El Congreso aprueba hoy la ley que perseguirá a los vecinos morosos y molestos

La nueva ley que regulará la convivencia en las comunidades de vecinos se aprueba hoy en el Congreso. El texto, que nació de una iniciativa legislativa popular avalada con 832.000 firmas, agiliza la persecución de los vecinos morosos y de los que supongan una molestia probada y reiterada; obliga a crear en cada edificio un fondo de reserva para acometer obras y establece un nuevo sistema de mayorías para tomar decisiones que afecten al inmueble. La nueva Ley de Propiedad Horizontal afecta a 29 millones de españoles, según el Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, promotor de la propuesta.

Las principales novedades de la reforma, impulsada políticamente por CiU y que actualiza una ley vigente desde 1960, son las siguientes:- Morosos. Son el gran objetivo de la reforma y de sus impulsores, los administradores de fincas, cuyos colegios profesionales recogieron una por una las 832.000 firmas que permitieron iniciar la tramitación que hoy concluye en el Congreso. Gracias al nuevo texto, los vecinos que no hayan cumplido con la comunidad se quedan sin voto en las reuniones de propietarios, por lo que no podrán intervenir en ninguna de las decisiones que se tomen en ellas. Tampoco podrán impugnar ninguna de las resoluciones que salgan de las juntas de vecinos hasta que no abonen la cantidad que adeudan. Su nombre y apellidos serán públicos para el resto de los vecinos, al quedar consignados en el acta de las reuniones de la Junta.

Esta circunstancia puede ser la más eficaz en la lucha contra la morosidad que propone la nueva ley, según el presidente de la Confederación de Asociaciones de Vecinos del Estado Español (CAVE), Fernando Martos. O, al menos, la más disuasoria.

Si con esto no basta, la nueva ley pone en manos de las comunidades de vecinos otras armas eficaces. Un procedimiento judicial específico, "mucho más ágil" que los actuales, en palabras de Daniel Loscertales, director de la revista jurídica Sepin, especializada en Derecho Inmobiliario, permitirá su persecución. Y, sobre todo, facilitará el cobro de la deuda.

En primer lugar, porque la reclamación de ésta podrá actualizarse. Hasta ahora, si una comunidad decidía actuar contra uno de sus vecinos por no abonar sus cuotas, le demandaba por la cantidad en cuestión. Si el moroso seguía sin pagar una vez iniciado el procedimiento, la comunidad debía presentar una nueva demanda, una vez resuelta la anterior. Con la nueva ley, el moroso pagará lo que adeudaba y las cantidades impagadas durante el proceso.

Si el demandado no se presenta ante el juez, éste podrá embargar sus bienes por un valor equivalente a la deuda que tenga con el resto de vecinos. E incluso si el moroso se presenta y quiere apelar, antes de hacerlo deberá haber pagado la deuda. La comunidad no tendrá que contratar a un abogado y a un procurador para que le represente en el litigio. Pero si lo hace, sus gastos y las costas del juicio serán abonados por el moroso. Si éste no es el propietario de la vivienda y la tiene alquilada, el juez podrá rescindir el contrato.

El trámite previsto para el proceso en cuestión, que deberá ser desarrollado en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ya prepara el Gobierno, es de dos meses, lo que no quiere decir que en la práctica sea así, ya que dependerá de la agilidad de cada juzgado, admite Loscertales.

- Vecinos molestos. La ley también facilita el camino para actuar contra los vecinos que ponen la música demasiado alta, aparcan la moto dentro del portal o dejan la basura fuera el día que no trabaja el portero, por ejemplo. Las sanciones contra ellos se endurecen: si se trata del propietario de la vivienda se le puede privar de ella durante tres años, mientras que si es un inquilino puede acabar con su contrato de arrendamiento. El juez podrá además decretar el cese de la actividad desde el principio del proceso. Poner en marcha estas medidas será, sin embargo, complicado, reconoce Martos, porque hay que probar que el perjuicio no es ocasional. Y de la misma opinión es Loscertales.

- Fondo de reserva. Es otra de las grandes novedades. Todas las comunidades estarán obligadas a crear un fondo común para hacer frente a las obras del edificio. Durante el primer año, éste deberá suponer al menos el 2,5% del presupuesto anual de la comunidad -desde el segundo año, el 5%- y se irá reponiendo según se vaya gastando. Esto significa que las cuotas que cada vecino paga a la comunidad se incrementarán en esos porcentajes.

Para Enguídanos, el fondo, que deberá quedar constituido cuando se apruebe el presupuesto de la comunidad, "se queda corto" y puede resultar ineficaz. Una finca con un presupuesto anual de cuatro millones de pesetas, por ejemplo, sólo contaría con 100.000 pesetas para acometer esas obras. Estos principios generales podrán ser modificados por las comunidades autónomas, que tienen competencia en la materia, como recuerda una de las disposiciones de la ley.

- Acuerdos. La ley también establece nuevas mayorías para tomar decisiones en un inmueble. Los asuntos de interés general -portería, ascensor...- deberán ser aprobados por 3/5 partes de los propietarios y serán pagados entre todos, incluido el vecino del bajo que nunca cogerá el ascensor. La instalación de antenas parabólicas, sin embargo, sólo exige la aprobación de 1/3 de los vecinos y pagarán el gasto los vecinos que decidan utilizar este servicio.

Para todo lo demás -salvo lo que afecta al título que constituye la propiedad común, que debe decidirse por unanimidad- servirá la mayoría simple. Es el caso de la eliminación de barreras arquitectónicas, por ejemplo si existe un inquilino discapacitado. En caso de no lograr el acuerdo de la comunidad, se podrá acometer la obra que deberá pagar el vecino en cuestión. Todos los acuerdos podrán ser impugnados durante los tres primeros meses y aquéllos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, durante el primer año.

- Presidente por obligación. Nadie podrá librarse de ser presidente de la comunidad si ha sido elegido para ello o le toca por turno, salvo que un juez acredite su razón para renunciar.

- Urbanizaciones. Los complejos urbanísticos -adosados, urbanizaciones o bloques que, por ejemplo, comparten piscina- también se ven afectados por el texto en todas aquellas cuestiones que no tengan previstas en sus propios estatutos. Éstos podrán funcionar como una comunidad de vecinos más o constituir una agrupación de comunidades para decidir sobre los bienes comunes. Lo harán por mayoría simple.

La ley que vota hoy por última vez el Congreso entrará en vigor 20 días después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Los administradores de fincas y las asociaciones de vecinos ya han comenzado a informar de las novedades que conlleva a todas las comunidades de propietarios, que tienen un año para adaptar sus estatutos al nuevo texto.