crecimiento en Europa como promotor e inversor inmobiliario de referencia, siendo España uno de los mercados clave para la empresa”, señala David Marquina, director ejecutivo de la compañía en España. “Uno de nuestros objetivos es aumentar nuestra presencia en el corredor del Mediterráneo, desde Barcelona hasta Málaga, pasando por Valencia”, añade Marquina. En efecto, varios expertos señalan que la futura infraestructura ferroviaria puede reforzar la posición de varias ciudades españolas como punto de entrada de mercancías asiáticas que llegan a Europa en barco atravesando el canal de Suez.

Colonial. La histórica inmobiliaria, ahora segunda mayor socimi española, aparece en el grupo de mayores tenedores de logístico en España, aunque en una posición bien diferente al resto. Heredó de su fusión con Axiare una cartera logística que supera el medio millón de metros cuadrados, pero está estudiando qué hacer con ella, lo que incluye una altísima probabilidad de venderla. “Uno de los puntos fuertes de Colonial es su sencillez, su simplicidad en cuanto a su estructura y plan de negocio”, declaraba Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, en una entrevista reciente con EL PAÍS. La socimi se dedica sobre todo al alquiler de oficinas (un 91% de su negocio) y por eso de los más 11.000 millones de euros en que valora sus activos, solo 480 corresponden a la parte de Logístico y otros, el epígrafe bajo el que agrupa 12 naves industriales y otras tres propiedades atípicas en su cartera.

Gazeley. Esta firma europea fue adquirida en 2018 por GLP, un grupo global de soluciones logísticas que cotizó en Singapur hasta que fue privatizado en diciembre de 2017. En España ese paso significó volver al mercado, del que había salido en 2016 tras vender toda su cartera. En un año se han hecho con 200.000 metros cuadrados de suelo y 120.000 metros cuadrado de edificios en construcción. Se antoja poca cosa para un grupo que a nivel global tiene 73 millones de metros cuadrados en activos. Óscar Heras, director de la compañía en España, confirma la intención de seguir creciendo “sin prisas” en un mercado al que ven “mucho futuro”. Y añade: “La mejor prueba es que estamos invirtiendo a riesgo”. Así es como se conocen las operaciones que se desarrollan sin tener cerrado el cliente que ocupará finalmente las instalaciones. Heras apunta dos causas que casi todos los expertos citan al analizar el mercado español, el mayor potencial de crecimiento de las rentas y la todavía baja penetración del comercio electrónico en comparación con otros países europeos del entorno.

Goodman. Como Gazeley, esta cotizada australiana con propiedades logísticas en 17 países está despegando en España. En 2018 su cartera creció un 30% y actualmente tiene 140.000 metros cuadrados en propiedad o bajo gestión. Pero a la vez está desarrollando 442.000 metros cuadrados en cuatro comunidades autónomas. Aunque lleva operando en España desde 2007, no fue hasta 2015 cuando decidió deshacerse de inmuebles comerciales o de otros tipos para centrarse exclusivamente en plataformas logísticas.

Un arranque de año dispar

La contratación de espacios logísticos en España descendió en el primer trimestre de 2019 un 8% con respecto al mismo periodo del año anterior, según datos de la consultora CBRE. El dato general, sin embargo, se ve lastrado por el mal comportamiento de la zona centro y enmascara grandes crecimientos en otras áreas como Cataluña y Valencia.

Así, si los 73.700 metros cuadrados contratados en Madrid y sus provincias más cercanas suponen una caída del 67% con respecto al primer trimestre de 2018; mientras que los 215.700 metros cuadrados que se ocuparon en Cataluña representan una progresión del 18%. En Valencia, el avance fue porcentualmente aún más espectacular, un 150% más gracias a una contratación de 160.000 metros cuadrados. Zaragoza y Bilbao, con 3.600 y 1.500 metros cuadrados respectivamente, mostraron cifras discretas tanto en valores absolutos como en porcentaje de evolución.

Fe de errores

GLP ya no cotiza en la Bolsa de Singapur, como se afirmaba en una versión anterior de este artículo.

 

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