Pere Viñolas: “Se está creando cierta disfunción en las socimis”

Pere Viñolas (Barcelona, 56 años) es consejero delegado de Colonial desde 2008. El estallido de la burbuja puso a la histórica inmobiliaria barcelonesa en manos de sus acreedores y obligó a una reestructuración. Actualmente es una de las dos socimis —la otra es Merlin Properties — que cotizan en el Ibex 35. Las decisiones de los últimos 11 años de esta compañía, cuyo primer accionista de referencia es el fondo soberano de Qatar, han pasado por el despacho de este hombre que dice haberse "aplicado mucho en el uso de la deuda" de cara a una posible desaceleración y que se prodiga poco en entrevistas, quizás por una frenética agenda que obliga a cambiar a última hora el lugar del encuentro y a recortarlo. “Ha sobrado un minuto”, bromea tras la última pregunta. Y se despide rápido rumbo a su siguiente cita

Pregunta. El pasado año Colonial ganó un 23% menos pero, en cambio, su cartera de activos y el resto de indicadores crecieron. ¿A qué se debe?

Respuesta. Somos una compañía patrimonialista, así que lo importante es el valor de nuestro patrimonio y el año pasado creció en términos netos cerca del 20%. El ganar más o menos en nuestro sector es relativo. Significa sencillamente que el valor de los activos crece a una tasa inferior.

P. El año pasado culminó la integración de Axiare y cambió el accionista de referencia. ¿Esperan un 2019 más tranquilo?

R. Lo normal es que sea más tranquilo. En los últimos cuatro años ya hemos invertido 2.000 millones de euros y tenemos 15 o 16 proyectos que hay que desarrollar y que ya nos garantizan el estar ocupados durante una buena temporada con muy buenas expectativas. Por tanto, no tenemos la obligación de salir a buscar nada extraordinario que le dé contenido al año 2019.

P. Colonial se plantea deshacerse de algunos activos, como los logísticos. ¿Qué planes de desinversión tiene?

R. Uno de los puntos fuertes de Colonial es su sencillez, su simplicidad en cuanto a su estructura y plan de negocio. Nosotros nos dedicamos solo a las oficinas en un entono internacional que hoy por hoy es España y Francia. Este año nuestra actividad va a incorporar desinversiones centradas en activos que no son estratégicos, como la logística. Es un proceso que empezamos justo ahora y no descartamos nada: desde la venta total a la no venta...Creo que es pronto para saber cuál será el resultado de este proceso. En cualquier caso, el esfuerzo empezó el año pasado cuando vendimos activos por valor de 500 millones de euros.

P. Y, al tiempo, ¿seguirán las inversiones? ¿Quizá también fuera de Francia y España?

R. Somos una compañía con una velocidad de crucero que invierte entre 200 y 400 millones de euros al año y la pensamos mantener. El estar en otros países es un tema que siempre ha estado dentro de la reflexión estratégica, si bien no lo esperamos en el corto plazo.

P. ¿Hay algún edificio al que estén echando el ojo?

R. Estamos trabajando en uno en Méndez Álvaro, donde tenemos que hacer un desarrollo bastante importante y que contribuirá a la mayor visibilidad del sur de Madrid como centro de negocios.

P. ¿Solo para desarrollo de oficinas?

R. Hay alguna posibilidad de que incorpore residencial. Siempre sería en la línea de tener patrimonio de viviendas en alquiler y no hacer promociones para la venta, pero no es una decisión que tengamos tomada.

P. ¿Se abusa en España de la figura de las socimis? ¿Tiene sentido, por ejemplo, que haya más que en Japón?

R. No sé si la palabra es abusar. Las socimis que cotizan en el mercado continuo cumplen un rol clarísimo que es el de canalizar el ahorro institucional que representa a particulares de todo el mundo que están utilizando este tipo de figuras para poder acceder a la propiedad inmobiliaria indirecta. Juegan un papel importantísimo de dinamización de la economía y, además, están pensadas para huir de actitudes especulativas porque no pueden comprar y vender activos en un plazo muy corto de tiempo y tienen que tener la práctica totalidad del patrimonio en renta. Yo creo que deberían tener una presencia mayor en España. Pero las socimis del MAB que no están apelando al ahorro público deberían ser claramente un tema más transitorio, tendrían que aspirar en algún momento a captar ahorro en el mercado continuo. Si no, estamos provocando una cierta disfunción de lo que se supone que es una socimi.

P. ¿Por qué las socimis no deben pagar impuestos por la parte de beneficio que no reparten?

R. Es un sistema que se ha interpretado como aceptable en muchos países, siempre que se entienda la socimi en el marco de una sociedad que tiene que ser y es un vehículo absolutamente contrario a la actividad especulativa, con vocación de largo plazo y de generar rentas estables para ahorradores institucionales.

P. ¿Cómo afecta a Colonial la incertidumbre política?

R. Hasta el momento la evolución de los acontecimientos de los últimos años ha sido satisfactoria y el marco político no ha sido disruptivo para nuestra actividad.

P. ¿Planean devolver la sede a Barcelona?

R. No es un debate que se haya planteado. [Sonríe tras un breve silencio]. Son cosas en las que es mejor ser muy escueto.

P. ¿Cómo les afecta el retraso de la subida de tipos?

R. El sector inmobiliario ha crecido por muchos motivos, uno de ellos es por la no competitividad de inversiones alternativas. En el pasado, la gente asumía que invertir en deuda pública estaba exento de riesgo y que daba un rendimiento interesante. Hoy no es así. La bondad de la inversión inmobiliaria, en la medida en que los tipos de interés sigan bajos, queda reforzada.

P. Esta semana el mercado ha castigado a una de las grandes promotoras, Neinor Homes, y ha contagiado a otras. ¿El sector pierde la confianza del inversor?

R. En nuestro caso, de momento, el contagio es nulo. Mantenemos un contacto diario con nuestra comunidad inversora y precisamente por eso el grado de afectación ha sido nula.

P. ¿Cómo se está preparando Colonial para un entorno de desaceleración o incluso recesión que se vaticina?

R. Lo que llevamos de 2019 confirma la bondad del escenario, pero es razonable pensar en otro más estable. Colonial siempre ha apostado por un modelo de negocio basado en la prudencia, es decir, en las oficinas de carácter prime [de primer nivel]. Pero, además, llevamos unos años trabajando en la mejora de la calidad de nuestra deuda: Colonial es la primera compañía con un rating de triple B+ de Standard & Poor's y nuestro endeudamiento es de un 38% del valor de los activos. Y, además, nuestra deuda es exclusivamente en el mercado de bonos y no tenemos un vencimiento previsto en los próximos cinco años. Es decir, la mejor defensa es la apuesta reforzada por la calidad de los activos y también de los pasivos.

P. ¿Ve movimientos de concentración en el sector en los próximos años?

R. Es difícil por la sencilla razón de que no hay un gran número de actores; no tenemos ni cinco, así que no hay de dónde consolidar.