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Análisis:

Fannie, Freddie y tú

Y ahora, la nueva etapa de nuestra aparentemente interminable crisis financiera. Esta vez ocupan los titulares Fannie Mae y Freddie Mac, con serias advertencias de quiebra inmediata. ¿Hasta qué punto debemos estar preocupados?

Pues bien, voy a ser la voz de la discordia: el temporal en torno a estas dos entidades hipotecarias se ha exagerado. Seguramente, Fannie y Freddie necesitarán que el Gobierno acuda al rescate. Pero, como ya está claro que ese rescate se va a hacer, sus problemas no tendrán consecuencias negativas para la economía.

Además, aunque Fannie y Freddie son unas instituciones con problemas, no tienen la culpa del lío en el que nos encontramos.

He aquí los antecedentes: Fannie Mae -la Asociación Nacional Federal de Hipotecas- se creó en los años treinta para facilitar la adquisición de viviendas mediante la compra de las hipotecas a los bancos, con lo que se liberaba un dinero que podía utilizarse para hacer nuevos préstamos. Fannie y Freddie Mac, que hace prácticamente lo mismo, financian hoy la mayoría de los préstamos hipotecarios que se llevan a cabo en Estados Unidos.

No podemos dejar caer a Fannie y Freddie. Son más importantes que nunca para la economía

Los argumentos contra Fannie y Freddie empiezan por su condición peculiar: aunque son compañías privadas, con accionistas y beneficios, son "empresas patrocinadas por el Gobierno", creadas por una ley federal, lo cual significa que gozan de privilegios especiales.

El más importante de estos privilegios está implícito: es la convicción de los inversores de que, si Fannie y Freddie están en peligro de quiebra, el Gobierno federal acudirá al rescate.

Esta garantía implícita significa que los beneficios están privatizados pero las pérdidas están socializadas. Si a Fannie y Freddie les va bien, sus accionistas cobran los beneficios, pero si las cosas van mal, Washington paga la factura. Cara, ganan ellos, cruz, perdemos nosotros.

Estas apuestas marcadas pueden animar a correr riesgos peligrosos, porque los inconvenientes son problema de otros. El clásico ejemplo de cómo puede ocurrir eso es la crisis de las entidades de ahorro y préstamo en los años ochenta: los propietarios ofrecieron tipos de interés elevados para atraer numerosos depósitos garantizados por el Gobierno federal y luego, en definitiva, apostaron con ese dinero. Cuando muchas de sus apuestas salieron mal, las autoridades federales tuvieron que hacerse cargo. Arreglar la situación acabó costando a los contribuyentes más de 100.000 millones de dólares.

Pero hay que decir una cosa: Fannie y Freddie no tuvieron nada que ver con la explosión de préstamos de alto riesgo de hace unos años, una explosión al lado de la cual el desastre de las entidades de ahorro no fue nada. Es más, Fannie y Freddie, después de haber tenido un rápido crecimiento en los años noventa, desaparecieron casi por completo del escenario durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

En parte se debió a que las autoridades, ante los escándalos de contabilidad en las compañías, establecieron límites provisionales para Fannie y Freddie que restringieron su capacidad de préstamo precisamente cuando los precios de las viviendas empezaban a dispararse. Además, tampoco emitían ninguna hipoteca basura, porque no pueden: la definición de un préstamo basura, o de alto riesgo, es precisamente un préstamo que no cumple el requisito, impuesto por ley, de que Fannie y Freddie sólo compran hipotecas emitidas a prestatarios que hayan dado unas entradas sustanciales y hayan aportado minuciosas pruebas documentales de sus ingresos.

Por tanto, fueran cuales fueran los malos incentivos creados por la garantía federal implícita, se han visto compensados por el hecho de que Fannie y Freddie tenían y tienen estrictamente regulados los riesgos que pueden asumir. Podría decirse que la experiencia de Fannie y Freddie prueba que la regulación funciona.

Ahora bien, en ese caso, ¿cómo han acabado en esta situación?

La respuesta está, en parte, en el enorme tamaño de la burbuja inmobiliaria y la dimensión de la caída de los precios que está produciéndose ahora que se ha pinchado esa burbuja. En Los Ángeles, Miami y otros lugares, cualquiera que pidiera prestado dinero para comprar una casa en el momento de apogeo del mercado tiene seguramente un capital negativo en este momento, aunque inicialmente diera una entrada del 20%. El resultado es el aumento de los impagos incluso en préstamos que se atienen a las directrices de Fannie y Freddie.

Además, a Fannie y Freddie, aunque tienen muy regulados sus préstamos, no se les ha exigido que aportasen suficiente capital, es decir, dinero recaudado mediante la venta de acciones, y no mediante los préstamos. Eso significa que la más mínima caída en el valor de sus activos puede dejarles en una situación complicada, con una deuda mayor de lo que poseen.

Es verdad que nos encontramos ante un verdadero escándalo político: ha habido advertencias repetidas de que la escasa capitalización de Fannie y Freddie representaba riesgos para los contribuyentes, pero los directivos de las dos compañías compraron el proceso político y contrataron sistemáticamente a personajes influyentes de ambos partidos. No obstante, las maquinaciones políticas de Fannie y Freddie, aunque eran peligrosas, no fueron un factor importante en la aparición de nuestros problemas actuales.

Pese a todo, ¿no llama la atención que los contribuyentes tengan que acabar rescatando estas instituciones? La verdad es que no. Estamos atravesando una grave crisis financiera y dichas crisis casi siempre acaban con algún tipo de rescate del sistema bancario por parte de los contribuyentes.

Y hay que dejar una cosa clara: no podemos dejar que Fannie y Freddie vayan a la quiebra. Con la caída de los préstamos basura, son hoy más importantes que nunca para el mercado de la vivienda y la economía en general.

Traducción de María Luisa Rodríguez Tapia. © 2008 New York Times News Service.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Martes, 15 de julio de 2008