La demanda logística añade presión a la falta de suelo en Barcelona

Barcelona y su área metropolitana tienen un problema: la falta de suelo para industrias. La tasa de disponibilidad de naves es de apenas el 1,2% en un momento en el que los grandes fondos de inversión se están lanzando al acopio de suelo para servir a la demanda del sector logístico. Los operadores llevan tiempo denunciando esa escasez y las dificultades normativas para renovar espacios anticuados. El resultado: un incremento de precio que deja sin capacidad de participación a toda aquella industria que no sea multinacional.

“Los últimos años hemos perdido oportunidades de implantaciones de empresas que al final han decidido ir a Valencia a Madrid porque allí hay más suelo de gran formato”, explica David Oliva, director del área industrial de la consultora CBRE en Barcelona. Gerard Plana, de Forcadell, asegura que la competitividad es de tal magnitud que en Santa Perpètua de Mogoda se han llegado a vender solares a 300 euros el metro cuadrado cuando hace apenas tres años se vendían a 180 euros. Los precios están al alza desde 2016, en una subida que no ha cesado, pero que, según la serie histórica, está muy lejos todavía de lo que se llegó a pagar antes de que la burbuja inmobiliaria pinchara en 2008.

El mercado de las naves industriales siempre había pasado desapercibido, alejado del furor por las promociones residenciales y de oficinas. Pero nunca les faltaron candidatos a su compra, sobre todo cuando estaban en el área metropolitana de Barcelona. Hoy se han convertido en agua bendita. La escasez de nuevos solares, un parque envejecido con una regulación que ralentiza su modernización y una larga lista de operadores en la cola de espera han disparado las ofertas por las oportunidades existentes. No tanto por la demanda de industriales sino por el tirón de los grandes fondos de inversión y las nuevas urgencias del comercio electrónico. Amazon, referente del sector, es el mejor ejemplo de lo que está sucediendo al estar detrás de la mitad de las operaciones que se han firmado en Cataluña en los últimos meses.

Oliva asegura que el 75% de las operaciones que se cierran las protagonizan operadores que buscan suelo logístico. De hecho, muchos de los espacios que han sido escenario de los últimos cierres industriales han pasado a la logística: General Cable en Montcada i Reixac o Bacardí en Mollet del Vallès. Los expertos consideran que seguirán el mismo camino los solares que ocupan Continental en Rubí y otras empresas que han anunciado su cierre, como Bosch.

Es conocida la situación de la última gran parcela candidata a ser vaciada: el medio millón de hectáreas de la planta de Nissan en la Zona Franca de Barcelona. Mientras el delegado especial del consorcio que administra la zona, Pere Navarro, planteaba reservar parte del espacio a zona logística para el reparto de última milla en la capital catalana, las administraciones han apostado por mantener actividad industrial. “En Barcelona no hay suelo y no lo habrá. Y en el resto de Cataluña estamos preparando nuevos sectores”, afirma Albert Civit, director del Incasòl.

El promotor de suelo público de la Generalitat vendió en 2015 una gran parcela junto al aeropuerto a Amazon en la que era su primera implantación en Cataluña. El precio: casi 200 euros por metro cuadrado; 30 millones de euros por 15 hectáreas y un máximo de techo edificable de 210.000 metros cuadrados. Hoy, explica Gerard Plana, la situación ha cambiado. “Un fondo de inversión por menos de siete millones de inversión no entrará. Un solar de 10.000 metros cuadrados a 20 o 30 kilómetros de Barcelona puede costar tres millones, además de lo que cueste construir”, dice.

La cuestión es que el modelo de inversor respecto a hace unos años ha cambiado. El suelo industrial, sobre todo por el tirón como megatendencia inmobiliaria de la logística, se ha convertido en un valor refugio y hay un surtido grupo de inversores dispuestos a hacer dinero, lo que ha desplazado al actor habitual: el industrial tradicional. El precio y los márgenes que se buscan, que pueden alcanzar el 5 y el 6%, hacen difícil la competencia de la industria, a no ser que se traten de grandes multinacionales.