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Fomento estudia reformar casas de bancos y fondos buitre a cambio de alquileres asequibles

La idea es cubrir con activos de estas entidades el fondo de 20.000 viviendas de alquiler barato que planea el ministerio

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Viviendas en alquiler por parte de una socimi en la calle Condesa de Venadito en Madrid.

El Ministerio de Fomento estudia varias opciones para promover el parque de 20.000 viviendas de alquiler asequible que anunció su titular, José Luis Ábalos, en el Congreso. Una de las alternativas que se baraja es ofrecer financiación pública para la reforma de pisos de grandes tenedores (bancos, fondos de inversión, socimis). A cambio, estos tendrán que alquilar las casas a un precio por debajo de mercado. Esta opción gana peso ante la escasez de suelo en el centro de las grandes ciudades donde se han disparado los arrendamientos y por la localización de los activos inmobiliarios de la Sareb.

El ministro Ábalos se ha puesto como objetivo frenar el aumento de los precios del alquiler en las grandes ciudades (Madrid y Barcelona, especialmente, donde los arrendamientos han subido en los últimos cinco años un 38% y un 47,5%, respectivamente). Un boom de las rentas alentado por diversas razones: un aumento de la demanda de alquiler tras la crisis que supera en varias zonas a la oferta disponible; la presión de los alquileres de pisos para uso vacacional, y la escasa promoción de obra nueva, entre otros factores. Para ello, el ministerio esperaba contar con suelo en las zonas calientes —aquellas en las que el precio se ha disparado— y, además, utilizar activos inmobiliarios en posesión del banco malo, la Sareb. “Se están estudiando todas las fórmulas posibles. Colaboraremos con las administraciones públicas, con promotores privados, entidades financieras y con el tercer sector”, aseguran desde el ministerio.

Ante la escasa efectividad esperada por los técnicos del ministerio de las primeras opciones planteadas, el equipo de trabajo del ministerio ha aumentado su radio de acción. “El parque [de vivienda para el alquiler] no podrá basarse en casas de obra nueva y lo de utilizar los activos de la Sareb parece que no va a salir porque no encajan con lo que se necesita. Lo más factible es que se hable con grandes tenedores, principalmente fondos de inversión y entidades financieras, para que haya acceso a un parque mayor”, explican fuentes de la Administración. En esta situación es en la que ha entrado con fuerza la posibilidad de financiar con dinero público la rehabilitación de viviendas.

En la práctica, en caso de salir adelante la propuesta, estas ayudas se ofrecerán a fondos buitre y socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), que son los que se han quedado con la mayor parte de los activos del ladrillo de la banca con grandes descuentos sobre sus valores en libro. Eso sí, a cambio de esta ayuda tendrán que cumplir algunas condiciones. La primera, que los arrendamientos se hagan a un precio por debajo de mercado durante un periodo de tiempo determinado.

Ampliar la oferta

Los activos de la Sareb, lejos de las zonas calientes

Desde el ministerio, por el momento, esperan que se pueda contar con algunos activos de la Sareb. “Se está haciendo un análisis de sus activos para saber cuánto se puede incorporar, pero hasta septiembre no sabremos nada”, aseguran portavoces de Fomento. Sin embargo, Jaime Echegoyen, presidente de la Sareb, ya adelantó en junio en un curso de la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) que el banco malo tiene a disposición de Ayuntamientos y comunidades autónomas 1.640 viviendas sociales desde 2013, pero que ninguna Administración las ha reclamado porque la localización de los pisos no coincide con las zonas en que se necesitan. Esto es, el centro de grandes urbes como Madrid o Barcelona. “El parque de viviendas sociales no se ha agotado”, dijo en el inicio del verano.

Pese a ello, el departamento dirigido por Ábalos no quiere descartar ninguna opción de forma oficial y espera a las próximas reuniones del equipo de trabajo e interministerial. “A partir de septiembre sabremos hasta dónde podemos llegar”, reiteran fuentes del ministerio.

La otra gran baza de Fomento para promover el parque de viviendas para el alquiler era realizar nuevas promociones, algo que se antoja complicado por dos motivos: la escasez de suelo disponible en el centro de las grandes ciudades y por la demora que supondría la construcción de nueva vivienda. “Si se construye desde cero, puede que cuando los pisos estén disponibles ya no exista este problema y volvamos a tener activos inmobiliarios sin valor”, afirma José García Montalvo, catedrático en economía de la Universidad Pompeu Fabra.

“Con el problema que ya existe en el mercado del alquiler, esta es casi la única solución viable para el corto plazo", explica José García Montalvo, catedrático en economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Otra de las condiciones es que este parque privado de pisos tendrá que ser reformado y quedarían fuera inmuebles que ya estén en alquiler. Es decir, la idea es atraer nuevos activos a este mercado que amplíen la oferta actual en el centro de las grandes ciudades. Por el momento, se desconoce el porcentaje de la rehabilitación que se pagará con dinero público y la cuantía total del programa.

Además, entre los inquilinos que quieran acceder a ellas, tendrán preferencia las personas o unidades familiares con ingresos más bajos, aunque no se denominaría como vivienda social, que tiene unos requisitos de acceso más estrictos en cuanto a la renta familiar.

Los expertos consultados consideran que esta medida es una de las pocas opciones factibles en el corto plazo, aunque no coinciden en la forma en que se plantea. “Este parque se lo quedaron los fondos de inversión con grandes descuentos porque había ayudas del Estado a las entidades financieras. Y ahora, encima, se les va a pagar la reforma. Va a salir más caro que haberlas comprado cuando estaban baratas”, asegura Montalvo.

Algo en lo que coincide Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. En su opinión, sería “mejor que se ayudase a los particulares para que reformen su vivienda vacía y la alquilen. Así se podría ampliar también la oferta. Si sale esta opción [la de pagar la reforma a fondos, socimis o bancos], sería una gran oportunidad para estos fondos, que ya tienen presupuestado cuánto les cuesta la rehabilitación de sus pisos. Con esto, se ahorrarán parte de esa inversión y en unos años podrán vender o alquilar la vivienda rehabilitada a precio de mercado”.

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