El 70% de las rentas está por debajo del precio de mercado

En el mercado de viviendas de alquiler español coexisten dos situaciones claramente antagónicas. Por un lado un 70% del total del parque -más de dos millones de viviendas- mantiene rentas muy por debajo de los actuales valores de mercado. Esto es posible porque más de la mitad de los contratos tiene rentas no actualizadas, y sólo un porcentaje algo superior al 25% presentan mecanismos eficaces de actualización. Por el contrario, el 30% del parque de alquileres soporta precios medios muy elevados. Este contraste se explica por la coexistencia de una legislación muy restrictiva -la previa al Decreto Boyer de 1985-, con otra absolutamente liberalizadora -la emanada del Decreto Boyer-.Los contratos previos a 1985, el 80% de los existentes, se caracterizan por una duración excesiva debido a la prórroga forzosa y a las subrogaciones. Además, las rentas, especialmente las fijadas antes de 1964, son muy reducidas y no atienden apenas a un extremo importante: la conservación de los edificios.

En el extremo opuesto, los contratos celebrados después de 1985 se caracterizan por la falta de estabilidad -recogen plazos de carácter anual generalmente-, y por unas rentas muy altas.

El proyecto de ley aprobado ayer por el Consejo de Ministros trata de acabar con esta radical diferenciación. Otro tanto sucede con los alquileres de locales comerciales que, pese a que han sufrido una mayor transformación que los de las viviendas, registran un excesivo peso de los contratos con prórroga indefinida sin que las cláusulas de revisión hayan actualizado convenientemente las rentas. Así, el 38% de los locales de negocio pagan entre 15.000 y 50.000 pesetas al mes y un 35% abonan entre 15,000 y 150.000. Sólo el 4% paga más de 150.000 pesetas al mes.

Otros países

El proyecto de ley trata de acercar la realidad de los alquileres españoles a los de otros países europeos, sin olvidar que su mejora tendrá efectos importantes en otros mercados, como el de trabajo. Al animar la oferta de viviendas en alquiler será posible también eliminar dificultades en los traslados de trabajadores de una a otra zona geográfica en función de las necesidades de las empresas.

La nueva norma se asemeja a la legislación italiana (cuatro años de duración mínima, actualización en base al IPC, admisión de subrogaciones, regulación del alquiler de locales comerciales), y queda a medio camino de la británica (arrendamiento indefinido o mínimo de seis meses en casos especiales) o de la. holandesa (sólo sujetas al Código Civil).