El Gobierno alarga los contratos de alquiler y acota las fianzas pero no limita los precios

El Gobierno dado luz verde este viernes en el Consejo de Ministros un decreto para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que aumentará los plazos de los alquileres e incluirá otras medidas contempladas en el acuerdo presupuestario firmado con Podemos que obligarán a reformar cinco normas en total. Entre lo que sí recoge, destaca pasar de tres a cinco años la duración de los contratos de alquiler (y hasta siete años si el casero es una empresa) y reforzar la obligación de que no se pueda exigir un aval superior a dos meses de fianza. Sin embargo, el texto que ha acordado el Gobierno deja fuera algunos aspectos que desde la formación morada consideraban "fundamentales" para controlar los precios, en especial, algún tipo de mecanismo para evitar rentas desorbitadas. El Ejecutivo prevé que el decreto se publique el martes próximo en el BOE y que, por tanto, entre en vigor el miércoles.

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Tras la reunión del Gabinete, en la rueda de prensa posterior, el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, ha asegurado que no contemplan "medidas de intervención en los precios de mercado". Es decir: que no fijarán al menos de momento precios máximos por zonas como reclamó Unidos Podemos. ¿Dejan fuera definitivamente las promesas que hicieron a la formación? "Este decreto no pretende integrar ni todas las propuestas del PSOE ni todos los compromisos a los que haya podido llegar con otras fuerzas políticas. Contempla las medidas más urgentes. Tendrán la oportunidad de poder cumplirse en el trámite presupuestario", ha zanjado.

Ábalos ha señalado que el decreto aprobado "recoge la ambición de empezar a hablar ya de política de vivienda como derecho y con su función social". Y ha justificado la urgencia de la norma: "Queremos acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes", que se ven obligados a compartir vivienda. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

Pero las medidas no contentan en nada a Podemos, socio preferente del Gobierno para sacar adelante la reforma. "El decreto del Gobierno no contiene la medida más importante del acuerdo: prohibir las subidas abusivas del alquiler", ha asegurado el secretario general del partido, Pablo Iglesias. "Si no rectifican, votaremos en contra", ha añadido en un tuit que ha rematado con la locución latina pacta sunt servanda (los pactos obligan).

La principal divergencia entre Podemos y el Gobierno hace referencia al punto 3.2 del acuerdo presupuestario, que recogía la posibilidad de habilitar a los Ayuntamientos "para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia" que permita "regular y limitar las subidas abusivas del precio". El partido de Iglesias entiende que la modificación de la LAU  es el instrumento adecuado para acometerlo y por eso piden que figure en el decreto. Fuentes del Ministerio de Fomento, del que depende Vivienda, señalan que en el pacto con Podemos aparecía como un punto diferenciado del que se refería a la modificación de la normativa de alquileres y que el plazo pactado era "a lo largo de 2019". Entienden, por tanto, que hay margen, aunque no descartan que pueda incluirse durante la tramitación parlamentaria del real decreto, que una vez entre en vigor deberá ir al Congreso para ser validado en el plazo de un mes.

Al margen de lo que pueda incluirse en pactos posteriores, estas son algunas de las medidas que recoge el decreto que ha preparado el Gobierno:

Contratos más largos

El plazo de los alquileres, que el Gobierno del PP rebajó a tres años en la reforma de la LAU de 2013, volverá a ser con carácter general de cinco años, como ya avanzó el Ejecutivo en julio, poco después de llegar a La Moncloa. Además, en el caso en que el arrendador sea una persona jurídica —empresas, fondos de inversión, etcétera— los contratos se celebrarán con una duración mínima de siete años. Las prórrogas tácitas del contrato, que el PP también rebajó y dejó en un año, volverán a contemplar hasta tres años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía un contrato una vez transcurrido el periodo máximo, siempre que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su intención de poner punto final al contrato.

Avales limitados a dos meses de renta

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler "a no ser que se trate de contratos de larga duración". En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.

Para acotar los desembolsos al inicio de los contratos, el decreto también señala que los gastos de inmobiliaria correrán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica. De este punto se excluyen "aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario", explican fuentes de Fomento.

Ayudas fiscales, aunque muy limitadas

Cuando se firme un contrato de alquiler oficial y se registre adecuadamente en la Administración, el propietario y el inquilino podrán quedar exentos de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actos jurídicos documentados en ese proceso burocrático. Se trata de una medida con poca repercusión, ya que es muy raro abonar estos tributos en contratos de alquiler entre particulares.

El decreto también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuesto muy limitados: cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto y los Ayuntamiento podrán bonificar hasta el 95% del IBI "en las viviendas sujetas a alquiler de precio limitado". En ambos casos dependerá siempre de cada Consistorio, que son los organismos competentes en ese tributo, si se acoge a estas medidas o no. También dependerá de cada administración local decidir si aumenta el recargo del IBI a viviendas desocupadas con carácter permanente (una medida ya contemplada actualmente porque la introdujo el PP en 2002 pero que "estaba mal regulada hasta ahora", según fuentes de Fomento) y destinar el superávit a promover su parque de vivienda pública, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no podían hacer porque tenían limitado su gasto por la Ley de Estabilidad.

Protección contra los pisos turísticos

Se incluye otra medida que ya había avanzado el Ejecutivo meses atrás: se habilitará a las comunidades de vecinos para que, si lo deciden tres quintas partes de los propietarios, puedan acordar limitar o vetar los arrendamientos turísticos en el edificio. Para eso se modifica la ley de propiedad horizontal. Una medida que, según fuentes de Fomento, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque "no tiene carácter retroactivo".

Cambios en los desahucios de hogares vulnerables

También se modifica la ley de enjuiciamiento civil para "reformar el procedimiento de desahucio" y que los hogares vulnerables tengan más protección. Asegura el Gobierno que habrá "mejor coordinación" entre la justicia y los servicios sociales para evitar que las familias se queden en la calle sin una alternativa cuando pierden su vivienda. En concreto, los jueces notificarán los inicios de los procesos de desahucio a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser expulsadas de su hogar se encuentran en situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes (o de dos cuando es una persona jurídica la que solicita el lanzamiento) para buscar una solución.

Sin intervención en los precios

"Bienvenido sea el decreto porque responde al acuerdo presupuestario, pero para nosotros es totalmente insuficiente", señalan fuentes de Podemos conocedoras de las negociaciones con el Ejecutivo. Este les confirmó el jueves a última hora de la noche que llevarían este viernes el decreto al Consejo de Ministros, que se ha celebrado sin Pedro Sánchez porque el presidente se encuentra en Bruselas. Esas mismas fuentes insisten en que intentarán que se incluyan en el decreto los índices de referencia de precios para limitar las subidas de las rentas, una medida que, aseguran, "no tiene coste económico". "Vamos a pelearlo en la tramitación"; añaden esas mismas fuentes.

No tendrá efecto retroactivo

Otra es la aplicación retroactiva de la prórroga de los alquileres, una modificación que "tendría un efecto inmediato en la ciudadanía" y que en la formación morada creen que tiene encaje legal si se justifica y se acota correctamente. Consistiría en que la ampliación de los plazos de alquileres que recoge el decreto se aplique a los contratos ya vigentes. Podemos también quiere fijar la obligatoriedad de que la revisión anual de rentas se realice solo a través del IPC y no de otros índices que generalmente resultan menos beneficiosos para el inquilino. La medida se contempla ya en el decreto, pero solo para viviendas protegidas.

"No se atreven a tocar y regular el mercado de acuerdo con parámetros habituales en toda Europa", resumen las fuentes consultadas de Podemos ante la pregunta de por qué esas medidas que han estado sobre la mesa (y algunas de ellas consagradas en el acuerdo presupuestario) finalmente no aparecen en el decreto del Gobierno. En cualquier caso, ambas partes coinciden en que la negociación continuará.