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Los fondos buitre reinan en España

Tras su llegada en lo peor de la crisis, los inversores oportunistas ganan posiciones hasta ser las mayores inmobiliarias del país, despertando cada vez más recelos

Bloque de viviendas de alquiler social vendidas al fondo buitre Fidere (Blackstone) en la etapa municipal de Ana Botella ubicado en el barrio madrileño Carabanchel.rn
Bloque de viviendas de alquiler social vendidas al fondo buitre Fidere (Blackstone) en la etapa municipal de Ana Botella ubicado en el barrio madrileño Carabanchel.

Un kilómetro escaso separa el Teatro del Barrio, en el madrileño barrio de Lavapiés, de las luminosas y elegantes oficinas que uno de los grandes fondos inversores tiene en el centro de la capital. Pese a la cercanía, los argumentos que se oyen en uno y otro lugar no pueden ser más distantes.

“Sin estos fondos, España no habría salido de la crisis”, dicen en el sector

El público que abarrotaba el teatro el pasado 10 de abril, cuando se presentó la Plataforma contra los Fondos Buitre, aplaudía con pasión cada intervención contra estas sociedades a las que se acusaba de especular con aquello más preciado para las clases medias: vivienda y sanidad. Unos días más tarde, uno de estos encorbatados gestores —que accedió a hablar con EL PAÍS a condición del anonimato— rebatía en su despacho los ataques. “Si no fuera por estos fondos, España no habría salido de la crisis. Se han quedado con activos a bajo precio, sí, pero porque eran los únicos dispuestos a jugarse su dinero en un país considerado entonces radioactivo”, aseguraba.

El desembarco de los llamados fondos buitre —los protagonistas prefieren el anglicismo de distressed funds— se produjo en 2012 y 2013, en plena resaca de la crisis generada por el ladrillo desmedido y el crédito fácil. Pero en los últimos meses estas sociedades que se dedican a comprar barato para vender caro han cogido carrerilla.

Empujados por las regulaciones del BCE y del Banco de España, los bancos se han apresurado a deshacerse de unas viviendas, solares y oficinas que quemaban en sus balances. Así, estas operaciones harán que el riesgo inmobiliario de la banca española pase de los 190.000 millones que el sector arrastraba en 2016 —80.000 en activos adjudicados y 110.000 en créditos, según el Banco de España— a una estimación de 95.000 millones para finales de año, cuando algunas de las grandes operaciones anunciadas se formalicen. “En los próximos meses habrá una gran caída en la cifra de adjudicados. La banca española cierra así las cicatrices de la crisis”, interpretan fuentes financieras.

Una plataforma social lucha contra su desembarco en vivienda y sanidad

Las grandes operaciones se las han llevado los fondos Cerberus y Blackstone. El primero, según anunció el BBVA en noviembre, comprará este año el 64% del negocio inmobiliario del banco por unos 4.000 millones de euros. La entidad que preside Francisco González no buscaba beneficios con esta operación, pero sí poder alardear de ser ya el banco con menor exposición al ladrillo y deshacerse de una cartera que en 2016 le supuso unas pérdidas de 600 millones de euros.

La tendencia va a más. En pocas semanas, Sabadell ha puesto a la venta varios paquetes inmobiliarios valorados en 10.000 millones. Entre los potenciales compradores están Blackstone, Cerberus, Lone Star y Apollo. Otras entidades como CaixaBank apuntan en la misma dirección.

Un baile de gigantes

  • Blackstone. En 2014, el fondo estadounidense compró al FROB la Cartera Hércules, antes perteneciente a CatalunyaCaixa, por unos 3.500 millones de euros; un paquete de hoteles del Sabadell por 600 millones; y el 51% del portfolio inmobiliario del Popular por más de 5.000 millones. Además, pagó 125 millones por viviendas sociales en Madrid. En total, su exposición al mercado español supera los 15.000 millones de euros.
  • Cerberus. La Comisión Europea eliminó el mes pasado la última traba que quedaba para la megaoperación anunciada en noviembre por la que el fondo estadounidense compraba al BBVA la mayor parte de su negocio inmobiliario por 4.000 millones de euros. Para ello, el banco y Cerberus crearán una sociedad conjunta.
  • Apollo se hizo en 2014 con la inmobiliaria Altamira del Santander en una operación que rondó los 700 millones de euros.
  • HIG Capital inauguró las grandes operaciones en 2013, el peor momento de la crisis, al comprar a Sareb los 1.690 inmuebles del Proyecto Toro. Pagó unos 100 millones, un precio hoy impensable.

A Blackstone no le bastó con convertirse en la mayor inmobiliaria privada de España con un acuerdo para hacerse con el 51% del suelo, viviendas y locales del Popular por más de 5.000 millones. El fondo estadounidense trata ahora de reinar también en el sector hotelero español a través de la opa lanzada sobre Hispania, cuyos 60 hoteles y 16.800 habitaciones ha valorado en 1.905 millones. Solo las tres grandes compras anunciadas el año pasado —las de Blackstone y Cerberus sobre paquetes del Popular, BBVA y Sabadell— suman 10.000 millones de euros.

Todas estas operaciones han provocado lo que Mercedes Revuelta, activista por la vivienda e impulsora de la Plataforma contra los Fondos Buitre, considera una situación dramática. “Primero, porque después de que los fondos compraran paquetes gigantescos de viviendas sociales, los caseros se han convertido en sociedades sin alma a las que solo le importan los números. Los alquileres sociales se han acabado, dejando en una desprotección tremenda a multitud de ciudadanos”, añade.

Con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Revuelta luchó primero contra los desahucios de viviendas en propiedad, y ahora se enfrenta a las cada vez más habituales expulsiones de familias en alquiler. Esta activista cuenta casos dramáticos de inquilinos que pagan religiosamente su renta hasta que reciben un burofax que les informa de que deben abandonar la que ha sido su casa durante décadas.

La situación en España encuentra ecos en Irlanda, otro país europeo que sufrió el estallido de una burbuja inmobiliaria brutal. Pese a algunas diferencias —en Irlanda, la mayor parte de préstamos impagados venía del sector comercial, mientras que en España afectó sobre todo al residencial—, Michael Byrne, investigador en la Escuela de Políticas Sociales de la University College de Dublín detecta un rasgo común fundamental: “En los dos países, los grandes fondos, casi siempre estadounidenses, se han hecho con el control del mercado de la vivienda”.

Bloque de viviendas de alquiler del fondo buitre Fidere en Madrid.
Bloque de viviendas de alquiler del fondo buitre Fidere en Madrid.

Byrne admite que su entrada contribuyó a mejorar la imagen internacional y relajar la crisis financiera y en el mercado de deuda, pero también critica que su inversión no se haya hecho en sectores productivos y que su contribución a reducir el paro haya sido mínima. “Solo han comprado activos existentes, sin aumentar la competitividad ni las cifras de empleo”, asegura al teléfono desde Dublín.

Giro de 180 grados

Desde su desembarco en el peor momento de la crisis hasta ahora, la dinámica de los fondos ha dado un giro “de 180 grados”, explican fuentes del mercado. Entonces, llegaban a un país donde abundaba la oferta de unos bancos que deseaban quitarse de encima todo lo que oliera a ladrillo. Y nadie parecía querer comprar. Ahora, la situación es casi la inversa. “Hay muchos fondos y Socimis buscando activos. Y los precios ya no son tan ventajosos. Inversores extranjeros han comprado edificios desde sus despachos de EE UU o Canadá sin verlos siquiera. Algunos se van a pillar los dedos”, aseguran estas fuentes que, como es habitual en un sector muy opaco, piden no ser identificadas. En 2017, la inversión corporativa en el inmobiliario rozó los 14.000 millones de euros, un máximo histórico, según la consultora JLL.

Mikel Echavarren, consejero delegado en España de la multinacional de servicios inmobiliarios Colliers International, cree que el sector vive un punto de inflexión. “Hasta el año pasado veíamos que las carteras eran de peor calidad y más pequeñas. Pero la venta de activos del Popular a Blackstone marcó un nuevo tipo de megaoperación donde no solo se busca un comprador, sino un inversor-socio que gestione la cartera. Vamos a ver más megaoperaciones de este tipo”, subraya.

Mientras los fondos buitre avistan el territorio en busca de nuevas perspectivas de negocio, la plataforma en su contra reclama vetarles la entrada en servicios básicos como la vivienda, los hospitales o las residencias para mayores. Esta prohibición parece muy improbable, pero Echavarren admite que el riesgo reputacional y una cierta inseguridad jurídica pueden paralizar operaciones. Al mismo tiempo, el ejecutivo que pedía anonimato se empeña en luchar contra una mala fama que considera inmerecida. “Cuando una economía está sumida en la crisis, lo mejor que puede pasarle es que lleguen los fondos buitre”, defiende.

La ley belga contra los abusos, en peligro

“Cuando un acreedor persigue una ventaja ilegítima mediante la adquisición de un préstamo o deuda de un Estado, sus derechos respecto al Estado deudor se limitarán al precio pagado para redimir dicho préstamo o dicha deuda”. Así comienza el segundo artículo de la ley aprobada por unanimidad en el Parlamento belga en julio de 2015. Con esta norma, Bélgica tomaba la delantera en la ofensiva contra unos fondos especializados en comprar a precios de derribo deuda de países en apuros, como Argentina en 2001 o Grecia en 2012. Pero la ofensiva legal de un fondo hace que esta iniciativa corra peligro.

La Corte Constitucional belga estudia desde hace semanas una demanda contra la norma presentada NML Capital, sociedad del millonario estadounidense Paul Singer registrada en el paraíso fiscal de las Islas Caimán, que considera inconstitucional la norma. El texto legal limitaba los derechos de cobro del comprador de deuda pública cuando este persiguiera “una ventaja ilegítima”. Para cumplir este requisito, el legislador exige comprobar la existencia de una “desproporción manifiesta” entre el precio pagado por el inversor y el valor de la deuda.

Naciones Unidas —a través de su experto independiente en deuda extranjera y derechos humanos, Juan Pablo Bohoslavsky— salió en defensa de esta ley, atacando a las sociedades que recurren a los tribunales para cobrar el valor íntegro de una deuda comprada a precios muy inferiores. “Los litigios de los fondos buitre han aumentado de forma significativa, haciendo más difícil la resolución de las crisis financieras”, aseguraba Bohoslavsky en junio de 2016.