El sector inmobiliario alerta de que el nuevo decreto de alquiler traerá una subida de las rentas

El nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que el Consejo de Ministros ha aprobado este viernes ha caído como un jarro de agua fría entre la mayoría de las empresas del sector inmobiliario, a pesar de que celebran que no incluya medidas en favor de limitar el precio de los alquileres. No ha dejado indiferente ni a portales inmobiliarios, ni a agencias, ni a los grandes fondos de inversión con decenas de miles de pisos en alquiler por toda España.

Por unas cosas o por otras, el caso es que la nueva norma, bastante menos ambiciosa de lo que se presuponía en un principio, al no recoger la limitación de precios como reclamaba Podemos y renunciar a conceder ventajas fiscales en el IBI a los caseros que alquilen a precios más bajos, no ha gustado a casi nadie.

Para Claudio Boada, senior advisor del fondo estadounidense Blackstone en España, el mayor casero del país, "la norma solo traerá más tensión al alza de precios en el mercado y una reducción de la oferta". El directivo cree que la ampliación de los plazos del alquiler, las limitaciones a la revalorización de las rentas (las subidas se vinculan al IPC durante la duración de los contratos) y la reducción de garantías en los alquileres de renta libre van a suponer que los precios de salida ofertados sean más altos para adaptarse al nuevo decreto, lo que perjudicaría principalmente a los arrendamientos más asequibles (por debajo de 600 euros).

Además, la nueva norma dificulta el negocio de las plataformas profesionales del alquiler en España "al aumentar los plazos de los contratos del alquiler de tres años hasta siete años (si el arrendador es persona jurídica) y limitar las posibles alzas de la renta a las subidas del IPC", indica Boada. Desde el fondo estadounidense critican que el Ejecutivo haya cambiado en menos de tres meses hasta tres veces la normativa del mercado del alquiler, "lo que ha aumentado enormemente la inseguridad jurídica de los ciudadanos que son propietarios o inquilinos de una vivienda", cree Boada. En concreto, a cuatro millones de propietarios y 10 millones de inquilinos que operan en el mercado de alquiler en España. "La nueva norma conducirá, como ya ocurrió con el anterior decreto, a una nueva paralización del mercado del alquiler hasta que se produzca su convalidación o desaprobación en el Congreso en los próximos 30 días", prosigue.

En la misma línea crítica se muestra Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, que reprocha al Gobierno de Pedro Sánchez que no haya aprobado medidas eficaces para aumentar de forma significativa la oferta para moderar los precios y que, en cambio, se meta a regular lo que tienen que hacer los propietarios. "Muchos de ellos pueden verse tentados a sacar sus viviendas del alquiler y esto es justo lo contrario de lo que persigue el real decreto. La discriminación de los propietarios puede reducir la oferta y aumentar los precios y se crearía un mercado negro", indica.

Índice estatal de referencia

Respecto a la creación de un índice estatal de referencia para el precio de alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses, los portales inmobiliarios, que son los que actualmente ofrecen los informes sobre los precios de alquiler a falta de índices oficiales, creen que aportará transparencia al mercado. Pero no ocultan sus miedos. "Nos preocupa que pueda usarse para establecer límites al libre mercado. Esta medida supondría un grave perjuicio para muchos inquilinos, ya que la desaparición de oferta se acentuaría y se crearía un mercado negro. Lo hemos vivido ya en España en los años 70 y más recientemente en Berlín, donde el control de precios no moderó el alquiler sino que lo ha disparado a niveles muy preocupantes", opina Encinar.

Por su parte, en el portal Fotocasa lamentan que finalmente no se haya incluido la bonificación fiscal de hasta el 80% del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que alquilaran sus viviendas por debajo de los índices de referencia. "Para mejorar la oferta de vivienda en alquiler y a precios asequibles necesitamos incentivos fiscales y ahora apenas existen", añade Beatriz Toribio, directora de estudios del portal. Toribio cree que "para resolver el problema del acceso a la vivienda en alquiler en España necesitamos medidas de más calado, que pasan por una mayor colaboración público-privada, un plan a largo plazo para aumentar el parque de vivienda social, incentivos fiscales y más seguridad jurídica para inquilinos y propietarios". Y para ello, añade, "es necesario un gran acuerdo de todas las fuerzas políticas y contar con el apoyo del sector".

Un decreto claramente electoralista. Así lo define José Ramón Zurdo, consejero delegado de la Agencia Negociadora del Alquiler, para quien "la norma va contra el mercado de alquiler y esconde en el fondo la ausencia de una política social de vivienda que pueda garantizar el acceso a la misma". Zurdo critica que ya hay siete regímenes jurídicos para regular los arrendamientos de viviendas en España y que el índice de precios terminará desincentivando a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler, premiando a las viviendas menos adecuadas.

Los administradores de fincas de Madrid creen que la nueva norma producirá un efecto contrario al pretendido por el Gobierno. "Provocará sin duda la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas más bajas. Es el propio mercado inmobiliario el que debe regular el precio y que el importe de las rentas sea determinado por la ley de la oferta y la demanda", según la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Isabel Bajo. No obstante, consideran positiva la eliminación de la necesidad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.

Algunas luces

En medio de tantas sombras, se encienden algunas luces. En Fotocasa celebran la vuelta a los contratos con una duración mínima de cinco años (siete para las personas jurídicas), ya que "no solo dan mayor estabilidad al arrendatario, sino también al arrendador que busca seguridad y tranquilidad" y que se limite a dos mensualidades la garantía o aval a la hora de firmar un contrato: "La fianza es la principal herramienta que tienen los propietarios en caso de impago o desperfecto, pero como consecuencia de la fuerte subida de precios, se estaban produciendo ciertos abusos y era una importante barrera para algunos segmentos de la población", según Toribio.

Ferran Font, director de estudios del portal Pisos.com, aplaude también que la nueva normativa imponga que "las subidas de precio de los contratos de alquiler serán del IPC obligatoriamente para todos los contratos", a diferencia de la discrecionalidad que propiciaba la ley anterior.