Los contratos de locales de negocio anteriores al decreto Boyer se extinguirán antes de 16 años

Actualizar la renta de los locales de negocio y recortar el plazo de sus contratos de carácter indefinido han sido dos de los grandes obstáculos con los que se ha encontrado el proyecto de ley de arrendamientos urbanos (LAU). Finalmente, el Gobierno ha optado por diferenciar entre locales de comercio y aquéllos en los que se desarrollan actividades de carácter financiero. Para los primeros ha diseñado un calendario de resolución de contratos que va de 14 a 16 años, en tanto que para los segundos el plazo se fija entre ocho y 10 años. Además, ha establecido una actualización en cinco años para las rentas congeladas y ha restringido el derecho de traspaso.

La tesis central de la nueva ley de alquileres es que los arrendamientos de los locales de negocio e fijen libremente en el mercado. Sin embargo, para que el choque entre la situación actual y la futura no sea frontal, se articula un régimen transitorio. Este régimen transitorio, que afecta a los contratos celebrados antes del decreto Boyer de 1985, establece diferentes situaciones en función de dos conceptos: la fecha de extinción del contrato y la actualización de las rentas en caso de que estén congeladas.A la hora de establecer el final de los contratos en vigor y que fueron firmados antes de 1985, el proyecto de ley distingue entre locales comerciales y aquéllos en los que se realizan actividades relacionadas con el sistema financiero (banca, seguros, etcétera).

Para los locales comerciales se fija un plazo de 14 a 16 años como fecha tope para la resolución de los contratos. Si el contrato se efectuó antes del 12 de mayo de 1956, su extinción será 14 años después de que entre en vigor la ley. Si el contrato se realizó entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, la finalización será a los 15 años. Por último, si el contrato se hizo a partir del 1 de enero de 1970, su conclusión será 16 años después de que la nueva LAU aparezca en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

En el caso de locales dedicados a actividades financieras, la resolución de los contratos será de 8 a 10 años. Si el contrato se firmó antes del 12 de mayo de 1956, finalizará ocho años después de que entre en vigor la nueva ley. Si el contrato se rubricó entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, acabará nueve años después de que se apruebe la ley. Finalmente, si el contrato data de después del 1 de enero de 1970, concluirá 10 años después de que la LAU sea publicada en el BOE.

El proyecto de ley introduce, además, una modificación para todos los locales de negocio (incluidos los financieros) en función de si hubieran sido traspasados en los últimos cinco años. En caso afirmativo, todos los plazos de extinción de contrato sufrirían una prórroga de cinco años.

El segundo gran criterio diferenciador introducido en el régimen transitorio del alquiler de los locales comerciales es la actualización de las rentas. Este criterio únicamente se aplica a los contratos con rentas congeladas, es decir, a los que no poseen ninguna cláusula de revisión.

El mecanismo de actualización se efectúa durante los primeros cinco años a partir de la entrada en vigor de la ley. El cálculo de la nueva renta a pagar se obtiene aplicando un coeficiente de actualización (véase cuadro adjunto) que varía en función del año en que se realizó el contrato.

En concreto, el cálculo se efectúa de la siguiente manera (véase cuadro adjunto):

-Se determina la renta congelada (por ejemplo 1.500 pesetas) y la fecha del contrato (11 de mayo de 1956).

-Se fija el índice de precios al consumo del año anterior al que se efectúa el cálculo (supongamos que la revisión se hace en 1993 y que el IPC de 1992 fuera el 4%), y se calcula su tanto por uno (el tanto por uno del 4% es 0,04).

-Se busca el coeficiente de actualización correspondiente al año del contrato (el del 11 de mayo de 1956 es 1,7303).

-Se suma el índice resultante del IPC y el coeficiente multiplicador (0,04 más 1,7303 igual a 1,7703).

-Se multiplica el coeficiente resultante (1,7703) por la renta inicial (1.500 pesetas) y obtendremos la renta actualizada del primer año (2.655 pesetas).

-Este mecanismo se repite hasta el quinto año, tomando como partida la renta actualizada de cada cálculo anterior (2.655, 4.701, 8.322 y 14.732 pesetas en nuestro ejemplo) y los índices de inflación de cada año. En el ejemplo utilizado, la renta actualizada al cabo de cinco años (suponiendo que el IPC se mantenga en el 4%) sería de 26.081 pesetas. Es decir, que se ha multiplicado la renta inicial por algo más de 17 veces.

La nueva ley determina que, una vez actualizada la renta durante esos cinco años, en los restantes ejercicios hasta la finalización del contrato se incrementa la renta con el IPC del año anterior.

Además, concreta que si los inquilinos de los locales comerciales con rentas congeladas se niegan a esta actualización, su contrato se extinguirá en un plazo comprendido entre cuatro y seis años a contar desde la entrada en vigor de la ley. Cuatro años si el contrato es anterior al 12 de mayo de 1956, cinco años si se firmó entre el 12 de mayo de 1956 y el 1 de enero de 1970, y seis años si data de después del 1 de enero de 1970.

Sin derecho a traspaso

Otra novedad importante que introduce el proyecto de ley sobre los locales de negocio es la eliminación del derecho de traspaso, a no ser que el local a traspasar mantenga la misma actividad comercial. Es decir, qué si el local es una panadería, debe seguir siendo una panadería si se quiere traspasar.

El proyecto de ley de arrendamientos urbanos recoge, en otro de sus artículos, que "se faculta a las comunidades autónomas para que puedan establecer el depósito obligatorio de la fianza que se pacte". Este punto, que puede parecer menor en el contexto de la norma, ha sido, sin embargo, uno de los más debatidos entre la Administración central y las comunidades.

La explicación es sencilla: las fianzas -cantidades adelantadas por el inquilino al arrendador en el momento de contratar- suponen una cantidad de dinero importante. En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, y a pesar de que hasta ahora el depósito de la fianza no era una obligación atendida a rajatabla por los propietarios, significa una cantidad anual de 5.000 millones de pesetas.

Aunque las fianzas deben ser devueltas al inquilino al término del contrato -es decir, la comunidad no se queda con el dinero-, el simple depósito en las arcas de las autonomías de cientos y aún miles de millones de pesetas, representa un flujo de tesorería que, bien aprovechado, sirve para atender algunas necesidades en materia de vivienda.