La burbuja inmobiliaria

Entre las reformas estructurales pendientes, la más urgente parece la del suelo. Los datos indican que el precio de las viviendas está disparado -hay discusiones sobre cuál es el porcentaje de subida- y puede producirse un calentamiento de este sector que, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), mataría "la gallina de los huevos de oro". Las últimas medidas legislativas sobre el suelo fueron tomadas con el pretexto de su liberalización. Si después de aplicadas el precio de las viviendas sube tanto, sólo cabe una alternativa: o no toda liberalización supone automáticamente una caída de los precios, como venden los hechiceros, o no hubo una auténtica liberalización del suelo (máxime después de la sentencia del Constitucional que otorgó la mayor parte de las competencias a las autonomías y ayuntamientos), sino sólo una enunciación de la misma, método al que tan aficionada es esta Administración (basta con que se mencione o se califique una reforma para que ésta se haya producido ya y pase al otro lado del balance). Más del 40% del precio de una vivienda, como promedio, corresponde al coste del suelo, porcentaje muy alto.

Si a la coyuntura de la vivienda (incremento de la demanda y de los precios) -que permite comenzar a hablar de burbuja inmobiliaria- se le unen algunas de las informaciones que proporciona la última Encuesta de Presupuestos Familiares, el cóctel social resultante es explosivo. España es uno de los países en los que más miembros de una misma familia viven en el hogar, lo que significa que hay multitud de jóvenes que siguen sin poder acceder a una vivienda en propiedad por los prohibitivos precios que tienen. Asimismo, tres de cada diez familias tienen dificultades para llegar a final de mes con los salarios que ingresan; es decir, no disponen de capacidad de ahorro ni de endeudamiento, pese a la drástica reducción de los tipos de interés y a la generosidad de que han hecho gala las instituciones financieras a la hora de conceder créditos hipotecarios de modo masivo en los últimos tiempos.

En la discusión sobre el precio de la vivienda, los promotores y las administraciones públicas se echan mutuamente las culpas. Los primeros entienden que el suelo es cada vez más caro a causa de las regulaciones existentes en las comunidades autónomas y ayuntamientos; para abaratarlo sugieren una medida tan sospechosa como acabar con el actual proceso de subasta pública para la adjudicación de los terrenos. El presidente de la APCE, José Antonio Durán, señaló la pasada semana que el precio de la vivienda ha subido a un ritmo del 10% durante el primer semestre del año, y pronosticó que subirá otro tanto en lo que resta de ejercicio. "Hace un año pronosticamos que el aumento del precio de los pisos en 1999 estaría entre el 20% y el 25%, y, desgraciadamente, no nos hemos equivocado".

El Ministerio de Fomento mantiene que para paliar la carestía de la vivienda hay que actuar también sobre el 60% restante que no corresponde al suelo: los márgenes y el coste de los materiales de edificación. Algunos de sus responsables acusan a los promotores constructores de contribuir al boom inmobiliario al exagerar artificialmente las subidas, para que los ciudadanos compren hoy sabiendo que si lo hacen mañana su vivienda será mucho más cara. Este efecto anuncio multiplica la demanda y estimula la especulación.

Coincidiendo en parte con este pronóstico, el servicio de estudios de Argentaria considera que el aumento del precio de la vivienda podría experimentar una desaceleración a partir del próximo año. Su responsable, Fernando Gutiérrez, entiende que continuará el incremento de la demanda debido a la mejora del mercado laboral, a las condiciones de los créditos y al aumento de la renta disponible, pero al mismo tiempo habrá una disminución demográfica que paliará las necesidades.

¿Estarán dispuestas las formaciones políticas mayoritarias a abordar con urgencia una nueva reforma del suelo para aumentar su cantidad teniendo en cuenta todas las cauciones urbanísticas necesarias?