El miedo de los caseros atasca el alquiler de vivienda: lo ponen más difícil y caro

Los propietarios de viviendas no se la quieren jugar con el alquiler. El cambio de reglas impuesto por el real decreto ley aprobado por el Gobierno el pasado mes de marzo ha sido la estocada definitiva para los caseros más miedosos. Ante el nuevo escenario, ya han tomado medidas de blindaje que están perjudicando a quienes buscan casa de alquiler.

El temor paraliza y algunos titulares han optado por no renovar los contratos y rescatar sus pisos a la espera de ver cómo se resuelve la regulación de los arrendamientos. Algunas de estas familias son reacias a alquilar por periodos de cinco años, como impone la nueva normativa, y han decidido cerrar sus casas temporalmente hasta que se defina el escenario legal. "Hay cautela porque no quieren aguantar cinco años", dice José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. Atentos están también los propietarios que han retirado sus inmuebles del alquiler turístico tras su regulación en las principales ciudades españoles y pretenden hacer su desembarco en el alquiler convencional.

La paralización del mercado se debe a que la ley —que se aplica a los contratos firmados desde el 6 de marzo— ha sido recurrida por el PP en el Tribunal Constitucional, que ha admitido a trámite el recurso, así que "los propietarios están a la expectativa por si la norma vuelve a cambiar", apunta David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Y es que ya hubo otro decreto —apenas duró 35 días— que tumbó Podemos el pasado enero.

Esta incertidumbre se une al principal temor que persigue a cualquier propietario: que el inquilino no pague y tener que acudir a la vía judicial. Los datos del Consejo General del Poder Judicial demuestran que los desahucios por impago de rentas (37.285 procedimientos en 2018, un 4,5% más respecto a 2017) duplican ya a los de quienes no pagan su hipoteca (18.945, un 15,2% menos).

El blindaje de los propietarios tras la nueva ley no solo empieza a repercutir en la oferta, ya de por sí muy mermada —es difícil de cuantificar debido a la ausencia de estadísticas oficiales—, sino también en los precios. La normativa impone que la actualización del alquiler tiene como límite el IPC anual. Por eso, hay propietarios que ya han encarecido las rentas de forma artificial. "Lo que están haciendo es subir el precio de los alquileres anunciados entre 50 y 100 euros más al mes de media", constata Caraballo. Compensan así el hecho de no poder encarecer mucho más el coste durante los próximos cinco años. Ahora bien, esto no significa que el casero triunfe y consiga un inquilino con capacidad para pagar ese sobrecoste. Algo difícil por la desigualdad entre rentas y salarios. De hecho, en algunos barrios de Madrid y Barcelona, epicentro de las burbujas del alquiler, los incrementos muestran síntomas de agotamiento ante la imposibilidad de la demanda de afrontarlos.

Los expertos creen que, si no hay un cambio normativo y no se incrementa la oferta de viviendas, va a ser contraproducente. "Los particulares son la base de la oferta en alquiler y, si no protegemos los ahorros de su vida, sus planes de futuro, su rentabilidad, acabarán retirando sus pisos del mercado, la oferta irá disminuyendo", advierte Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 en España y Portugal. Sousa vaticina que esto es lo que pasará con los fondos internacionales, en cuyas manos está el 4% de la oferta en España. "Se irán retirando si no les salen los números", añade.

Y lo mismo en el caso de Barcelona, donde la Generalitat permitirá que la ciudad pueda limitar los precios de los alquileres en los barrios donde se han disparado por la escasa oferta. "Es evidente que se trata de una medida enfocada a favorecer el acceso a la vivienda por parte de los arrendatarios, por lo que los propietarios pasarán a percibir un menor número de ingresos por su vivienda", dice Emiliano Bermúdez, subdirector general de la agencia Donpiso. Los expertos vaticinan un escenario negro en Barcelona. "Creemos que va a aumentar la economía sumergida, que los alquileres se harán bajo cuerda y que disminuirá la oferta. Si se limita la rentabilidad, retirarán los pisos del mercado", cree Caraballo. Es más, el propio Banco de España rechazaba esta semana limitar el precio del alquiler.

Inquilinos: grandes perjudicados

Aunque el nuevo marco legal trata de proteger a los inquilinos, de momento parecen ser los grandes perjudicados. Además de hacer frente a la subida desenfrenada del alquiler —en los últimos cuatro años ha crecido un 18% en España: un 49% en Cataluña y un 27% en Madrid, según Fotocasa—, se enfrentan a otro problema. La ley limita a dos meses la garantía adicional a la fianza que se puede exigir a los arrendatarios. Esto que, en principio, es bueno para ellos, está siendo un arma de doble filo. "Los propietarios se están mostrando más estrictos y están haciendo una criba mucho mayor porque pierden garantías; están rechazando a muchos inquilinos, sobre todo a los que tienen contratos recientes", apunta Caraballo. Los jóvenes, que ya no pueden ni comprar ni alquilar, son los más perjudicados. "Antes el casero les podía pedir un depósito de seis meses, ahora no", añade.

Incertidumbre y rentabilidad. Son las dos variables con las que los titulares hacen cábalas. Y por eso algunos ya han llegado a la conclusión de que las cuentas no les salen y están valorando la venta de la vivienda. "Se nota el crecimiento del mercado de la compraventa en detrimento del de alquiler, tanto por la nueva legislación como por el aumento paulatino de los precios", expone Bermúdez. Cerrar un inmueble durante muchos meses es un coste que no pueden asumir. "El precio medio está entre 2.000 y 2.500 euros al año por el pago del IBI, comunidad y seguro, sin tener en cuenta suministros", dicen en Alquiler Seguro, empresa que ha notado un alza del 20% de las consultas de propietarios sobre sus servicios. Lo mismo ha ocurrido en la Agencia Negociadora del Alquiler. "Las consultas han crecido más del 50%", dice Zurdo.

Cómo blindarse

El miedo de los caseros a los impagos está aupando la contratación de los servicios inmobiliarios y legales que ofrecen las empresas que gestionan los arrendamientos de principio a fin. Estudian la solvencia del inquilino analizando las declaraciones de renta, registros de impago, deudas... "Elaboramos un perfil que no hace el particular, que tan solo se queda con la buena o mala impresión que le da el inquilino", dice Zurdo. Estas agencias pagan directamente al propietario cada mes (unas veces el día 5 y otras, antes del día 8) al margen de que el inquilino abone o no la renta. En caso de impago, gestionan demandas de desahucio.

También se ha disparado la contratación de los seguros de impago tras limitar a dos meses la garantía adicional a la fianza que se puede solicitar a los inquilinos. Los propietarios quieren asegurarse el cobro de la renta. "En las primeras semanas, y tras la aprobación del decreto, se ha percibido un incremento del 30% en la contratación de seguros —en 2018 crecieron un 28%—, un producto que se convierte en una herramienta fundamental para garantizar esos cobros", indican en el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA). Y más del 50% de profesionales inmobiliarios ha solicitado más información sobre estos productos por la preocupación desatada entre los propietarios.