El Banco de España asegura que la vivienda está sobrevalorada en torno a un 20%

La vivienda en España está sobrevalorada alrededor de un 20%. El director del servicio de estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, aportó ayer esta cifra para referirse a la situación inmobiliaria, que entraña "riesgos" para los hogares. Este experto aboga por reformas que acaben con la "rigidez de la oferta de suelo urbanizable" y por cambios fiscales que, en lugar de incentivar la compra, "atajen el raquitismo del mercado del alquiler". La agencia de calificación Moody's considera "insostenible" el ritmo de concesión de créditos para adquirir un piso.

La actual escalada del precio de los pisos constituye una reacción al escenario de 1998, cuando la vivienda estaba "infravalorada", según el responsable de estudios del Banco de España. Sin embargo, el incremento acumulado hasta el momento ha sobrepasado ya el nivel de ajuste y ha provocado que la vivienda actualmente esté sobrevalorada en un 20%. En la jornada inaugural del Observatorio de la Vivienda, constituido por el Consejo General del Notariado y el despacho de abogados Garrigues, Malo de Molina matizó que estas cifras son difíciles de precisar. Hasta ahora, el Banco de España había mantenido entre un 8% y un 20% la horquilla de sobrevaloración de la vivienda.

Ante esa situación, lo más probable es que los precios se corrijan mediante una "progresiva desaceleración", sin que se produzca la temida explosión de la burbuja. No obstante, Malo de Molina admite: "Los riesgos existen y son mayores cuanto más se prolongue el periodo de intensas subidas". Esto obliga a plantearse "las posibles consecuencias de un eventual ajuste del precio de la vivienda más brusco que el que se deduce".

Aunque con cautela, el responsable de estudios del Banco de España considera que si esa brusquedad ocurriera "las decisiones de gasto de las familias españolas podrían resentirse en mayor medida de lo que lo han hecho en experiencias pasadas". Principalmente por el escaso colchón con que cuentan los hogares españoles: su nivel de ahorro se sitúa por debajo del 2% de su renta disponible y el endeudamiento alcanza el 95% de esa renta. Al estar ligado ese pasivo a los inmuebles, con tipos de interés variable, son "muy sensibles a las oscilaciones de tipos".

Esos dos factores, el alto endeudamiento y el bajo nivel de ahorro, llevan a pensar a la agencia de calificación Moody's que el nivel de concesión de hipotecas es "insostenible". En su último informe sobre el sistema bancario español, la agencia destaca que el crecimiento de los préstamos en los últimos años "ha desbordado las previsiones". El alto endeudamiento y el bajo ahorro "limitan el margen para solicitudes adicionales de financiación".

Más allá de exponer los riesgos, Malo de Molina considera que el principal determinante del precio de la vivienda es la fuerte presión de la demanda sobre una oferta que no ha sido suficientemente flexible. Por ello, es necesaria una "modificación profunda" de los procesos de urbanización de suelo. La rigidez de ese procedimiento constituye "una de las parcelas más problemáticas de la economía española".

Otro aspecto que requiere cambios es el tratamiento fiscal de la vivienda. Malo de Molina cree incontestable que esa fiscalidad "prima la adquisición de vivienda sobre el alquiler". En España, las cantidades destinadas a la compra de vivienda tienen una deducción del 15%. Sin embargo, para el alquiler no existen incentivos generales. Para Malo de Molina, esta fiscalidad constituye un elemento "distorsionador" que puede explicar por qué la propiedad constituye el 80% del mercado inmobiliario.

El presidente del Consejo Económico y Social, Jaime Montalvo, aseguró que la vivienda "ha empobrecido a los jóvenes" y representa el principal obstáculo para su emancipación.