¿Vas a pedir una hipoteca este año? Eso es lo que te espera

Quien haya apuntado entre sus objetivos para el año nuevo comprar una vivienda y buscar financiación para ello, gozará en 2018 de condiciones todavía favorables, según los expertos consultados. En su opinión, el entorno de tipos de interés bajos y las medidas que traerá la nueva ley hipotecaria apuntan decididamente a ello. Con una novedad: la irrupción en el mercado de las hipotecas con tipo de interés variable pero sin vinculaciones.

El euríbor seguirá en mínimos

Desde la caída del euríbor, mucho se ha especulado alrededor del momento en el que este índice de referencia para los intereses que se pagan en un préstamo hipotecario a tipo variable volvería a subir. El hecho es que este porcentaje, que se suma a un diferencial establecido por el banco, cerró diciembre en el -0,19% y lleva ya 23 meses en negativo. El resultado son hipotecas con tipos de interés variables excepcionalmente bajos.

No parece que este entorno vaya a sufrir cambios este año. El pronóstico de Bankinter para el euríbor en 2018 se mueve en un rango que va de -0,30% a -0,20%, según un informe de su departamento de análisis. Por el contrario, el próximo año prevé subidas que podrán llegar hasta el 0,40%, con un escenario central del 0,19%. “Estamos en un contexto europeo de inestabilidad política, con un gobierno alemán nada estable, perfilándose aún el Brexit y con ciertas inestabilidades en otros países, lo que hace que la economía crezca pero no sea del todo firme”, explica el director general de Tu solución hipotecaria, Ricardo Gulias. “Por estos factores, los tipos de interés no empezarán a subir hasta el primer trimestre de 2019”, concluye el responsable de esta intermediaria.

Más hipotecas de tipo fijo

En este marco, los expertos registran una tendencia a una mayor contratación de hipotecas a tipo fijo, que continuará este año. “La tendencia de este 2018 es que la hipoteca a tipos fijos será el préstamo estrella”, dice Gulias. Casi desconocida en la época de la burbuja inmobiliaria, tras la crisis este tipo de hipoteca se fraguó un camino, por un lado, entre aquellos consumidores que buscaban estabilidad en la cuota a devolver cada mes al banco, ante el riesgo de una hipotética subida de los tipos de interés. Por el otro, los bancos chocaron contra un euríbor muy bajo y una oleada de demandas por las cláusulas suelo, lo que les hizo replantear su manera de prestar dinero.

“Se pusieron al ataque y promocionaron la hipoteca fija”, relata Gulias, “creando préstamos de hasta 30 años, un lapso impensable para este producto hasta hace poco, y unos tipos que pueden llegar al 2,15% a plazo máximo y al 1,25% a 10 años”. Fue así como la hipoteca a tipo fijo pasó de representar el 6% al actual 38%. Gulias prevé que la cuota fija alcance más de la mitad de todas las hipotecas este año.

Conviene para un préstamo de hasta 150.000 euro

“Desde una perspectiva de largo plazo, la oferta hipotecaria a tipo fijo sigue siendo una de las mejores alternativas a la hora de financiar una vivienda”, opina el responsable de financiación de Ibercaja, Santiago Ramón y Cajal. “Eliminar el mayor riesgo de encarecimiento de un préstamo, como es la evolución del euríbor, a los precios actuales, es una gran oportunidad para los futuros compradores de vivienda”, añade.

Pero, ¿a quién puede interesarle más una hipoteca a tipo fijo? Si el capital a financiar no es demasiado grande —hasta 150.000 euros, según Gulias—, el tipo variable será más interesante. Para importes superiores, el responsable de la intermediaria aconseja el tipo fijo para mayor tranquilidad, aunque “si tienes un buen diferencial, por debajo del 1%, el tipo variable a largo plazo acabará compensando en este caso también”, detalla. En sus palabras, después del verano los diferenciales rondarán el 0,75% con máxima vinculación. Eso sí, un nivel tan bajo se destinará sobre todo a “clientes premium”, señala.

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Tipo variable sin vinculaciones

Las hipotecas con productos vinculados como el seguro de vida seguirán prosperando, ya que permiten al cliente obtener condiciones más favorables y aseguran al banco mucha rentabilidad. La novedad estriba en tipos variables con “diferenciales excelentes (entorno al 1%)” pero “sin ninguna vinculación”, afirma Gulias. Estas operaciones, que desaparecieron hace una decena de años, darán sorpresas en 2018, asegura este experto.

La nueva ley hipotecaria

Sobre esta tela de fondo empezará su andadura la nueva ley hipotecaria, que “previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de este año”, señala el responsable de hipotecas y financiación al consumo de Deutsche Bank, Luis Marquet. La normativa establece una serie de medidas por las que las entidades deben informar más y mejor a los clientes a la hora de asesorarles. “Deberemos dejar constancia de que hemos informado de los puntos más sensibles y que pueden afectar a los futuros hipotecados”, explica Ramón y Cajal. Con este objetivo, el banco entregará obligatoriamente a sus clientes dos fichas de información y advertencias. Los notarios también estarán obligados a informar a los clientes mediante un acta notarial y en un momento anterior a la formalización de la hipoteca.

Asimismo, será más barato pasar de una hipoteca a interés variable a una a tipo fijo y las tasas notariales y de registro en este caso también bajarán. La nueva ley reduce también las comisiones en el caso de un vencimiento anticipado por parte del cliente e impone a los bancos plazos más amplios en el caso de incumplimiento antes de poder dar por vencido un préstamo.

Financiación al 100%

La venta de productos condicionados a la concesión de la hipoteca o a la mejora del tipo de interés se hará de forma más escrupulosa, según Ramon y Cajal. “No se eliminarán las ventas de productos combinados y vinculados, pero al cliente le deberemos informar de forma mucho más transparente sobre ello y siempre demostrando que suponen un beneficio para los deudores, teniendo en cuenta sus precios y disponibilidad”, asevera.

En ningún caso esta normativa provocará un encarecimiento de las hipotecas, por lo menos según Gulias. “La banca, ya saneada y con experiencia, seguirá controlando la concesión de estos productos para no caer en más errores”, zanja. En cuanto a porcentajes de financiación, según este experto los mejores clientes podrán obtener este año el 100% del precio de venta del inmueble y más del 80% del valor de tasación.