Quiero comprar una vivienda que está hipotecada... ¿qué me conviene hacer?

El apetito por ser propietario ha vuelto a despertar en España. Las compraventas de vivienda inscritas en los registros de la propiedad aumentaron el pasado mayo un 23,6% con respecto al mismo mes de 2015, y el número de hipotecas avanzó en un porcentaje aún más elevado: en abril, el alza fue superior al 24% en comparación con el mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar las 23.607 firmas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras, el euríbor acumula varios meses en terreno negativo y el precio de la vivienda —aunque experimentó un repunte importante— está todavía lejos de los máximos de hace ocho años.

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Siempre y cuando tenga el presupuesto suficiente para hacerlo, el cóctel parece propicio para quien quiera dar el paso y convertirse en propietario, salvo los obstáculos que puedan interponerse entre las intenciones y la realidad. Por ejemplo, dificultades para dar con la vivienda adecuada, problemas para obtener un préstamo o… enamorarse de una casa que ya está hipotecada. Algo no tan insólito, considerando que el 31,2% de las familias españolas reside en una vivienda hipotecada, de acuerdo con Eurostat, lo que se corresponde con más de siete millones de viviendas según fuentes bancarias.

En este caso, hay varias maneras para proceder, desde subrogarse al préstamo hipotecario del vendedor hasta constituir una nueva hipoteca, con la misma entidad u otra elegida por nosotros. ¿Qué conviene más?

La subrogación hipotecaria, ¿merece la pena?

Una de las posibilidades que tiene el comprador es subrogarse al préstamo ya constituido: es decir, convertirse en el titular de la hipoteca ya existente sobre la vivienda en sustitución del vendedor. Este tipo de trámite —conocido como subrogación de deudor— permite ahorrarse una serie de gastos relevantes, y estuvo bastante en boga durante la época de la burbuja, pero su utilización cayó en picado a finales de 2008. De las 5.377 subrogaciones contabilizadas por el INE en septiembre de ese año —el número más alto de la última década—, se pasó a las 542 del pasado abril.

“Hoy en día no se subroga en el 99% de los casos”, corrobora Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director de RN Tu Solución Hipotecaria, “salvo que se trate de obra nueva: en estos casos se suele pedir una entrada de al menos un 20% para subrogarse a la hipoteca del promotor, al que la banca ofrece normalmente un buen tipo”. La razón es sencilla: si antes del estallido de la crisis era normal conseguir un diferencial —bastante— por debajo del 1%, ahora es una misión casi imposible. Y si a la entidad —que tiene la última palabra— no le merece la pena, puede denegar la operación.

Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto del portal iAhorro, explica que a la banca no conviene aceptar la subrogación de hipotecas anteriores a 2008, año en el que el euríbor empezó a desplomarse y los diferenciales a subir. “Ahora las entidades prefieren otros tipos y plazo, pero puede ser interesante intentarlo”. El comprador evitaría abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo, un gravamen autonómico que oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria —para una hipoteca de 100.000 euros, pueden ser más de 2.000 euros adicionales—.

Tendrá que pagar de todas formas los gastos de notaría y registro —que serán inferiores a los requeridos para la escritura de una nueva hipoteca—, de gestoría y de compraventa —IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales—. También habrá que soportar el coste de una nueva tasación, que las entidades suelen requerir “si la existente tiene más de seis meses”, asegura Cruz, y la comisión por subrogación, que viene establecida en el contrato.

¿Puedo negociar las condiciones o pedir una nueva hipoteca?

¿Puedo negociar las condiciones de la hipoteca si me quiero subrogar? Sí, pero no. Si el comprador quiere cambiarlas, debe proceder a una novación del contrato. Es decir, una modificación del mismo. Se trata de un nuevo trámite que se suma a la subrogación, ha de hacerse ante notario y conlleva costes adicionales. “La negociación tiene que ser vía productos, no vía hipoteca”, aconseja Cruz: “Más allá del diferencial hay que ver los productos vinculados, que son el compromiso personal de parte del cliente con el banco, y un seguro de vida puede ser un punto tan importante a considerar como el diferencial pactado”.

Para cambiar las condiciones de la hipoteca a la que me quiero subrogar es necesaria una novación

Independientemente de que queramos subrogarnos o que el banco acepte o no la operación, hay que evaluar muy bien si lo estipulado —y la entidad— nos agrada: es mejor pagar algo más al principio para después tener mejores condiciones. “Hay que preguntar al vendedor cuánto queda de capital pendiente, los intereses generados hasta la fecha y toda la información relevante, incluso el número de la sucursal donde se contrató el préstamo”, señala Cruz. De todas formas, es muy probable que la entidad del vendedor, aunque rechace la subrogación, intente retener al comprador y le haga una buena oferta para que constituya una nueva hipoteca sobre la vivienda.

Todo cliente bancario es, sin embargo, libre de acercarse a la entidad que prefiera y que mejores condiciones le ofrezca, que no tiene que ser la del vendedor ni la suya obligatoriamente. “Afortunadamente, la gente se está dando cuenta de que su entidad no es siempre el mejor para solicitar una hipoteca, porque puede que ofrezca excelentes condiciones pero a la vez obligue una vinculación excesiva que encarece la operación”, comenta Antonio Beltrán, director de Plus Majoristes Financers. En este caso, habrá que soportar los costes de constituir una nueva hipoteca y el vendedor tendrá que cancelar la suya.

“Seguramente a veces merece la pena intentar subrogarse”, comenta Beltrán, siempre y cuando las condiciones coincidan con las necesidades del comprador y los gastos de la operación dejen un margen para que la operación sea ventajosa. “Por eso, siempre recomiendo preguntar”.