El plan de vivienda de Madrid favorece la especulación y los precios ilegales

Modelo fallido

El cumplimiento escrupuloso de la ley que regula la venta de pisos protegidos (más baratos) en Madrid se ha topado, en la capital, con un obstáculo difícil de sortear: el plan municipal de vivienda. La fórmula del Ayuntamiento consiste en dejar en manos privadas todo el proceso, con la única condición de que al menos el 50% de la vivienda construida sea protegida. Esto ha favorecido el aumento del precio final de las casas más allá de su límite legal, dando lugar a un fraude denunciado esta semana por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y por el concejal de Vivienda, Sigfrido Herráez, y negado por el alcalde, José María Álvarez del Manzano, y el edil de Urbanismo, Ignacio del Río. El presidente regional, Alberto Ruiz-Gallardón, pidió el pasado jueves la intervención de la fiscalía en este caso.El precio máximo de una vivienda de protección oficial (VPO, para personas con rentas de hasta 5,5 millones anuales) es de 16 millones, con garaje y trastero incluidos. Su equivalente en vivienda de precio tasado (VPT, para familias con ingresos de hasta 7,6 millones) no puede superar los 20 millones de pesetas. Asprima ha denunciado, sin embargo, que esos máximos se sobrepasan habitualmente "en los nuevos barrios del norte de la capital": las inmobiliarias convencen a los compradores para que incorporen mejoras (puertas blindadas, piscina, revestimientos) que encarecen el precio final del piso, o bien cobran directamente ese sobreprecio en dinero negro.

La razón de esta ilegalidad hay que buscarla en el precio del suelo. Los dueños del terreno, ante la inexistencia de control por parte del gobierno municipal, especulan con el suelo hasta colocarlo a precios desorbitados: más de 40.000 pesetas por metro cuadrado en VPO y más de 70.000 pesetas en VPT, cuando para cumplir la ley -que el suelo no suponga más del 15% del precio final en VPO y el 25% en VPT- los precios máximos deberían estar en 27.000 y 56.000 pesetas por metro cuadrado, respectivamente.

Así, las inmobiliarias deben pagar por el terreno hasta el doble de lo que sería legal, y eso convierte la vivienda protegida en inviable económicamente. Es decir, no es rentable construir pisos de 16 millones cuyo coste, sólo en suelo, supera los cuatro millones. Y la única forma de compensar esa falta de rentabilidad es aumentar el precio por otras vías. "La iniciativa privada no está para perder dinero", advierten desde una inmobiliaria.

Este modelo público de vivienda, que la oposición municipal (PSOE e IU) atribuye a un exceso de doctrina liberal en los planes del concejal Ignacio del Río, choca con la fórmula adoptada, desde 1991, por el Gobierno regional en otras localidades madrileñas. La Comunidad expropia grandes extensiones de suelo y las saca después a concurso, con un precio político tasado que no admite mejora en las ofertas. Se evita así la especulación y los precios se mantienen en los límites legales. El Ejecutivo regional invitó en su momento al Ayuntamiento de la capital a formar consorcios conjuntos para controlar el desarrollo de los nuevos barrios, pero la propuesta fue rechazada por el alcalde.

El concejal de Vivienda, Sigfrido Herráez, descartó asimismo el modelo de los consorcios como solución al fraude, ya que, dijo, "también tienen promotores privados que hacen vivienda social y a los que hay que controlar". Herráez no hizo referencia al hecho de que esos consorcios funcionen con precios de suelo necesariamente más bajos que los que se dan en los nuevos barrios de la capital, que carecen de control administrativo.