¿Qué pasará cuando los precios de la vivienda empiecen a caer?

La burbuja de la vivienda española no es nueva. En todos los países desarrollados los precios de la vivienda han sido siempre procíclicos y han mostrado una tendencia recurrente a experimentar periodos duraderos y persistentes de auge de precios y de volatilidad baja, seguidos de otros, igualmente persistentes, de precios estancados o cayendo y volatilidad elevada, y la española se acerca a esta segunda fase. En todo caso, la volatilidad de los precios de la vivienda (activos reales) es mucho menor que la de la Bolsa (activos financieros), por ello no hay que extrapolar lo ocurrido estos últimos días al mercado de la vivienda.

Las burbujas de la vivienda y sus desinfles han tenido siempre que ver con la evolución demográfica, así como con el nivel de empleo, de la renta por habitante y de la confianza de los consumidores, pero sus detonantes suelen ser el nivel de los tipos de interés, ya que los precios de la vivienda suelen ser tan sensibles a los cambios en los tipos de interés nominales o reales o más que los bursátiles. Cuando los tipos reales de interés son casi cero o negativos durante cierto tiempo (como ha ocurrido en España en los últimos cinco años), los precios de la vivienda tienden a subir rápidamente, dada una oferta con crecimiento normal, ya que su demanda tiende a dispararse.

Una burbuja tiende a mantenerse más tiempo siempre que la población y el empleo crezcan

La sobrevaloración en los precios de la vivienda se estima en torno al 30%

Por el contrario, cuando los bancos centrales suben los tipos de interés para moderar las tensiones de precios, la carga de intereses y de principal de las hipotecas aumenta, su renta disponible, su consumo y su demanda de viviendas tiende a reducirse y sus precios terminan cayendo, pudiendo incluso provocar una recesión, ya que dicha caída no sólo afecta negativamente al consumo agregado, sino también al número de viviendas iniciadas, lo que hace que la actividad de una parte del sector de la construcción se deteriore y éste reduzca su actividad y su empleo.

El FMI hizo un estudio en 2003 en el que identificaba 20 casos de burbujas de los precios de la vivienda en 14 países desarrollados (incluida España) que posteriormente estallaron entre 1970 y 2001, con una caída media de sus precios de un 30%. Los resultados mostraban que la duración media de dicha contracción de precios había sido de cuatro años, que la probabilidad media de que la burbuja de vivienda terminase en una fuerte contracción de precios había sido del 40%, que algunas de dichas contracciones de precios precedieron, coincidieron o se solaparon con recesiones en sus economías, que la reducción del crecimiento se iniciaba inmediatamente después de dicha caída y que la recuperación total de la tasa de crecimiento previa tardaba otros tres años.

Sin embargo, en estos últimos años, las burbujas de Australia y del Reino Unido se han desinflado moderadamente y no han provocado recesión alguna. Por un lado, porque la subida de tipos de interés por parte de sus bancos centrales ha sido gradual y, por otro, porque ésta ha coincidido con el nivel de desempleo mínimo, y la evidencia muestra que una tasa elevada y mantenida de empleo tiende a sostener la demanda de vivienda así como sus precios.

Dicha evidencia histórica también demostraba que el precio de las viviendas empieza a crecer por debajo de la inflación y luego a caer en términos nominales una vez que los tipos de interés de las hipotecas superan el 6% o se mantienen ligeramente por debajo de dicho nivel durante cierto tiempo, y que su caída se inicia 12 meses después que los tipos alcanzan dichos niveles.

Finalmente, estimaba que el efecto de la subida de tipos de interés sobre los precios de la vivienda primero y sobre la actividad económica después, tiende a ser mayor: cuanto mayor sea el porcentaje del total de familias que han contratado una hipoteca; cuanto mayor sea el porcentaje de las hipotecas contratadas a tipo de interés variable y cuanto mayor sea el porcentaje del valor de la hipoteca en relación al precio total de la vivienda y menor sea el porcentaje del pago al contado de entrada; y por otro lado, cuanto mayor sea el porcentaje de hipotecas contratadas al final de la burbuja, ya que éstas tienden contratarse más alegremente.

En España está iniciándose una fase clara de moderación de los precios de la vivienda tras una fuerte subida que les ha llevado a una sobrevaloración de alrededor del 30%. ¿Qué efectos puede tener sobre la renta disponible de las familias, el consumo y el crecimiento y la estabilidad de las entidades de crédito?

En primer lugar, hay que reconocer que España es hoy uno de los países del mundo con mayor porcentaje de familias con vivienda propia, alcanzando un 84% del total, frente a una media en la UE del 66%. A pesar de ello, el valor agregado de las hipotecas en porcentaje del PIB español es todavía menor que en la media de la UE (un 48% frente a un 56%).

En segundo lugar, es, paradójicamente, uno de los países del mundo con mayor porcentaje de hipotecas contratadas a tipo variable o ajustable: un 98% del total, frente a un porcentaje medio del 51% de la UE. Este porcentaje es excesivamente elevado. Aunque la mayoría de los préstamos hipotecarios se financian con depósitos, lo que justifica que las entidades de crédito españolas prefieran los créditos a tipo variable, existen las cédulas hipotecarias, parecidas a los pfandbriefe de Alemania o los covered bonds de Holanda, de Dinamarca o del Reino Unido que permiten refinanciarlas a mayor plazo. Estos otros cuatro países mencionados tienen un porcentaje de hipotecas a tipo variable mucho más bajo: el 17%, 13%, 18% y 53%, respectivamente.

En tercer lugar, el porcentaje de hipotecas recientes ha sido elevado, ya que en estos dos últimos años, en el pico de la burbuja, han seguido aumentado a ritmos del 20% en promedio. En cuarto lugar, en parte a causa de la fuerte demanda de vivienda y en parte debido a las grandes obras públicas cofinanciadas con transferencias comunitarias, la construcción ha llegado a representar, en 2006, el 16% del PIB (frente a un 9% de media en la UE), el 10% del valor añadido bruto y el 14% del empleo.

Finalmente, otro aspecto paradójico del caso español es que otra parte importante del aumento del precio de la vivienda por el lado de la oferta se debe al fuerte aumento del precio del suelo, ya que los costes de la construcción de viviendas no han crecido, en promedio, más que el IPC, cuando la densidad de población española es de 83 personas por kilómetro cuadrado, frente a 245 del Reino Unido, 479 de Holanda o 350 de Japón, por poner tres claros ejemplos de burbujas recientes. Sin embargo, existen otros factores que pueden compensar el efecto de los anteriores:

En primer lugar, la burbuja está cediendo con moderación. Desde que el Banco Central Europeo ha empezado a aumentar los tipos de interés, estos aumentos se han trasladado, más que íntegramente, a los préstamos hipotecarios (ya que están descontándose alzas futuras), que han experimentado la mayor subida de los últimos seis años, acercándose al 5%. En consecuencia, el crecimiento interanual de los precios de la vivienda ha pasado del 17% en 2004 y del 14% en 2005, a un 9% en 2006, al 7% ahora, al 3% el próximo diciembre y, en 2008, podrían ya subir menos que la inflación o caer.

En segundo lugar, el crecimiento anual de la demanda de crédito hipotecario, medida en número de hipotecas, se ha ralentizado al 5,2%, frente a un 17% hace un año (aunque ha aumentado su importe medio en un 14%), en parte porque las entidades financieras han comenzado a endurecer sus criterios de aprobación, especialmente en la relación préstamo-valor de la vivienda, aunque todavía alargan sus plazos ligeramente.

En tercer lugar, una burbuja tiende a mantenerse más tiempo o a moderarse, en lugar de desinflarse bruscamente, siempre que la economía siga aumentando su población y su número de hogares, pero sobre todo siempre que su población en edad de trabajar y su empleo sigan creciendo.

La entrada masiva de extranjeros en España, en su gran mayoría inmigrantes (de 1 millón en 2000 a 4,7 millones a finales de 2006), ha hecho que la población total haya aumentado a un ritmo del 1,5% anual entre 2000 y 2006 y que el número de hogares haya aumentado en 2,5 millones. A pesar de ello, el número de viviendas aumentó en 3,0 millones, luego se ha creado un exceso de oferta de unas 500.000 viviendas. Estos excesos de viviendas se concentran en las regiones con menores tasas de inmigración y, salvo Andalucía, en las menos turísticas, mientras que en Baleares, el País Vasco y sobre todo Madrid existe todavía un déficit (decreciente) de viviendas respecto a los hogares existentes.

Además, un 90% de dichos inmigrantes tiene edades entre 20 y 40 años, permitiendo aumentar la población en edad de trabajar (entre 20 y 64) de forma muy importante, lo que, unido a su elevada tasa de participación y movilidad funcional y territorial, ha hecho que su empleo aumente rápidamente. Si se añade otro 10% de jubilados extranjeros con mayor capacidad de compra, ambos factores podrían todavía llegar a sostener una demanda razonable de vivienda durante cierto tiempo, evitando una caída brusca de sus precios. De ahí que el FMI calcule que el crecimiento promedio de 2007 y 2008 vaya a ser del 3,25%. De cumplirse estas previsiones, el problema principal residiría fundamentalmente en el efecto de la subida de tipos de interés sobre el coste anual de la hipoteca en relación a la renta disponible de los hogares.

Si suponemos que del actual nivel del 3,5% el BCE sube al 4,0% este año e incluso hasta el 4,5% en 2008 y el volumen de hipotecas aumenta en un 5% en ambos años, el coste anual neto del principal e intereses de las hipotecas (incluidas su deducción en el IRPF) podría llegar a aumentar unos 3 puntos porcentuales respecto a la renta disponible después de impuestos de un hogar medio, con lo que pasaría del 30% actual al 33% en 2008, todavía muy lejos del 49% alcanzado en el peor momento de la recesión de 1993.

Por otro lado, la inversión en vivienda y sus precios tendrían que caer mucho para que la deuda hipotecaria total de la media de familias españolas empezara a ser un peligro para su balance patrimonial, ya que actualmente sólo representa el 11% de su patrimonio no financiero total, el porcentaje más bajo de la UE después del de Italia.

Finalmente, los elevados niveles de solvencia de las entidades de crédito y su amplio exceso de provisiones sobre la morosidad efectiva neta (añadiendo fallidos y restando recuperaciones) van a evitar que se planteen problemas de estabilidad del sistema financiero, incluso en el caso de que la caída de la inversión y los precios de la vivienda llegara a ser profunda en los próximos años.

Guillermo de la Dehesa es presidente del Centre for Economic Policy Research.