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El calvario de alquilar la propia vivienda a los turistas

La normativa varía en función de la Comunidad y muchas están en proceso de modificación

Apartamento turístico en Barcelona.
Apartamento turístico en Barcelona. AIRBNB

Algo se mueve en la regulación del alquiler de viviendas turísticas, pero no se sabe todavía en qué dirección. La eclosión de plataformas que ponen en contacto a propietarios que quieran rentar su casa con posibles inquilinos fue el detonador que desató el caos en 2013, cuando el Gobierno decidió sacar estos alojamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y encomendar las Comunidades Autónomas a ocuparse de la materia. Las reglas del juego, lejos de aclararse, originaron una telaraña de normas fragmentadas y dispares, en continua transformación, que han convertido el alquiler turístico en un rompecabezas y en el centro de una lucha no tan silente entre los partidarios de seguir abultando los ya voluminosos paquetes normativos y los impulsores de una desregulación.

“Europa tiende a unificar los requisitos y aquí la moda es restringir”, esboza José María Peyra, abogado del despacho Sanahuja-Miranda y experto en derecho inmobiliario. Mientras la Unión Europea y la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) empujan para aligerar la normativa, las autonomías se decantan por exigir cada vez más requisitos al alquiler turístico, una opción de alojamiento que eligieron 641.332 viajeros internacionales que visitaron España el pasado mayo y que gana cada vez más adeptos también entre los residentes en el país.

La posibilidad para un privado de alquilar su vivienda a los turistas siempre ha existido, pero Internet ha cambiado su modalidad de contratación y ha propiciado el nacimiento de un modelo de negocio exitoso que el sector hotelero no ha tardado en tachar de competencia desleal. En el medio está el propietario que quiere rentar su casa a los turistas durante unos días, pendiente en cada momento de los cambios normativos.

¿Qué requisitos exige mi Comunidad?

Cada comunidad es un mundo, y no todas cuentan con una regulación específica. A título de ejemplo, en algunas autonomías está prohibido alquilar pisos —pero sí casas—, en otras solo se puede rentar en zonas determinadas y en otras más es necesario cumplir con requisitos extravagantes, como contar obligatoriamente con espejos o perchas homogéneas y no deformables. Como si no fuera suficiente, las reglas del juego cambian continuamente por cambios en la legislación o por las sentencias de los tribunales fruto de la impugnación de las normas vigentes.

El último caso se dio en la capital: el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló la disposición que prohibía alquilar las viviendas de uso turístico en la Comunidad por estancias inferiores a los cinco días, al considerarla una restricción de la competencia y contraria a las directivas europeas. En Canarias, los propietarios están a la espera de una sentencia tras que la CNMC impugnara el decreto de viviendas vacacionales por no permitir rentar en zonas turísticas, reservadas a establecimientos profesionales. Mientras, en Galicia, País Vasco, Cantabria, La Rioja y Castilla-La Mancha están a punto de salir nuevos decretos, asegura Patricia Valenzuela, directora de Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos). “La tendencia es que todo acabe regulado en decreto específicos”, confirma.

La normativa de Canarias exige que las perchas sean de material no deformable

Andalucía fue la última Comunidad en regular el alquiler de viviendas turísticas, a través de un decreto publicado el pasado febrero, el único que hasta el momento permite rentar por habitaciones siempre y cuando el propietario también viva en el apartamento —en el País Vasco también se está contemplando esta posibilidad—. Es necesario inscribir la vivienda en el Registro del Turismo, y que esta cuente con una licencia de ocupación, uno de los requisitos exigidos en todas las regiones, explica Almudena Ucha, directora de la plataforma de alquiler vacacional Rentalia. También se requiere una declaración responsable para conseguir el número de registro que debe aparecer en los anuncios online que publicitan la vivienda.

La licencia de ocupación, sin embargo, puede ser complicada de obtener para las viviendas más antiguas, explica Joseba Cortázar, portavoz de la plataforma HomeAway. En general, explica, también se requiere un teléfono de atención, así como asistencia de mantenimiento, y se establece un periodo máximo durante el cual el turista puede alquilar el alojamiento. En Asturias, Baleares, Cantabria, Galicia y Navarra también se exige un seguro de responsabilidad civil, enumera Ucha. “Lo mejor que puede hacer un propietario particular es ponerse en contacto con la Consejería de Turismo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra la vivienda”, aconseja. 

Además de Andalucía, también Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, Canarias y Aragón tienen una regulación en activo. “De todas ellas, la de las Islas Baleares, donde existe una fuerte presencia hotelera, es de las que más dificulta nuestra actividad, ya que solo se permite el alquiler vacacional de casas unifamiliares aisladas o adosadas, es decir, deja fuera y en el limbo legal a la gran mayoría de viviendas vacacionales de las islas”, lamenta Claus Sorensen, CEO de la plataforma Vacaciones-España (Grupo Spain-Holiday). Opina que Andalucía, Aragón y Cataluña destacan por los requisitos relativamente sencillos y de fácil cumplimiento que exigen, aunque “ninguna de ella es perfecta”, reprocha.

Además, el propietario debe de tener en cuenta los dictámenes de los municipios, encargados de elaborar los planes urbanísticos, antes de lanzarse en la actividad. En Barcelona, por ejemplo, una serie de multas y sentencias han rodeado al alquiler vacacional. “Es una ciudad que tiene un problema concreto: muere de éxito por el turismo”, resume Cortázar: “Lleva tiempo con una moratoria para la concesión de nuevas licencias para alojamientos turísticos que afecta a las viviendas”

¿Cómo tributan los ingresos?

Condición sine qua non para alquilar la vivienda es tributar por los ingresos percibidos en la declaración de la renta como rendimientos de capital inmobiliario. Además, en la declaración tienen que aparecer dos periodos claramente definidos: el tiempo que la vivienda está alquilada por turistas y el tiempo en el que la vivienda está disponible para el propietario”, aclara Ucha.

Es necesario cobrar IVA solo si se prestan servicios hoteleros

Sin embargo, en ciertos casos es necesario cobrar IVA. “Lo que manda es si se prestan o no servicios accesorios”, detalla Peyra. El abogado hace referencia a las prestaciones típicas de un hotel, como el servicio de restaurante o el lavado de ropa. En este caso es necesario darse de alta en Hacienda en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y aplicar el IVA del 10% al precio del alojamiento, explican en Rentalia. “Es importante que los propietarios sepan que pueden desgravarse todos los gastos necesarios para el funcionamiento de la vivienda: seguros, luz, agua, intereses de hipoteca, etc.”, añade Ucha. La desgravación tiene que corresponder al período de tiempo en el que el inmueble ha estado alquilado.

Los requisitos más extravagantes

Muchas normativas autonómicas imponen requisitos “extravagantes” para poder alquilar la vivienda. Y muchos de ellos han sido impugnados por las asociaciones de propietarios. En Andalucía, por ejemplo, se exige que el alojamiento cuente con aparatos de refrigeración fijos —que no pueden ser ventiladores— si se alquila entre mayo y septiembre, y de calefacción si se alquila entre octubre y abril. 

En Canarias tampoco es sencillo cumplir con la regulación: en el archipiélago la vivienda tiene que disponer de perchas de material no deformable, de secador en el baño y de plancha y tabla de planchar. En Madrid, por su parte, es obligatorio tener conexión WiFi, y Aragón regula el tamaño mínimo de las habitaciones. En el País Vasco, la actual regulación excluye el alquiler de una única vivienda turística y requiere la explotación de dos o más. “Es absurdo”, lamenta Cortázar: “El turista tiene que ser quien decide adonde se quiere alojar, y pagar según los servicios que se ofrecen, que tienen que ser una forma de competir entre propietarios”. 

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