Las viviendas se alquilarán como mínimo por cuatro años y se recortarán las subrogaciones

El proyecto de ley de alquileres aprobado ayer por el Consejo de Ministros introduce dos modificaciones básicas para los arrendamientos de viviendas: el establecimiento de un periodo de cuatro años como duración mínima para todos los contratos, y el recorte de las subrogaciones. Además, en un intento de equilibrar las responsabilidades entre el arrendador y el inquilino, reparte entre ambos el coste de las reparaciones que se deban efectuar en la vivienda, divide las cargas fiscales, que antes recaían única y exclusivamente en el dueño del piso, y agiliza los desahucios por impago.

A partir de la entrada en vigor de la nueva ley, todos los nuevos alquileres tendrán una duración mínima de cuatro años, con una renta inicial pactada libremente por las partes y que se actualizará cada año en función de la variación de la inflación. El IPC que se tomará como referencia será el del último "índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato". En el caso de que el inquilino pretenda dar por finalizado el contrato antes del cuarto año deberá remitir un preaviso al arrendador con cuatro meses de antelación como mínimo.Esta modificación no significa que los contratos anteriores a esta ley queden extinguidos. Aquéllos que tienen un plazo de extinción fijado -los sujetos al decreto Boyer de mayo de 1985- cumplirán dicho periodo y, sólo entonces, quedarán sujetos a la nueva legislación. Los alquileres anteriores a mayo del 85, es decir, los que tienen una duración indefinida, mantendrán este carácter. Ningún inquilino actual deberá abandonar su vivienda puesto que lo que se recorta son futuras subrogaciones.

Para los alquileres de viviendas anteriores a 1985 sólo habrá dos cambios: las rentas congeladas ya no serán tales, sino que se actualizarán anualmente con la inflación, y se recortará la duración de la subrogación o derecho adquirido por los inquilinos para que su vivienda alquilada pase a sus hijos y a sus nietos. La reforma de la subrogación tiene tres supuestos:

1-El arrendamiento lo posee el inquilino inicial, es decir, aún no se ha producido la primera subrogación.

En este caso, el contrato durará durante toda la vida del inquilino y cuando fallezca pasará a su cónyuge -no tiene porqué ser matrimonio ni pareja de distinto sexo- que será nuevo titular hasta que muera. Una vez fallecido el cónyuge del titular inicial, el arrendamiento pasará a los hijos hasta que cumplan 25 años, a los hijos minusválidos durante toda su vida, o a los hijos mayores de 65 años hasta que fallezcan (esta excepción sólo se mantendrá durante los diez primeros años de vida de la ley). En el caso de que existan hijos no minusválidos entre 25 y 65 años, podrán permanecer en la vivienda dos años más.

Si no existiera cónyuge, la subrogación pasaría directamente a los hijos hasta que cumplan 25 años, a los hijos minusválidos toda su vida, a los hijos mayores de 65 años hasta su muerte, o a los hijos no minusválidos entre 25 y 65 años durante dos años.

Si no existieran cónyuge ni hijos, la subrogación pasaría a los ascendientes del titular durante toda su vida.

2- El actual inquilino está subrogado. Es decir, el inquilino inicial era su cónyuge o su padre.

El contrato durará toda la vida del inquilino y a su fallecimiento se subroga el cónyuge, si lo hubiera. En caso de que no existiera cónyuge, el derecho de subrogación pasa al hijo hasta que cumpla 25 años. Si es minusválido o tiene más de 65 años la subrogación es hasta que muera. Si el hijo tiene entre 25 y 65 años, la subrogación es por dos años.

3- El actual inquilino está en una segunda subrogación (es hijo o nieto del titular inicial).

El contrato dura hasta que muera, sin más subrogaciones.

Otra de las novedades estriba en el reparto de los gastos de reparación. El proyecto obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar la renta "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad". Por su parte, Ias pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario". Se reduce la fiscalidad sobre el arrendador en los impuestos de patrimonio y bienes inmuebles.

Resolución de impagos

La nueva norma trata de agilizar todos los procedimientos relacionados con la supensión, la resolución y la extinción de contratos. Para ello, en primer lugar, se atribuye la competencia para resolver conflictos entre partes al juez de primera instancia del lugar donde se halle la finca. En caso de que se decida el desahucio por impago de la renta, el arrendatario sólo podrá evitarlo (enervarlo) si paga la totalidad de las rentas adeudadas y siempre que no haya recibido un requerimiento notarial de pago cuatro meses antes. El proceso no se puede repetir. Si hay un segundo incumplimiento, el deshaucio es inevitable. En otras palabras, la norma pretende impedir que un inquilino juegue al ratón y al gato con el propietario. Por lo que se refiere a los nuevos alquileres de pisos para uso distinto al de vivienda -oficinas-, la renta inicial, su revisión y la duración del contrato quedan al libre acuerdo entre las partes.