¿Pueden bajar de precio los pisos?

El presente artículo trata de explicar los mecanismos que podrían provocar una bajada en los precios de la vivienda. Además de otros factores, uno de los principales motivos del aumento en el precio de la vivienda ha sido el histórico bajo tipo de intereses que hemos disfrutado en Europa y Estados Unidos. Como el dinero es barato, son muchos los que se endeudan y compran una vivienda para uso propio o como inversión. La demanda ha aumentado con fuerza y ha provocado la subida de precios. ¿Qué pasaría si cambiara esta tendencia? Antes de responder a esta cuestión es preciso explicar la relación entre los tipos de interés y la inflación. La inflación es uno de los peores enemigos de la estabilidad económica de un país. Por eso, las autoridades monetarias suelen modificar al alza los tipos de interés cuando ésta se dispara.

La pregunta que ahora preocupa es: ¿puede aumentar la inflación? En estos momentos, la inflación podría provenir por un shock de oferta o por un exceso de masa monetaria. Veamos ambos casos.

'Shock' de oferta. Es la inflación que provoca el aumento de los costes de producción de las empresas (por ejemplo, los costes energéticos). Como fabricar es más caro, las empresas aumentan los precios. El petróleo está cerca de los niveles reales de la crisis de 1974. El acero y otras materias primas se disparan debido al brutal crecimiento chino… Aun así, no hay consenso entre los economistas respecto a que los costes traigan consigo un aumento generalizado de los precios.

Exceso de masa monetaria. Implica una inyección de dinero a la economía: circulan demasiados billetes en relación al número de productos y servicios. Un simple ejemplo: si en una isla dos náufragos se intercambian un coco y una piña cada día y disponen de dos euros para comerciar, seguramente costará un euro cada una. Imaginemos que llegan en una botella dos euros más a la isla y que ni la palmera ni el cocotero aumentan su fertilidad. En esa economía circulan cuatro euros, pero sigue habiendo un solo coco y una sola piña para intercambiar. ¿Qué sucederá? A la larga, tanto el coco como la piña aumentarán de precio hasta dos euros. En otras palabras, aumenta la inflación porque la economía real (producción) no aumenta, y sí lo hace la masa monetaria (euros en circulación). Es un ejemplo simple que obvia el efecto ahorro, pero suficientemente ilustrativo.

Los bajos tipos de interés han permitido, a través de los créditos baratos, inyectar liquidez (más euros) en el sistema. Cuando este fenómeno ha venido acompañado de crecimiento económico (más cocos y piñas), no se ha producido inflación. ¿Qué sucede si el crecimiento se detiene y se sigue inyectando dinero a la economía?

El crecimiento se ralentiza en España, por lo que es posible un aumento de la inflación; para detenerla, el Banco Central Europeo puede aumentar los tipos de interés. Si los tipos aumentan, aunque sea de forma moderada, los créditos se encarecen, se piden y renuevan menos préstamos y se detraen euros de la economía (se quitan euros de la isla). Resultado: se controla la inflación. Así funcionan los mecanismos de control de la política monetaria.

Ya hemos visto cómo la inflación puede acarrear un aumento considerable en los tipos de interés. De este modo, las cuotas a pagar al banco cada fin de mes aumentarían por encima de los salarios, dado que la mayoría de hipotecas en España tienen un tipo variable. Hasta aquí sólo asistimos a un descenso del dinero para vivir cada mes (¡sólo eso!). Pero nadie va a vender su piso por ello, ¿no? El verdadero problema vendría si el aumento de tipos llegase acompañado de un aumento en la tasa de desempleo. ¿Puede eso suceder?

Despidos en las empresas. Las empresas despiden personal o no renuevan las contrataciones temporales cuando ven reducidos sus pedidos. Esto es, venden menos en su propio país o en el extranjero, o reciben menos contrataciones del Estado. España todavía crece y, de momento, no habría por qué temer al fantasma del paro. Pero hay nubes grises en el horizonte: deslocalizaciones hacia los nuevos miembros de la UE con rentas más bajas, la increíble competencia de China en la mano de obra, la progresiva pérdida de fondos europeos que convertirá a España en contribuyente neto. Por último, gran parte de nuestro crecimiento se ha debido al sector inmobiliario. Si los créditos se encarecen y se venden menos pisos, nuestra economía se verá más afectada que la de otros países.

Hipotecas. Si aumenta el desempleo, muchas familias no podrán pagar sus hipotecas. En lugar de vender su hogar, preferirán dejar de pagar al banco y esperar a que se arregle su situación. Síntomas de morosidad con los que los bancos cierran el grifo. Con ese cierre, ¿qué harán las promotoras con los 800.000 pisos que se van a edificar el año próximo? Podrán sostener los precios un tiempo, pero si no los venden los bajarán aunque ganen menos de lo que preveían (margen sí tienen). Si se inicia esta espiral, los pisos podrán bajar como en Australia, el Reino Unido, Alemania. Y como llevan ¡quince! años haciéndolo en Japón.

¿Va a suceder todo esto? Como dice Xavier Sala i Martin, un economista no es un adivino, sino que más bien se parece a un médico: puede buscar soluciones a los problemas a través de los síntomas, pero es incapaz de predecir el futuro.

Fernando Trías de Bes es profesor de Esade, conferenciante y escritor.