El frenazo no llega a hundimiento

La desaceleración no llegará a crisis. Todos los implicados en el sector inmobiliario (constructores, agentes inmobiliarios y notarios) aseguran que el estancamiento en las ventas de vivienda nueva y la bajada de precios en los pisos de segunda mano en Euskadi desde el verano pasado es un "aterrizaje" del mercado.

Que algo pasa queda fuera de toda duda: a partir del segundo semestre de 2006 la formalización de escrituras en las notarías vascas ha disminuido entre un 30 y un 40%; las agencias inmobiliarias han visto reducidas sus operaciones en una media del 15% (en Álava ha llegado a un 80%); los plazos de venta de los pisos han pasado de uno o dos meses hasta un año; las licencias para pisos nuevos registradas por el Gobierno cayeron el pasado año un 15,5%, y las operaciones de compraventa que controlan los registradores de la propiedad han caído un 19%.

Las trabas de los bancos a dar créditos, motivo principal del parón

La tramitación de escrituras en las notarías ha bajado hasta un 40%

¿Qué pasa desde hace poco más de medio año? Algunos hablan de psicosis, pero la mayoría asegura que la clave es la crisis crediticia. "Cada vez es más difícil acceder a un crédito, tanto para los usuarios como los promotores. Y eso dificulta la actividad promotora", afirma Iñaki Urresti, gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Vizcaya (Ascovi).

"La razón fundamental es que los bancos no dan dinero", corrobora Iñaki Egurrola, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya. "Mientras no presten, no hay nada que hacer. Yo creo que hasta marzo, cuando vayan sacando sus balances, la situación permanecerá parecida". Genaro Kortarajena, presiente de los agentes inmobiliarias en Guipúzcoa, opina lo mismo: "Los bancos han cortado el crédito a los promotores".

El parón se produce además cuando, aunque a menor ritmo, se sigue generando empleo en Euskadi y persiste la bonanza económica persisten, con crecimientos por encima del 3%, superiores al resto de España y la media europea. "En el mundo empresarial no hay ninguna crisis", recuerda Manuel López Pardiñas, decano del Colegio de Notarias de Vizcaya, que también se encarga de Álava.

"Lo que no era normal era lo anterior", agrega, en alusión a las subidas anuales del 12% de los precios de los pisos.

El gerente de Ascovi señala también la reducción de la vivienda construida, que en Vizcaya cifra en un 40%. "En 2001 se inició la construcción de 8.600 viviendas y en 2007 se han quedado en 4.900". Sin embargo, el último estudio del Gobierno concluye que en el tercer trimestre de 2007 (último dato oficial difundido) la oferta de vivienda supera los 20.000 pisos, una cifra nunca alcanzada en Euskadi. Para los constructores no es un dato relevante. "Es una tasa baja. En Vizcaya supone cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las 16 por 1.000 del Estado", manifiesta el gerente de Ascovi.

El informe de oferta inmobiliaria del Departamento de Vivienda confirma el empeoramiento de la evolución de las ventas: el índice de dinamismo inmobiliario, que muestra las expectativas de ventas de los promotores y agentes de la propiedad, ha descendido a las cotas más bajas. Se ha situado en 14 puntos sobre 100, cuando en los mejores momentos llegó a los 70 puntos.

El peor panorama está en el mercado de la vivienda usada, "el primero que se ha retraído con el parón inmobiliario", afirma el decano del Colegio Notarial de Vizcaya. "En general, hemos tenido descensos del 30% ó el 40% en las operaciones, y la bajada es más importante en las de segunda mano". Las cifras de recaudación de impuestos lo corroboran. Los ingresos de las haciendas vascas por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales -el que grava la compra de una casa de segunda mano- aumentaron un 21,2% en 2004 y un 19,7% en 2006, año en que recaudaron casi 368 millones de euros. El pasado ejercicio, hasta noviembre, se quedaron en 347,4 millones, con un incremento de sólo un 4%.

El impuesto sobre actos jurídicos documentados -el que se paga por la firma de una hipoteca y la compra de un piso nuevo- se mueve ya en guarismos negativos: un 0,5% menos que el pasado año, cuando en 2006 creció un 18,4%.

Los Colegios de Registradores de la Propiedad ilustran aún más el frenazo inmobiliario. El informe de 2007 concluye que el número de compraventas bajó un 19%: de 7.019 el tercer trimestre de 2006 a 5.695 el mismo periodo en 2007, el último del que se tienen datos. Euskadi es la segunda comunidad autónoma en España con menor número de compraventas por cada 1.000 habitantes: 2,80, sólo por delante de Galicia, con un índice de 2,60. Andalucía, Valencia y Murcia tienen más de 5.

El enfriamiento del sector se ha cebado en Álava. El estudio sobre licencias de obras del Departamento de Vivienda, de enero a noviembre de 2007, es ilustrativo: en las tres áreas funcionales en que divide el territorio ha bajado el número de permisos concedidos para viviendas nuevas. Así, en Vitoria, la disminución ha sido del 10%, pero en Llodio se ha elevado al 26% y en Laguardia ha alcanzado el 29%. "La venta está prácticamente paralizada, pero se está alquilando muchísimo y con eso nos estamos manteniendo", afirma Jaime Rubias, el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Urbana de Vitoria."Las operaciones inmobiliarias en Álava han bajado entre un 70% y un 80%", revela Rubias, que lo atribuye a las mayores exigencias de los bancos, pero también a las subidas del Euríbor, la edificación "masiva de viviendas de protección, que hace que la gente espere a los sorteos", y a la propia psicosis en el mercado.

Otro argumento para conjurar la crisis. El empleo apenas se ha resentido en el sector inmobiliario. Enrique González, gerente de UNECA, la asociación de constructores de Álava, asegura que en los últimos seis meses el número de contratos ha disminuido en un 3% y que el paro se habrá incrementado sólo en un 5%.

Pero la venta sobre plano ha pasado a la historia, al menos por el momento. Los promotores ya tienen que recurrir a las agencias inmobiliarias y los plazos se han alargado. "Hace un año, en dos meses se vendían todos. Ahora se alarga a los cuatro y seis meses, si está en precios de mercado. Si el comprador exige precios desorbitados, se amplía a un año", manifiesta Genaro Kortajarena. Jaime Rubias recuerda que el pasado año las ventas se cerraban en "dos, tres, cuatro o cinco llamadas, y en un mes o dos estaba todo concluido. Ahora la venta se realiza a partir de un plazo de seis meses, en el caso de que se ponga la coletilla de negociable. Si no, un año".

Los constructores son optimistas a medio plazo, porque la demanda existe. "La gente se casa o se divorcia y necesita un piso", afirma Urrezti. "Se irá regulando porque la demanda de primera residencia está ahí, aunque haya una incertidumbre en la economía". Para el gerente de los constructores vizcaínos, la promoción se mantendrá en una situación de "impasse" durante este año y vaticina "un fin de ciclo en la evolución de los precios". A su vez, el presidente de los agentes inmobiliarios guipuzcoanos, Genaro Kortajarena, considera que la tendencia alcista de los precios proseguirá, "al menos, en torno al IPC".

La reactivación del sector se realizará de manera lenta, aseguran, porque ahora se está en el proceso en el que los potenciales compradores aplazan la adquisición en espera de que los precios caigan y mejoren las condiciones para pedir un préstamo. Y los vendedores aguardan a que todo vuelva a ser como antes y puedan lograr mayores plusvalías.

El último informe anual de la Sociedad de Tasación ha echado por tierra los deseos de muchos demandantes de viviendas: el precio de la vivienda nueva ha crecido un 3,9% en el conjunto de la comunidad autónoma. Pero en Bilbao y San Sebastián ha registrado alzas del 6,2% y el 6,7%. Sólo en Vitoria, confirmando que en Álava la situación se ha invertido, se ha registrado una bajada del 2,5%. Ha sido la única capital de provincia, junto a Segovia, con un crecimiento negativo en el precio por metro cuadrado.