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Lo que va de un 'mortgage' a una hipoteca

La crisis de las subprimes ha propiciado un extraño pánico al estallido de la burbuja inmobiliaria nacional. Asombra tamaña vocación de Casandra. Casi podría pensarse que estamos deseando un crack económico que justifique tan catastrofistas previsiones. Incluso en algún caso pareciera que los agoreros se alegrarían ante una recesión, por eso del "ya lo decía yo".

Quizá no nos demos cuenta de que con tanto anunciar la llegada del lobo, probablemente estemos construyendo un lupus imaginario capaz de alimentarse con esa imprescindible ficción económica llamada confianza. Si todos los días, Juan Español se desayuna con un titular que anuncia el Apocalipsis, es difícil que se embarque en inversiones inmobiliarias, créditos, hipotecas o consumo; motores todos, nos guste o no, de nuestro crecimiento económico.

Nuestro derecho real de garantía es menos flexible que el 'mortgage' pero mucho más seguro

Se ha escrito mucho sobre las consideraciones macroeconómicas de la crisis, pero se echa de menos un estudio de la célula mínima sobre la que se ha construido todo el edificio del crédito hipotecario norteamericano que ahora ha implosionado tan violentamente: el mortgage, que traducimos directamente como hipoteca.

Pero lo cierto es que mortgage e hipoteca no son iguales, solamente se parecen. Una casa es una casa, aquí y en Pekín, pero un derecho en un país nunca es igual al de otro país porque su concreto contenido lo determinan las leyes. Por ejemplo, la propiedad privada en China no es igual que en España porque no tiene su mismo contenido de facultades y deberes.

Una hipoteca española es un derecho real sobre un inmueble que permite al acreedor ejecutarlo cualquiera que sea su dueño si el deudor no cumple en tiempo y forma. Su eficacia requiere tres certezas: 1) Saber que el hipotecante es verdadero dueño de lo que hipoteca. 2) Identificar la finca y saber que no tiene cargas anteriores al conceder el préstamo. 3) Que los terceros puedan conocer que está hipotecada y de qué cantidad responde. Estas certezas sólo las ofrece un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica; esto es, aquel cuyos asientos se convierten en verdad legal frente a posibles títulos contradictorios.

El mortgage no puede articularse sobre esas tres certezas porque en EE UU no existe un Registro con eficacia jurídica. El crédito no goza de garantía sobre la finca de forma directa. Los terceros que hayan adquirido del hipotecante la finca como libre de cargas, podrían oponer en el momento de la ejecución su buena fe, y la cosa se complica todavía más si tenemos en cuenta que el sistema procesal de ejecuciones estadounidense puede variar de un estado a otro, algo que entre nosotros, al menos de momento, no puede ocurrir: las hipotecas son igualmente eficaces en Murcia y en Bilbao. Nuestro derecho real de garantía inmobiliaria es menos flexible que el mortgage pero mucho más seguro: allí se puede titulizar todo; aquí, el fraccionamiento de las hipotecas en bonos, cédulas o participaciones es mucho más restrictivo, por eso aquellos títulos no los quiere nadie mientras que los nuestros se venden sin problemas.

En el peor escenario, como podría ser un sensible aumento de la morosidad, los bancos españoles intercambiarían fácilmente, y con plena seguridad jurídica, activos financieros-créditos -por activos inmobiliarios-viviendas-, de modo que los préstamos nunca quedarían fallidos, pero en EE UU el riesgo que corren los prestamistas es no cobrar de ninguna forma. Por eso el mercado está rechazando los títulos de esos préstamos de alto riesgo.

Lo que ha puesto de manifiesto esta crisis es el inestable equilibrio que existe entre flexibilidad y seguridad. Es curioso que mientras la seguridad pública justifica hoy todo tipo de controles e inmisiones en nuestra autonomía personal e incluso nuestra intimidad, el Mercado exija cada vez mayor flexibilidad aun a costa de la seguridad. También resulta curioso que como consumidores, eso nos parezca lo más natural del mundo e incluso deseable.

Afortunadamente, y para tranquilidad de entidades financieras, administraciones públicas y ciudadanos de a pie, nuestra rigurosa legislación civil ha supuesto un valladar para determinados excesos flexibilizadores, de modo que incluso quienes más han pugnado por debilitarla se ven beneficiados en estos tiempos de zozobra por la solidez de nuestro sistema de crédito hipotecario.

José Antonio Miquel Silvestre es registrador de la propiedad.

* Este artículo apareció en la edición impresa del viernes, 14 de septiembre de 2007.

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