La escasa oferta de pisos nuevos provoca que los usados hayan subido de precio un 70% en seis años

Los ciudadanos que compraron un piso en alguna de las capitales y ciudades más importantes de Euskadi hace seis años hicieron un negocio redondo. El precio de las viviendas en el mercado libre, que incluye casas nuevas y de segunda mano, ha crecido un 35,2% desde 1994 al primer trimestre de 2000. Paradójicamente, los pisos que más han subido y que hoy en día resultan más caros son los de segunda mano, Si una vivienda usada de 90 metros costaba en el mercado libre 18,5 millones en 1994, en el primer trimestre de 2000 su precio medio es de 31,4 millones un 69,7% más.

Entre las razones que explican esta aparente contradicción destacan que los pisos usados suelen ser más grandes y céntricos, y que la oferta de pisos nuevos se limita generalmente a pocas zonas. Los precios se han desbordado y de momento las administraciones no logran dar con la fórmula para frenar en parte esta subida, a pesar de que en los últimos años se ha incrementado el ritmo de construcción de vivienda protegida.La evolución del primer trimestre de este año refleja que el precio medio del metro cuadrado de superficie útil de las viviendas libres nuevas construidas en Euskadi asciende a 291.000 pesetas, según el estudio más reicente realizado por el Departamento de Vivienda. Es decir, 58.000 pesetas más que hace un año -un 25% más- y 80.000 pesetas más que en 1994. Así, un piso de entre 60 y 100 metros cuadrados cuesta ahora por término medio 26,2 millones de pesetas, por los 20 que había que pagar de media en 1994. El precio de los pisos de segunda mano llega a las 369.000 pesetas por metro cuadrado útil -un 33% más que hace un año-. Se mantiene la tendencia de los últimos años, en la que el coste de los pisos usados supera al de los nuevos.

Cuando parecía que el descenso de los tipos de interés de 1999 traería en el año 2000 la esperada bajada de los precios de las viviendas, el Banco Central Europeo (BCE) ha frenado esa euforia al ratificar recientemente una subida del precio del dinero. Junto a ese repunte de los tipos de interés, el precio del suelo, que encarece de manera muy importante el coste de la vivienda, es el gran culpable de que los pisos vayan a continuar por las nubes.

El salto, desde 1998

El análisis de los datos contenidos en el último informe sobre la oferta inmobiliaria en Euskadi realizado por el Gobierno vasco permite observar que el gran salto en cuanto a precios de los pisos libres -tanto nuevos como usados- se produjo entre 1998 y 1999. Hasta 1998, las subidas anuales en el mercado libre apenas superaban el 5%. Sin embargo, en 1999 el crecimiento fue de un 17,5% y entre ese año y el primer trimestre de 2000 ha sido de un 10,5%. De esta forma, es en el último año y medio cuando el precio de los pisos se ha desorbitado.

Las subidas son aún más espectaculares en el segmento de la vivienda usada cuando se analizan por territorios. En Álava, el precio de los pisos de segunda mano ha crecido un 114% desde 1994; en Vizcaya, un 71,3% y en Guipúzcoa, un 79,2%. En todos los casos, el punto de inflexión al alza se dio en 1999.

Por lo que respecta a las capitales, el precio medio de la oferta de vivienda nueva libre en San Sebastián en el primer trimestre de este año asciende a 391.000 pesetas por metro cuadrado, mientras que en el caso de Bilbao y Vitoria se cifra en 297.000 y 256.000 pesetas por metro cuadrado, respectivamente. Desde el punto de vista de la evolución, los precios de la oferta actualmente en Vitoria son un 13% inferiores a los correspondientes a la oferta de hace un año, mientras que en las otras dos ciudades son un 23% mayores.

En cuanto a la vivienda usada, los precios medios del primer trimestre de este año se concretan en 549.000 pesetas por metro cuadrado útil en la capital guipuzcoana, 439.000 en Vitoria y 315.000 en Bilbao. Comparándolos con los de la oferta de hace un año, se aprecia un aumento generalizado, que oscila entre un máximo de un 35% en Bilbao y un mínimo de un 22% en Vitoria, situándose San Sebastián en un 25% de subida.

La oferta localizada en los municipios incluidos en las áreas de influencia de las tres capitales presenta para las viviendas nuevas libres un precio medio de 303.000 pesetas por metro cuadrado -un 34% más que hace un año-, mientras que para las usadas es de 313.000 -un 31% mayor que el promedio del primer trimestre de 1999-.

La Sociedad Española de Tasación publicó la pasada semana un estudio analizando la evolución de los precios de los pisos en las capitales y principlaes ciudades de España durante el primer semestre del año. Según los datos de ese informe, la ciudad española en la que resulta más caro comprar un piso es San Sebastián, donde el metro cuadrado cuesta 324.000 pesetas. En tercer lugar está Vitoria, con 296.000 pesetas y en quinto, Bilbao, con 235.000. A diferencia de los informes de la Sociedad de Tasación, los trabajos del Gobierno comprenden un periodo de tres meses, tienen en cuenta las capitales y todos los ayuntamientos de sus áreas de influencia y se basa en los datos aportados por los agentes inmobiliarios.